收藏 业界视点:07中国楼市 我们一起经历这些事

    金融变脸

　　加息、升值金融地产走势迷茫

    多种要素纽结的宏观金融形势，令房地产调控变得棘手而复杂。

    今年，央行五度加息，“温水煮青蛙<SPAN lang=EN-US>”的小步快走策略很可能在新年来临的第一天<SPAN lang=EN-US>“一朝显力<SPAN lang=EN-US>”。从3月<SPAN lang=EN-US>18日到9月<SPAN lang=EN-US>14日，央行5次上调商业银行人民币存贷款利率，5年以上贷款利率由年初的<SPAN lang=EN-US>6.84%上调至目前的7.83%，利率上调幅度超过<SPAN lang=EN-US>14%。以贷款80万元、<SPAN lang=EN-US>20年为例，即便享受优惠利率，加息后的月还贷金额将比去年底增加近400元钱。这对于月还款总额只有6000元左右的购房者而言，已经不再是可忽略不计的小数目。

    受加息影响的不止购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。

    一边是开发资金紧缺，一边是购房压力加大。如果说房地产金融市场的要素只有这么简单，房地产回调之日早已到来。而今年一路狂飙的楼市行情，说明另一只金融之手正在<SPAN lang=EN-US>“擎肘”加息威力，那就是因人民币升值预期引来的热钱冲动。对于大多数需要资金的开发商和固定资产投资人而言，升值似乎是他们更愿意看到的现象。

 

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    截至发稿时，美元兑人民币早盘报<SPAN lang=EN-US>7.4078元。分析人士指出，受汇率体制的影响，人民币升值还有一个相对漫长的时间，此间热钱进入热情将维持高涨。而港股直通车、股指期货等政策的谨慎<SPAN lang=EN-US>“惜出”，又会令内地市场的流动资金<SPAN lang=EN-US>“难出”，资本价值单线追涨的局面未改。

    一个典型的证据是，今年五次加息均没有引发<SPAN lang=EN-US>A股大盘下跌，反而每一次加息都会带来一轮股市牛市，可见流动性过剩和投资渠道单一已令加息影响化之无形。于是，开发商通过不断高涨的股市热情增发融资，从另一个方面解决了资金饥渴。加上宏观调控下收紧“地根”的政策，楼市供需矛盾进一步加大，最终上演了一骑绝尘的房价2007！

    加息与升值又是一对互相对冲的金融工具。高盛大中华区首席经济学家梁红就公开表示，在人民币被低估的情形下，货币政策的操作空间已极为有限，加息会拉大中美之间的利差，导致更多的热钱涌入。从这一意义上说，流动性涌入成为加息的另一种成本。众多地产股分析师因此维持地产股增持评级，这似乎也在预示明年房地产业的金融大势。

    房企融资“高烧”面临降温

    在刚刚闭幕的中央经济工作会议上，已实施<SPAN lang=EN-US>10年之久的“稳健的货币政策<SPAN lang=EN-US>”调整为<SPAN lang=EN-US>“从紧的货币政策<SPAN lang=EN-US>”。业内人士分析，这是一个基于物价连续上涨、货币信贷增长过快等宏观形势做出的强烈政策信号，防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀已经成为明年经济工作的重心。

    反观今年的楼市，即使在宏观调控日益紧张的时期，房地产业的融资热情从未削减。<SPAN lang=EN-US>“目前房地产业贷款仍然是银行贷款业务的重头，短期内无法替换房地产业的银行支柱业务，这是未来银行与房地产继续捆绑的最主要原因。<SPAN lang=EN-US>”交通银行一位企业信贷经理向记者介绍。

    据统计，截至10月，全国银行系统已经完成全年贷款发放任务，一些银行不得不把对公业务中的一些已经归还的贷款指标再转给对私业务，以保个人贷款仍能顺利发放。而相关主管理部门已经不加声张地要求各商业银行在年底前冻结贷款发放业务，要求确保年底时的贷款余额不超过今年10月<SPAN lang=EN-US>31日时的水平。

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    但是，也有专家表示，中央监管部门的统一口径未必在地方得到有力实行。而因为年底信贷收口，明年初贷款集中井喷又将带来新一轮监管压力。

    除银行系列的房地产业贷款外，目前监管部门已经开始重视对证券市场房地产融资的监管。根据不完全统计，房地产上市公司纷纷在今年大举融资大旗，截至9月<SPAN lang=EN-US>17日，仅增发一项就筹得资金266.33亿元，排名仅次于金融业；年内已经确定增发的房地产股共计<SPAN lang=EN-US>21只，合计增发46.57亿股。

    高额融资的背后是高价拿地，其结果必然是房价的进一步攀升。知情人士透露，目前证监会对大型房企的增发金额已经加以控制，目的即是防止融资背后的房地产资产价格上涨，而明年地产股的融资步伐或得到控制。

    房贷新政楼市无奈“睛转阴<SPAN lang=EN-US>”

