收藏 北京甲级写字楼租金涨幅全球居首
- 发布时间：08-06 11:03
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2012年一季度，北京写字楼平均租金达到每月每平方米277.57元，环比增长达12.64%。如此高幅度的写字楼租金飙升已在2011年持续一年，戴德梁行的报告同时显示，2011年第一季度至2011年第四季度，北京写字楼租金的环比涨幅分别为9.46%、9.4%、10.72%以及8.59%。以北京最顶级的写字楼国贸三期为例，市场人士称，该楼租金报价最高已达1200元/月/平米，已与香港最顶级写字楼租金相当。而另一家房地产咨询公司高纬环球的数据也印证了这一点，在高纬环球的统计里，凭借着2011年高达75%的租金涨幅，北京已经超过上海，成为中国大陆写字楼租金最贵城市，在亚太区排名第三，仅次于香港和东京。
有业内人士分析，供给端的瓶颈是造成当前北京写字楼租金飙升的主要原因。在经历了2008、2009年的供应高峰之后，北京市每年新入市的写字楼面积便呈下降之势。目前北京主要六大写字楼区域中只有CBD东扩的区域还有潜在供应，其他区域可用土地基本枯竭，有报告称，在未来两年，北京写字楼仅有210万平方米新增面积入市。世邦魏理仕中国区总经理金勇认为，由于一直到2014年，北京商业地产市场能够散售的面积均十分有限，商业地产的供需矛盾一直存在，北京商业地产市场或像2007年住宅市场一样，未来两年，继续延续暴涨势头。金勇等人还认为，受不断上涨的租金和可租赁面积的制约，已有不少中小型企业只能选择迁离市中心。写字楼供应郊区化的局面也开始出现。一些房地产企业也开始瞄准周边热点区域进行写字楼和商业区域的建设。而在近两年将形成市场供应的，便包括龙湖长楹天街等多个项目。而受CBD东扩的带动，朝北等东部板块也将成为新的写字楼供应集中区。据记者了解，仅计算在此开发的龙湖长楹天街项目，未来便有27万平米的商业面积供应。
北京写字楼租金上扬加速·大幅赶超上海
鉴于承租方需求放缓和新增供应楼盘上市，该微降趋势有望在第2季度告一段落。世邦魏理仕分析，由于亚太地区各市场的差异化表现，整体写字楼空置率微降。近半数的亚太国家均出现空置率下降，与空置率上升的地区略微相抵。在亚洲，香港、上海和北京的整体空置率继续下滑，而东京、新加坡、吉隆坡和新德里的空置率则出现上扬。
一季度大面积办公需求下滑
由于各公司继续寻求机会通过合并或迁址来降低写字楼租用成本，2012年第1季度，写字楼需求进一步减弱。这一趋势促使主要市场释放出大量二级写字楼空间，继而对空置率造成进一步压力。1季度，大面积办公空间的需求同样下滑，而期间达成的大部分租赁交易均为小面积办公空间。从行业领域来看，金融机构，尤其是大型国际银行，普遍不甚活跃。包括IT和消费相关领域在内的专业服务业成为写字楼租赁需求的主体。
亚太新建写字楼存量达77万
预计2012年开盘的新增写字楼供应也将对整体空置率造成压力。2012年第1季度，亚太地区新建写字楼存量达到77万平方米，比10年来的季度平均存量高出33%。预计2012年竣工的楼盘将超过418万平方米，同比增长30%。值得注意的是，2012-2013年在建项目占现有存量的比例在各市场差异显著，从新德里的高达44%到惠灵顿和曼谷的几乎为零。2012年，东京、首尔、孟买、吉隆坡和胡志明市的竣工楼盘数量均将增加。
写字楼非中心开发趋势加速
2012年，上海和广州计划将有大批新建项目竣工，其中多个楼盘位于非核心区域，这可能会对各CBD优质楼盘的租金造成消极影响。
伴随着需求的疲软和精选市场大量新增供应的出现，租金开始下滑，市场呈现出两种截然不同的趋势：一些承租者出于成本考虑迁至非核心区域，另一些承租者则考虑更换CBD核心区的高品质或好地段楼盘。
