收藏 业界视点:中国房价究竟向上走还是向下行？

我们能跑赢房价吗？ 李博　画

    2007年冬天来到之前，身居北京的人们，已经许久没有听到关于房价的<SPAN lang=EN-US>“新闻”了。因为这一年里，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价，除了<SPAN lang=EN-US>“喊涨”，并没有哪怕一丁点与此不同的新鲜内容。

    不过，这个冬天，情况有了变化。先是珠三角的几个城市传来消息：“房价跌了”；接着，又有一家深圳大型地产中介的老板卷款上亿潜逃，被媒体大量曝光；而此前，第二套房贷款利率与首付比例新政出笼。忽然间，一往无前的<SPAN lang=EN-US>“房价”显得有点“迟疑”起来。有人开始追问：中国房市是否已经面临“拐点”？而另一部分人则轻描淡写地将最近一些城市房价的下跌描绘为房市的一次<SPAN lang=EN-US>“假摔”。

    僵局

    卖方在起劲吆喝

    买方已捂紧钱袋

    一些迹象已经显示出目前房市中的种种悖论。

    一方面，相当部分专家学者与房地产开发商都坚定地认为，需求旺盛与供应不足是当前中国房价上涨的重要原因；但是另一个方面，许多基于调查研究后得出的结论则指出：“有价无市”现象突出，大部分的潜在购房者已经转而采取观望态度，选择了<SPAN lang=EN-US>“持币”，而不是<SPAN lang=EN-US>“购房”。一面是迫切的购房需求，一面又是谨慎的观望态度，房市似乎陷入一次<SPAN lang=EN-US>“僵局”。

 

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    对北京、上海等几个大城市的高房价和“疯涨”势头，这些城市中早已弥漫了不少抱怨的情绪。<SPAN lang=EN-US>    然而，即使如此，<SPAN lang=EN-US>“僵局”依然是一个难以回避的事实。<SPAN lang=EN-US>“回落”与<SPAN lang=EN-US>“慢涨”之后的房价，仍然在一个高位徘徊，无论卖方怎么描述“供不应求”，怎么说明“房价高，高得有道理<SPAN lang=EN-US>”，却无法掩盖日渐下降的成交量。这也使得销售商们开始主动给那些潜在的客户挨个打电话，推销自己的楼盘，而早几个月，这些“客户”们都是起大早去老远的地方看盘填表排队的主儿。

    但是，现在<SPAN lang=EN-US>“客户”们都得更谨慎地把自己的钱袋捂紧了，找上门来的生意总有点让人不放心，更重要的是，对于房价在未来的走向，人们已经越来越没有一个清晰的意见。

    谜局

    看<SPAN lang=EN-US>“涨<SPAN lang=EN-US>”派理直气壮

    看<SPAN lang=EN-US>“跌<SPAN lang=EN-US>”派呼声渐强

    围绕着“房价”的讨论，似乎从来没有停歇过。

    在政府、开发商、购房者几方之间，错综复杂的关系总是很难被简单厘清；而同时，不同立场的声音却被媒体不断抛出。于是，“抱怨<SPAN lang=EN-US>”似乎成了所有人的<SPAN lang=EN-US>“武器”——开发商抱怨政府土地提供有限；而购房者则骂开发商发了黑心财<SPAN lang=EN-US>——最近出笼的各种富豪榜上，房地产商人都名列前茅的事实，由不得人不浮想联翩。

    在充满言论自由的中国房市中，似乎每个人都在努力地阐述自己的观点和理由：开发商觉得现在的房价不是太高而是不够高；有房者祈祷着自己的房产至少是不要贬值；无房一族当然做梦都在希望房价能够迅速跌下来；投资客则像盯大盘一样盯着楼盘，时刻准备着卖涨杀跌。在各种不同预期的心理博弈中，房市越来越像一个<SPAN lang=EN-US>“谜局”，房价则开始了“迷雾中的旅行”。

    关于房价的走势，随着这种博弈的氛围越来越浓厚，道理也越说越糊涂。

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    喊涨的声音当然是一个主流，然而，一个<SPAN lang=EN-US>“涨<SPAN lang=EN-US>”字，对于全国一盘棋的中国房市来说，实在是过于简单了。<SPAN lang=EN-US>“涨<SPAN lang=EN-US>”在量上，有多有少；在区域分布上，有这里涨、那里不涨，有这里涨多、那里涨少<SPAN lang=EN-US>……实难一概而论。但是，笼统地讨论<SPAN lang=EN-US>“房价”，似乎是一件更容易让人习惯的事情。因其言论而时常成为话题人物的著名房地产商任志强就说过，只要现在这种供不应求的情况不改变，房价再涨个十年也不是没有可能。从北京等城市目前<SPAN lang=EN-US>“量跌价涨”的状况来看，看<SPAN lang=EN-US>“涨<SPAN lang=EN-US>”派亦没有丧失现实依据。

    不过，看“跌<SPAN lang=EN-US>”一方的力量正空前地强大起来。根据搜房网进行的<SPAN lang=EN-US>“2007年楼市拐点会否出现？”网络调查，<SPAN lang=EN-US>59.23%的被调查者认为拐点会出现；对于现在是否是买房的好时机，<SPAN lang=EN-US>69.13%的被调查者认为不是，仅有18.11%的人认为是，因为以后房价还得涨；对于今后一两年里房价将呈何种走势，47.56%的被调查者认为下降，7.95%的人认为快速增长，32.05%的人认为稳定增长。

