收藏 配套商业成写字楼增值砝码 升值空间大

随着北京市写字楼市场的放量，写字楼配套商业面积的比例亦大幅上升。与此同时，商业招商难、运营难等问题日益凸显。写字楼商业运营的好坏对整个项目的形象和投资价值影响至关重要。<SPAN lang=EN-US>

 

    作为北京早期涉外写字楼之一，紧邻三元桥的南银大厦，其租金水平一直名列前茅，目前平均租金水平达到30美元/平方米·月左右，与国贸等顶级写字楼相差无几。<SPAN lang=EN-US>

 

    为何南银大厦经过多年的市场考验租金一直坚挺？这与开发商的经营理念有着密不可分的关系，而商业的经营对整个项目的成功起着至关重要的作用。<SPAN lang=EN-US>

 

    本文以南银大厦为例，通过对其商业定位、业态布局等方面的分析，以期给读者展现写字楼商业运营些许成功经验。<SPAN lang=EN-US>

 

    路过南银大厦的人都会发现，它的外观设计时尚大气，楼体非常干净，没有任何广告。步入南银大厦，其内部商业配套体量不大，但规划布局却井然有序，且均为品牌商业。那么，南银大厦的商业是如何引进的？开发商又是如何进行商业定位及业态组合的？本刊记者经过深入调查和采访Lansing Investment中国区副总裁郭伟等业内人士，为您揭开谜底。<SPAN lang=EN-US>

 

    配套商业成大企业入驻法宝

 

    如今，新推出的写字楼大多数商业面积比较大，不仅针对自身写字楼人群的需求，同时总想尽量吸引到周边的消费人群。而商业定位是否准确客观上决定了日后招商及写字楼招租运营的成败。<SPAN lang=EN-US>

 

    南银大厦商业分布在地下一层到地上二层，总面积约6600平方米，商业体量不大，与现在新推出的大多数写字楼有所不同，其定位锁定为写字楼配套商业。<SPAN lang=EN-US>

 

    南银大厦开发商认为，作为配套商业，需要确保几个条件：商家能够赢利，开发商能够经营，充分满足写字楼办公人群配套需求。其中，最后一条十分重要。<SPAN lang=EN-US>

 

“你不要期望将周边所有的消费人群一网打尽，什么都想要，什么都得不到，找准定位，锁定目标，其他的什么都不要想。”南银大厦有关负责人告诉记者。的确，很多写字楼正是由于商业定位混乱而很难吸引到优质客户进入。南银大厦的商业定位对其写字楼的租户引进有着极其重要的影响。<SPAN lang=EN-US>

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    在南银大厦上班的张小姐对记者说道：“我在一家国外知名企业上班，常会办理一些出国手续。南银大厦的出国人员服务中心满足了我这方面的需求，公司当初入住南银大厦也是考虑到它能为我们提供便捷的服务。”<SPAN lang=EN-US>

 

    南银大厦的配套商业不仅有企业必须的银行、邮局等配套，同时有满足公司中高层人员商务需求的私人健身会所及高档餐饮，也有满足广大员工日常需要的便利店及员工餐厅，更重要的是，具有满足外籍人士的使馆及出国人员服务中心，网球中心的功能服务甚至连企业的年会活动都可以满足。<SPAN lang=EN-US>

 

    这些针对性极强、人性化的设计及高档配套满足了国内外知名企业的特殊要求。因此南银大厦吸引了大量的国内外知名企业，包括世界<SPAN lang=EN-US>500强的法国拉法基、中石油、中国银行、瑞士信贷等，同时吸引了大量的外资重要机构，包括美国海运安全局、韩国农水产、韩国土地公社、韩国振兴公社、日本领馆、美国科学基金等知名机构。<SPAN lang=EN-US>

 

    商业配套与入驻企业两者之间是互为关联的。南银大厦的商业配套从各个角度满足了高档写字楼用户的日常使用需求，而入驻企业的品质也确保了南银大厦的高端形象及租金的稳定。<SPAN lang=EN-US>

 

    防止业态重叠 入驻商家稳定

 

    新近入市的写字楼都配以较大体量的商业，开发商希望以大面积的商业给其带来更多利益。然而，由于商业的体量巨大，很多重复的业态使得多数商家无利可图，从而出现了反复更换底商的情景，对写字楼租金水平产生很大影响。<SPAN lang=EN-US>

 