    今年8月开始，调控“组合拳<SPAN lang=EN-US>”再度频频发力，从解决城市低收入家庭住房困难的国务院意见，到加强商业性房地产信贷管理的通知，再到修改了不少内容外商投资限制类产业目录，有关部门的调控楼市决心和思路清晰可见。

    对于房地产金融市场而言，影响最大的政策莫过于央行收紧房贷的信贷管理通知，新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套<SPAN lang=EN-US>(含<SPAN lang=EN-US>)以上住房的，贷款首付款比例不得低于<SPAN lang=EN-US>40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此外，要求各商业银行严格规范房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到<SPAN lang=EN-US>35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

    “这个政策确实对楼市走向产生了较大的影响，也会持续影响2008年楼市。一些有二套以上房屋的购房人的资金门槛确实抬高了，即便是刚性需求，也在观望中。<SPAN lang=EN-US>”上海一位中介公司高层表示。

    据调查，10月以来，深圳、广州、北京、上海等一线城市的房价上扬态势已显松动迹象，成交量更是急速<SPAN lang=EN-US>“晴转阴<SPAN lang=EN-US>”。中原地产统计数据显示，深圳10月新房均价回落至14797元<SPAN lang=EN-US>/平方米，较<SPAN lang=EN-US>9月下跌约一成。与此同时，二手房交易量锐减，价格暴跌。据深圳市房管局数据，深圳二手房交易量<SPAN lang=EN-US>10月下降<SPAN lang=EN-US>36.78%，<SPAN lang=EN-US>9月的二手房成交价格比8月下降<SPAN lang=EN-US>47.09%。广州一边，10月份住宅成交面积为<SPAN lang=EN-US>55万平方米，环比下跌<SPAN lang=EN-US>18%。北京，11月份一手房成交量日均<SPAN lang=EN-US>364套，环比下降近<SPAN lang=EN-US>10%，进一步延续<SPAN lang=EN-US>10月<SPAN lang=EN-US>7%的跌幅。而上海二手房中介人士则介绍，11月上海二手房销售量下滑三成……

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    业内人士分析，央行五次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策是导致此轮楼市阴天的影响因素，但各地楼市境况不同，一些地区可能在观望结束和刚性需求的刺激下，于明年初再现楼市“艳阳天<SPAN lang=EN-US>”。对此，易居房地产研究院的结论则是，明年楼市基本面将与今年相仿，现有调控政策的落地执行仍是主基调，但因为周期性影响，楼市调控效果真正显现还有待时日。<SPAN lang=EN-US>

土地攻坚 除闲令打击囤地

    回顾2007年，土地市场的整治，特别是加大闲置土地的清理、处置一役打得非常艰苦。

    经过去年“国六条<SPAN lang=EN-US>”后半年多的房地产调控，闲置土地问题一度有所缓和。以致于今年4月，国土资源部在下达2007年全国土地利用计划时，更多地强调“严格控制新增建设用地总量”。

    但实际情况是，全国各地的土地闲置问题依然严重。在9月，国土资源部不得不下发了《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求加大对闲置土地特别是房地产开发领域土地闲置的处置力度。

    根据该通知的要求，各地要严格按照《闲置土地处置办法》和《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》等文件中有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。如土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的<SPAN lang=EN-US>20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回；对于违法审批而造成土地闲置的，要在今年年底前完成清退等。另外根据要求，各地要在2008年<SPAN lang=EN-US>6月底之前，将闲置土地清理处置情况上报国土资源部。

    而<SPAN lang=EN-US>10月，国土资源部再次作出指示，要求各地控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。同时国土资源部强调，开发商付清全部出让价款后才能领取国有建设用地使用权证书。

    并且，国土资源部负责人再次强调，各地要保证并优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的用地；对没有完成廉租房、经济适用房年度供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地；对收回的闲置土地，也要优先安排用于廉租房、经济适用房建设。

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上述一系列的通知要求，让今年各地闲置土地清理、处置的力度不断加大。无形之中，给那些仍在囤地的开发商带来巨大压力。值得注意的是，北京、深圳、广州等房价增长过快的<SPAN lang=EN-US>“出头鸟<SPAN lang=EN-US>”，其国土管理部门在处理闲置上更有一些实际举措和惩罚动作，曝光于“媒光灯<SPAN lang=EN-US>”下的闲置土地越来越多，使得这一场攻坚战闻到些许“胜利的味道<SPAN lang=EN-US>”。 （于兵兵）<SPAN lang=EN-US>

    紧箍咒套向土地<SPAN lang=EN-US>“银根”

    在土地出让金收支两条线管理、土地增值税清算、城镇土地使用税提高三道“紧箍咒<SPAN lang=EN-US>”的调教下，房地产这个“坏孩子<SPAN lang=EN-US>”或许变得懂事些。而未来可能出台的物业税，将使房地产调控手段更加丰富。