CBD和金融街的租金远超上海
2012年第1季度，北京地区的租金继续强劲增长，尽管涨幅低于2011年，北京租金依旧同比大幅上扬。由于北京地区需求旺盛，再加上供应量有限，CBD和金融街的租金远超上海同等区域。1季度，上海地区租金总体增长平缓，浦东的租金在该市同比上涨最为迅猛。在市场环境普遍低迷的背景下，优质楼盘，如新建的上海静安嘉里中心，需求继续保持旺盛。随着需求走软，预计2季度租金涨势将继续放缓。由于租用成本攀升，非中心化趋势将持续加速。
北京写字楼租金全球排名里已经超过了纽约，跃居全球第5位、亚太第3位
今年北京CBD顶级写字楼的租金比2011年同期上涨75%，在全球排名里已经超过了纽约，跃居全球第5位、亚太第3位。
高纬环球最新发布的《2012全球最贵写字楼排行榜》上，2011年北京CBD顶级写字楼以130美元/平方英尺/年的高价，跃居全球第5位、亚太第3位。该租金同比增长75%，是2011年全球写字楼租金增长最快城市，比涨幅排名第二的莫斯科高出34个百分点。
尽管价格大幅上涨，但2012年第一季度，北京写字楼市场需求依旧活跃，以中央商务区最为可观，其租赁成交量占比达到39%。需求的健康发展推动租金继续上升。第一季度北京甲级写字楼市场有效净租金达到525元/平方米/月，季度环比增长3.6%。一位不愿具名的投资人士透露：“北京写字楼租金近半年涨幅迅猛，由此吸引了保值类资金入市，进一步推升了北京写字楼的租金价格。”在价格影响，外迁的情况出现。高纬环球中国区研究部董事张平表示，近年内CBD写字楼供小于求的状态还将持续，部分投资需求和租赁需求不得不外迁，向东转移。
北京写字楼市场将再回暖年底甲级写字楼空置率或降至5%
随着楼市的复苏，北京楼市在3月小阳春后持续回暖。尤其五一小长假期间市场回暖更为明显。假期期间看房客户与3、4月份相比有较大的增幅，其中写字楼市场表现尤其抢眼。
仲量联行发布一季度研报显示，一季度北京没有新增甲级写字楼项目竣工，在现有大部分写字楼空置率较低的情形下，市场短缺进一步加剧，预计这种短缺将持续3年。在供应紧缺的前提下，仲量联行研究部主管覃晓梅预计年底甲级写字楼市场空置率会降至5%，租金将上涨18%-20%。看准写字楼市场供应紧缺，不少房企加速旗下写字楼产品的推进，获悉，保利正在加速推出写字楼产品，以顺应市场需求。
新项目靠投资价值打破“坚冰”
纵观目前各类投资产品：住宅限购，作为传统投资品的特性被剥夺，投资市场上的游资开始寻找新的出路；而众所周知，去年中国股市“熊冠全球”，股市跌回十年前，股民人均亏损4万元，投资股市的风险程度及亏损概率大大增加；基金市场，去年基金净值全线下跌，全年亏损超过5,000亿元，曾经风光的基金对投资者的吸引力大大减弱；信托市场，房地产信托被叫停，信托规模受限，风险增加。越来越多的资金转向商业地产领域，相对合理稳定的租金收益率使得写字楼的投资属性日益突出，核心地段品质优良的写字楼日益受到青睐
据悉，保利东方中心作为保利北京十年的转型力作以其29999元/M2的超低价和绝对优势的地理位置吸引了大批投资者，自上月联手易居推出E金券“预存1万总房款优惠9万”的优惠之后更是吸引了大批置业者前来咨询，认筹持续攀升。保利东方中心地处CBD、燕莎、望京等核心商务区交汇处，作为主要商务区的延伸，租赁市场看好。第一太平戴维斯和保利地产强强联手，以确保后期合理租赁和资产保值增值潜力。而29999元/㎡的起价，更远远低于市场平均水平，彰显投资本质，在目前北京写字楼市场尤其是销售型写字楼市场稀缺的情况下，保利东方中心销售如此之快势，其投资价值势必打破“坚冰”，创造新一轮的写字楼抢购热潮！
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