    更为稳健的姿态，则是承认目前出现的价格波动现象，但仍相信房价将会稳定发展。如北京大学房地产研究所所长陈国强便说：<SPAN lang=EN-US>“目前个别城市部分楼盘楼价出现波动的现象，要具体问题具体分析，并不等于楼市整体将出现拐点。<SPAN lang=EN-US>”

    这种对房市发展相对乐观的看法甚至有国际经验支持。据世界银行的研究，住宅需求与人均GDP存在密切联系。当一个国家人均<SPAN lang=EN-US>GDP在<SPAN lang=EN-US>1000至<SPAN lang=EN-US>4000美元时，房地产业进入高速发展期；当人均GDP进入4000至<SPAN lang=EN-US>8000美元时，房地产业进入稳定快速增长期。我国人均<SPAN lang=EN-US>GDP2006年已达<SPAN lang=EN-US>2000美元，这似乎意味着：今后相当长时间内，我国住宅产业都与“萧条”绝缘。

    从长远来看，随着中国经济的持续快速发展和城市化进程的加快，房地产市场供需状况不会发生根本性改变，居民不断增长的住房需求依然是房价上行的动力。然而，引发焦虑的是，大量资金的涌入造成了房地产价格一定程度的非理性上涨。因此，未来房价既可能继续上涨，也存在回调可能。关键是各种因素之间如何消长变化以及宏观调控措施如何落实。

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    棋局

    博弈固然看<SPAN lang=EN-US>“实力”

    关键其实在<SPAN lang=EN-US>“心态<SPAN lang=EN-US>”

    在众说纷纭的时代里，听信各种“抱怨<SPAN lang=EN-US>”没有任何实际意义。比如房地产商喜欢痛陈<SPAN lang=EN-US>“地荒说<SPAN lang=EN-US>”，然而，北师大金融研究中心<SPAN lang=EN-US>12月<SPAN lang=EN-US>4日发布的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》即指出：开发商目前的囤地规模大约可支持开发商静态开发<SPAN lang=EN-US>4年或者动态开发<SPAN lang=EN-US>3年，即可支撑一个完整的开发周期。

    而供不应求说，也需要一分为二来看。经济学家说，如果房子纯粹是投资品，而政府又要稳定这种投资品价格的话，把房子造到月球上去也会供不应求。但现在的问题当然是：房子不会造到月球上去，而房子也不是纯投资品，它更是消费品。作为消费品，现在的房价的确已经超过了大部分工薪阶层的实际购买能力，供求已产生变形。

    对于开发商来说，他们需要利润；无房户需要一套自己真正能买得起住得上的房子；政府需要这个社会的健康发展，最近频频出台的政策说明，中国政府已经在高度关注房地产领域内出现的影响民生的问题。

    但是，对于具体的房价，这仍然是一个需要一分为二来看的问题。

    某个开发商曾经开玩笑说，“安得广厦千万间<SPAN lang=EN-US>”，从杜甫就开始搞房地产开发了。这样的颠覆是过于含混的，杜甫的诗句在今天可以代表无房一族的心声，居者有其屋的社会理想是不能松动的，杜甫即使是从事房地产事业，那么，也会致力于廉租房或者经济适用房的建设，以解决中低收入阶层的住房问题，而不是面向高收入阶层去建造商品房。目前，廉租房和经济适用房的确存在供应不足的问题，需要政府出台一系列政策措施来进行引导。这一部分住房的房价与房租，相应也会<SPAN lang=EN-US>“以人为本”，稳定在合理的范围。

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    至于高档住宅和高价商品房，由于其购买者绝大部分属于高收入阶层和数量不少的投资客，讨论这部分住房的供求是一件很有意思的事情。《中国证券报》最近撰文指出，上海不少楼盘近期遭遇了畸高的撤单率（买房后又退房）。某楼盘的数据显示，已售出房源是1342套，撤单次数却高达<SPAN lang=EN-US>916次，大多数月份的撤单率占到当月签约数的<SPAN lang=EN-US>1/3以上，部分月份撤单率甚至高于签约率，如今年<SPAN lang=EN-US>10月其签约次数为<SPAN lang=EN-US>132次，撤单达<SPAN lang=EN-US>244次。而该楼盘今年涨幅已经达到了<SPAN lang=EN-US>80%左右。业内人士表示，很多楼盘在原先并不热销的情况下，想要抬高价格，只能先靠自己内部“消化”，炒作涨价热销的局面。有业内人士指出，当前上海房价大幅拉升的空间已经有限，而浓厚的投资心态对楼市的稳定发展十分不利。因此，从实质意义上而言，上海并没有出现供不应求。在投资过热的情况下，上海楼市正面临一把双刃剑：<SPAN lang=EN-US>“如果市场走强，投资热将助推房价，而如果市场走弱，投资热则可能导致房价大幅下跌。<SPAN lang=EN-US>”

    从这个意义上来说，市场中的房价就有如棋局，视博弈者的心态在局中最终偏向了哪一方。房地产商潘石屹在其博客里说过一句话——“在市场经济中最重要的是作判断<SPAN lang=EN-US>”。很简单，但是很对头。（人民日报 杨凯）<SPAN lang=EN-US>

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