    今年对于土地市场的<SPAN lang=EN-US>“深层次<SPAN lang=EN-US>”管理，财税手段的多次使用无疑是划时代的。如自<SPAN lang=EN-US>1月<SPAN lang=EN-US>1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的<SPAN lang=EN-US>“小金库<SPAN lang=EN-US>”。

    与此同时，《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》公布，修改后的城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在<SPAN lang=EN-US>1988年暂行条例规定的基础上提高了2倍，征收范围也扩大到外商投资企业和外国企业。

    随后，<SPAN lang=EN-US>1月<SPAN lang=EN-US>25日，国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，拉开了土地增值税清算的序幕。

    上述三道“紧箍咒<SPAN lang=EN-US>”不仅收紧了开发商的资金链，还收紧了政府的钱袋子，对于土地市场的健康发展不言而喻。

    根据国土资源部统计，上半年土地市场方面的税收大幅增长，土地增值税完成191亿元，同比增长<SPAN lang=EN-US>79.3%；城镇土地使用税完成138亿元，同比增长<SPAN lang=EN-US>57.1%。而去年全年我国土地增值税收入为<SPAN lang=EN-US>231亿元，城镇土地使用税收入为<SPAN lang=EN-US>177亿元，由此可见，今年我国在土地财税上可谓成效显著。

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    但对此，分析人士却认为，虽然税收增长幅度明显，可与快速上涨的房价相比，却是<SPAN lang=EN-US>“小巫见大巫<SPAN lang=EN-US>”。而开发商完全可以把税收成本转嫁到购房者身上，其高额利润并不会因此受到严重挤压。

    实际上，虽然很多开发商对上述政策叫苦不迭，但从目前仍在上涨的房价来看，税收金额大幅增长仅仅意味着挤压了开发商的部分利润给了政府，短期内房地产开发的收益并未受到较大影响，还需要更长的时间来实现平衡。（于祥明）

    地王叫板依旧层出不穷

    这是“地王”频出的一年。一年之中，全国各地一、二线城市的土地出让中，最不稀奇的或许就是“地王”。

    6月，在香港上市的浙江房地产开发企业绿城中国以12.6亿元竞得上海新江湾城D1地块，较起拍价<SPAN lang=EN-US>5.16亿元高出7.4亿余元，楼板价达到<SPAN lang=EN-US>1.25万元/平方米，整整高出前一次出让的同类地块楼板价一倍。

    7月，北辰实业和北京城开组成的竞买联合体战胜北京金融街建设及长沙世纪金源，以92亿元的<SPAN lang=EN-US>“天价”争得国内最大金额单宗土地湖南长沙新河三角洲地块——“全国地王”诞生，市场一片哗然。

    8月，短短半小时的较量，南京苏宁房地产从新鸿基、九龙仓等知名香港房企中以<SPAN lang=EN-US>“黑马”姿态杀出，以<SPAN lang=EN-US>44.04亿元的总成交价、<SPAN lang=EN-US>66930元<SPAN lang=EN-US>/平方米的楼板价摘得黄浦区163#街坊地块——“单价地王”也面世了。

    9月，广州富力地产以楼面价18729元<SPAN lang=EN-US>/平方米的高价刷新广州“地王”纪录。

    ……

    有人说，或许是公开竞价的挂牌规则注定了这样的结局。为此，上海开始修改规则，决定在摘牌竞价时采用“书面一次性竞价”的方式，企图遏制开发商拿地冲动。但是结果又让人跌破眼镜——新加坡仁恒地产以20000元/平方米的楼板价夺下新江湾城D3地块，不到4个月即刷新此前绿城创下的纪录；而同一天，{$Page$}

青浦赵巷地块被重庆龙湖地产以逾<SPAN lang=EN-US>15.4亿元的价格斩获，又创造了上海郊区地块楼板价首次超过万元的纪录。

    无论是<SPAN lang=EN-US>“公开举牌”还是“书面报价”，在这种静默的场景背后的，是开发商扩大土地储备的急切心情，让任何细节上的调整都无济于事<SPAN lang=EN-US>——在<SPAN lang=EN-US>“价高者得”的土地招牌挂规则面前，更多中小房企只能靠边站，眼看那些上市公司依靠在股市的融资再融资去<SPAN lang=EN-US>“厮杀血拼<SPAN lang=EN-US>”。而反过来，那些有上市构想的房地产企业，又需要依靠土地储备以“妆点”上市资产。

    总之，有地才有一切。融资、圈地、再融资、再圈地，上市房企敢于放手一博，于是“地王”也就成了意料之中的事。<SPAN lang=EN-US>“地产类上市公司的业绩根基就在于土地，不拿地就没有好看的报表和业绩，也无法负担这么多的人力以支撑投资者信心及股价，所以拿地是上市房企赖以生存的根基。<SPAN lang=EN-US>”一位投资人士评价。 （上海证券报 陈歆 柯鹏）<SPAN lang=EN-US>

 

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