收藏 厦门楼市"新热销现象"引发业界思考:路在何方

敢问路在何方

——厦门楼市“新热销现象”引发业界思考

 

如今的厦门楼市，走到了十字路口，前方也许是一个拐点、一次刹车，也许是一次提速，一片坦途。

 

寒流中的亮点闪耀

 

    2007年，在厦门楼市历史上也许将成为一个里程碑式的年份。就在这一年，厦门楼市在连续数年销量暴涨、价格暴涨之后，明显放缓了脚步，甚至出现停滞的某些迹象。

    数据显示，2007年1－5月厦门新楼盘月均成交量23.5万平方米，已低于2006年同期水平。这种情况一直持续到今年9月底。9月27日，房贷新政又一次推出，这使得厦门楼市“金九银十”不再。11月，厦门楼市更是遭遇近两年来少有的寒流。数据显示，全市日成交总量往往只有四、五十套，与以往日均成交上百套相去甚远。往年“通宵排队购房”、“开盘当天销售殆尽”等等火热开盘的风光场景已难得一见。有的楼盘在开盘的几天里，销量甚至还不到5%，而随着货币政策明显地一再紧缩，不少企业甚至感受到了生存的压力。按照业内的说法，厦门楼市正遭遇一场降温寒流。

    那么，在这场寒流中，是不是所有的厦门楼盘都黯然失色呢？最近几个新盘的骄人业绩证明，事实远非如此。

    12月1日，滕王阁海峡国际社区开盘，前后几天从早到晚人流不断，其开盘推出的786套房子销售近七成；12月8日，夏商·大学康城2期开盘，彻夜排队买房现象再现厦门，开盘当天上午，738套房源售出500多套，销售率近八成；12月8日，泉舜﹖滨海上城三期开盘，其主打的中小户型受到现场热捧，仅仅过几个小时，10楼以下的小户型全部售空。而在两个月前的10月27日，鹭江海景二期早上9点开盘，至中午12时，其二期近270 套住宅火爆售罄90%以上；……

在市场的暗色中，这些楼盘的热销无疑让它们成为了闪亮的明星。那么，让人们趋之若鹜的魅力到底是什么？

 

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务实的“性价比”之光

 

    在接受记者采访时，夏商地产营销策划总监许峰的话颇具代表性：“在市场重归理性的氛围下，品牌开发商凭借高品质的产品和服务仍可以受到置业者的热捧。”

    以他的话来分析最近热销的楼盘，更让人觉得意味深长。

    说到楼盘好卖，似乎往往离不开两个关键因素：好地段、好价格。然而，从地段看，鹭江海景、海峡国际、大学康城、滨海上城分布区域不同，2个在岛内，2个在岛外。而从价格衡量，鹭江海景、海峡国际均价都在万元以上，大学康城、滨海上城则在7000元左右，价格上相差巨大。那么，不约而同的热销，原因到底何在？

    海峡国际社区负责人总结的原因很简单：“我们的产品性价比高”——花1.2亿元打造的一流会所，花500万元购买的丹拿音响，花重金购买的200多套“天堂之水”国际高级淋浴系统打造精装修，远超出同行的80%绿化率……如此的大手笔投入，其开盘均价定为13000－14000元。而按照业内人士的分析，以海峡国际社区的地段、规模、开发商、稀缺性等综合因素考虑，它的心理预期价位是在18000元/平方米左右。

    实际上，务实与高性价比正是海峡国际社区等多个楼盘热销的最重要原因。鹭江海景凭的卖点是难得的地段优势（成熟的老市区，便利的生活环境），以及合理的价位（起价8800元/平方米）；大学康城凭借着的是过硬的产品质量（不断获奖的绿色建筑、节能建筑）以及符合购买人群心理价位的定价（二期均价6380元）。而令滨海上城受宠的，则是精心分析市场需求推出的中小户型以及7000多元的理性定价。

    因为务实，所以在购房者看来，这些楼盘的“性价比”更加光芒四射，魅力非凡。

    理性与品质的“光明大道”

    近期厦门楼市的这些“新热销现象”令人刮目相看，更引起了业内人士的思考——当前形势下，厦门楼市路在何方？

    知行策划总经理谢凌峰用了十六个字总结：“认清大势，理性定价；打造品质，提高服务。”

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     每种策略都有风险，因此理性定价的前提是认清大势。谢凌峰说，“以前市场太好的时候，什么东西都卖得出去，不需要在品质上动太多脑筋”，现在情况显然不同了——“目前的市场条件逼迫开发商去关注品质。”

    城市年轮董事长张文彪分析认为，房产价值更多体现在对未来的期望上，而宏观调控政策就是把消费者对未来的预期作了一个理性调整。原来消费者的未来预期多体现在投资上，而现在更多转变为自住，因此产品的品质就尤为重要了。他说：“市场形势不好的时候，品质好、性价比合理的房子会凸显。品质是消费者、制造商互动的结果。冬天来的时候，有生命力的东西就凸显出来了。”