    南银大厦在商业业态的规划上遵循不能产生内部业态自主竞争这一原则。按照一般的市场规律来看，租金承受力高的客户往往会选择在一层。租金承受力稍微低的客户选择在地下一层或者二层。以入住南银大厦B1层的百怡咖啡厅为例，当初开发商在引进了百怡咖啡后，就决定不再在商业区域内引进其他类型的咖啡厅，从而避免了业态重叠的恶性竞争。<SPAN lang=EN-US>

 

    在引进餐厅方面亦是如此，中餐厅引进的是高档中餐的天天渔港，而西餐厅则是自有经营的纯正高档西餐，显而易见两家餐厅的目标客户群及餐厅所提供的菜品及服务均不同，因而不会形成自身的恶性竞争。<SPAN lang=EN-US>

 

南银大厦在招商原则上坚持以写字楼配套招商为主，目的是为了满足自身写字楼人群的需求。商业的业态由于其定位的相对准确基本没有变化，在保证了写字楼长期稳定的商业配套的同时，入驻商家保持了良好的稳定性，客观上维护了写字楼的整体形象。<SPAN lang=EN-US>

 

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    自主经营与对外招商相结合

 

    在商业客户的招商过程中，主力客户的引进尤为重要。很多项目在招商中往往是先以吸引主力客户为招商目标，对品牌商家收取相对低的租金，然后再从其他的客户身上赚钱。<SPAN lang=EN-US>

 

    南银大厦的运营理念则不同，南银大厦对待客户的原则以公平原则为基础，其中最根本的一点就在于其对所有租户的租金水平一视同仁，不为吸引某个知名客户的入驻而大幅降低租金水平，目的在于要对其他所有客户负责任。<SPAN lang=EN-US>

 

    由于商业定位为配套服务，开发商在引进商家时主要考虑三个方面的内容。一是从配套功能的方面考虑；二是从提升写字楼形象的方面考虑；三是从出租收益的方面考虑。因为入驻商家的选址标准各不相同，租金水平亦差别较大。在某些位置，即使是知名品牌商家，如果其租金水平无法与开发商的价格标准达成共识，南银大厦开发商则会选择自主经营，从而保证写字楼整体形象及配套的功能性。<SPAN lang=EN-US>

 

    因此，南银大厦在商业运营中为保证商业配套品质的同时亦要完善其使用的功能性，所以南银大厦在商业运营方面，一种是开发商对外出租经营的商业面积，一种是开发商自主经营的商业面积。<SPAN lang=EN-US>

 

    另外，由于每家商家进入时考虑的因素不一样，开发商进行业态布局时，要考虑需要什么样的业态，商家的形象档次能达到什么样的水平，是否能达到符合大厦品质的租金等方面问题；而强行要求商家按照开发商的意愿，按指定位置经营是不附合市场招商原则的。因此，相对较灵活的招商方式更易为商家接受。同时，“自主和对外相结合”的方式会有效地消化空置面积并同时填补写字楼中商业配套的空缺。<SPAN lang=EN-US>

 

    从目前的情况来看，开发商自主经营的商业有便利店、枫叶西餐厅、健身中心以及商务中心等。<SPAN lang=EN-US>

 

    平衡商业环境与办公环境<SPAN lang=EN-US>

 

    商业经营追求大量的人流量及大面积的展示面，写字楼需要的则是相对优雅和安逸的办公环境，如何解决这一矛盾呢？

 

    像国贸大厦和嘉里中心这样商业体量较大的项目一般会采用良好业态规划和人流动线设计来划分商业人流与商务人流，保证商业和写字楼办公人群的利益。<SPAN lang=EN-US>

 

    南银大厦由于商业体量很小，不具备进行人流动线划分的条件。因此，在如何平衡商家和写字楼办公企业各自的利益时，南银大厦采取的是对客户公平原则，坚持不能因满足某一客户的要求而影响了其他客户的利益。<SPAN lang=EN-US>

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    由于商业是写字楼配套设施，南银大厦为了保持楼上办公企业良好的商务环境，采取的是从深度挖掘自身资源和增加物业增值服务两方面来满足商家需求的，而不会为了满足入驻商业经营、宣传的需要而破坏整体办公环境。<SPAN lang=EN-US>

 

    例如，对于入驻南银大厦的北京银行及天天渔港等商家而言，南银大厦在满足商家们宣传、展示的同时保证了写字楼内外的整体效果和档次。南银大厦开发商并没有像有些写字楼物业那样，楼体外立面及大堂等地方贴满了入驻商业的各类广告、宣传标语。而是在自身规划的绿地广场上树立了美观、大方的广告位，既满足了商家的诉求，又确保了写字楼的整体形象。<SPAN lang=EN-US>

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