    张文彪表示，由于政策的变化和消费者心态的转变，今后的楼市将进入一个很理性的、平稳的市场。这样一来，对不同的开发商就有了不同影响。对那些“习惯了以前狂热玩法”的开发商来说，明年将是一个拐点、一个挑战，或者说是一个急刹车，因为他们脱离了消费者，最终会被消费者所抛弃、被市场所抛弃。而对于那些扎实做企业、本着长远可持续发展的企业来说，今后将是一个机遇，因为他们更理性务实，能准确把握当前消费者的实际需求和实际承受能力。

张文彪做了一个有趣的形容：“以前的房地产市场是胆大的开发商玩的，现在则属于心细的开发商。只有心细的开发商才能更注重消费者所需所想，才能不断创造新需求新亮点。”

 

冬天里的春天

作者：千影

 

    楼市遇冷已经两个多月了，10月以来，业内关于“楼市冬天”的说法不绝于耳，交易量大幅萎缩就是一个明证。与前两次调控不同，在房贷紧缩的政策下，楼市降温明显，从开发商的角度来看，确实有“入冬”的感觉。

    但是，从购房者的角度来看，感受却是大有不同。一位业内人士这样评价道：现在可以说是购房者的春天来了，可以从容选房，要地段、价格都合适的才行。而开发商们频频推出的各种促销措施：限期优惠、赠送、抽奖等等，也让购房者感受到了这些年来少有的“如沐春风”。

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    这几乎成了一个悖论：当初楼市行情热火朝天的时候，购房者的感觉却往往是“凉意”甚至“寒冷”——买房不仅要花费毕生积蓄，还得求人找关系，更郁闷的是，基本上“没得挑”，有房子就不错了。而如今，情况似乎反了过来。那么，楼市究竟是冬天还是春天？

    经济学的规律告诉我们，市场是由买卖双方构成的，健康的市场应该是公平有序、买卖双方都能受益的，任何倒向一方的情况都不正常，都意味着需要调整。

    在楼市火热的时期，购房者的需求似乎并不重要，开发商的好坏甚至也不重要，因为无论怎么盖，没有卖不掉的房子。狂热的抢购掩盖了很多问题。因此，从某种程度上来看，楼市的“冬天”其实是一件好事，我们甚至应该欣喜地看到这个“冬天”的来临——只有这样，好的房子才真正得到承认，购房者才真正受到重视，优秀的开发商才能在竞争中脱颖而出。

冬天不是绝对的，市场永远存在。套用一个老得不能再老的老话——冬天来了，春天还会远吗？本轮楼市遇冷，我们不仅能看到购房者的春天，同样看到了优秀开发商的春天。相信通过本轮“冬日洗礼”，厦门的楼市将更为健康、明媚。

 

“政策第六块饼效应”下市场理性回归

城市年轮 张文彪

    根据价值规律，产品的价值决定价格，而产品的价值与其使用价值和品质密切相关。但是，商品房有其特殊性，它的品质，还要结合其所包含的土地资源。单纯从产品的角度看，厦门的房子品质并不算非常好，但厦门这个城市有其独特的资源价值，房地产的价格更多地体现了大家对这个城市价值的预期。可以说，新一轮的政策就是对人们的这种预期进行调控，使非理性的价值预期回归理性。

    过去两年房地产价格的迅速飙升，在一定程度上可以说是在某种环境的驱使下，购房者对未来过于乐观带来一股投资风潮，是一个非理性预期的投资市场。而当这种乐观预期受到政策的影响，人们的投资变得理性的时候，产品的性价比便凸显出来。我认为，投资的价值主要体现在城市未来的预期价值，而使用价值则更多体现在产品品质上。当市场比较理性的时候，消费者会更加关注房子的使用价值，买自己要住的、实实在在的产品。

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    现在，房地产市场政策长期管控的特征十分明显。以前的几次调控政策出台后，出现了报复性的反弹，而累计到本轮政策出台，“第六块饼”的效应就发生了，而且这种调控政策有可能还将出现“第七块、第八块饼”。今后的政策将体现在供应结构、金融、土地、税收等等多个方面，会是一个体系性的东西。所有的政策只有一个诉求，即平稳、和谐，平稳指的是市场行情，和谐指的是理性需求与理性需求的基本满足。

    因此，在新一轮调控政策的驱使下，接下来会进入一个理性的、平稳的市场。当然这个和谐是对不同人而言。对于扎实做企业、追求长远的可持续发展的开发商而言，也许是一个机会。对于那些投机炒作者是严峻的挑战，意味着风险的加大，而对于真正想要安家置业的人来说，更多的是机遇。

    以前购房者买房子有贪心、虚荣的成分，现在则应该是务实、理智的了。在新的市场条件下，就开发商而言，要准确定位，平和心态，用做企业的心态去开发产品，更多站在业主的立场、市场需求的角度去开发产品；就消费者而言，一定要理智，要购买合适的产品，挑选那些自己能承受得起的、能满足最优使用价值即长期生活成本较低的房子，而不一定追求最高档的。（厦门日报 记者 刘启平 孙玉玉）

 

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