收藏 厦门:未来房价向上走，还是向下走？

房价向上走，还是向下走?

一方面，市场成交持续低迷，银行收缩房贷后，部分炒房者已经面临资金链断裂的风险，当前的高房价似乎难以为继。但一方面，厦门土地的楼面价不断创新高，这让开发商和炒房者打到了继续涨的理由。<SPAN lang=EN-US>

    买方在期待，也许有一天，开发商和炒房者坚持不住了，会忍不住抛售，房价就会暴跌。而炒房者和开发商都在期待，明年政策面能够转暖，只要房贷松了，资金有了支持，房价就要再涨。很多人都渴望知道，未来，厦门楼市到底向上走，还是向下走？对此，中介、代理商、炒房者和房地产专家各有各的看法。<SPAN lang=EN-US>

A方：向下走
炒房者：房租偏低房价必跌

    虽然炒房者沈诵庆在厦门楼市挣了几个亿，但他认为，当前厦门房价偏高，下跌风险较大。<SPAN lang=EN-US>

    沈诵庆举例说，有一位炒房者手中持有一套<SPAN lang=EN-US>150万元的商品房，按目前的市场情况，月租金仅2000多元，年租金不到3万元。然而，150万元投资款的贷款利息每年至少要<SPAN lang=EN-US>10万元。即使，这套房子是七成按揭，每年也至少要承担7万多元的利息，照这样计算，供着这一套房子，投资者每年要亏损4万多元，这还不包括首付款的利息成本。<SPAN lang=EN-US>

    “这样的房租回报率，肯定无法支撑当前的房价。<SPAN lang=EN-US>”沈诵庆说，房地产投资是要挣钱的，如果不挣钱，每年都要为这套房子亏损几万元，炒房者肯定支持不了多久，就会抛售手中房产。而如果这个时候，其他炒房人也支持不住，也同时在抛售的话，楼市抛压过大，房价就可能暴跌。<SPAN lang=EN-US>

 

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    沈诵庆说，根据他多年房地产投资的经验，通常只有在房租的收益高于银行的利息时，房子才具备投资价值。然而目前，厦门的房租收益远远低于银行利息，房地产投资者基本上都在贴钱支付银行利息，这就注定房价面临下跌压力。<SPAN lang=EN-US>

    不过，沈诵庆认为，当前厦门的房价虽然过高，但泡沫并没有<SPAN lang=EN-US>1994年海南房地产泡沫时那么严重。<SPAN lang=EN-US>“所以，我的判断是未来几年房价会持续下跌，但跌幅不会像<SPAN lang=EN-US>1994年时那么深。首先是由于人民币流动性过剩，存在一定的通货膨胀，因此房价不会跌太多；另外房租会上涨，许多租房合同到期后，都可能提高租金。因此，未来一段时间，房价会跌一些，但房租会涨一些，等到房租回报率达到一定标准时，房价才会止跌企稳。<SPAN lang=EN-US>”<o:p>

业界观点：楼市<SPAN lang=EN-US>“寒冬”还将持续

    厦门房地产中介协会副会长张先生：这次房产新政对市场的影响不会是短期的，而是一个长期的过程，至少会持续两三年的时间。<SPAN lang=EN-US>

    这一次的房贷新政对市场的影响很大，首先，投资、投机性的需求受到了很大的打击。一些进行短线操作的投机者炒房更加困难了，二手房首付比例提高了，许多老百姓都开始观望了，短线炒房不那么容易了。与此同时，长线的投资者也会有许多顾虑，会担心后面征收物业税等。其次，房屋的流通、变现受到了打击。由于银行贷不了款，买房者也按揭不了，二手房市场的交易量受到打击，交易量大大减少。房屋的流通、变现受到了很大的打击，另外，开发商的承受能力也受到打击。<SPAN lang=EN-US>

B方：向上走
中介：楼市长期看好

    厦门丹厦房产行销策划有限公司区域经理金龙：我们预计，厦门明年的房地产市场不会这么严峻，厦门不仅是厦门人的厦门，更是福建人的厦门、全中国人的厦门。全中国许多人都希望能在这座最适宜居住的城市有一套自己的房子，厦门的房地产市场前景是非常好的。<SPAN lang=EN-US>

    今年的这个冬天有点冷，我们预估<SPAN lang=EN-US>2008年整体走向将会是平稳的上涨，房价下跌基本不大可能，只是涨的幅度会小一些。现在许多大的开发商也都开始在厦门拿地，也有一些名牌企业开始开发房地产，如海尔等，正是看好房地产这个行业的行情，它们才将大量的资金注入进来。我们相信，过不了多久，这个冬天就会过去，到了<SPAN lang=EN-US>2008年，形势就会扭转。<SPAN lang=EN-US>

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代理商：房价跌不下来

    立丹行置业有限公司福建区域总经理陈祖勤：厦门岛内土地资源稀缺，考虑到未来几年，外来人口会源源不断地进入厦门，房子的需求强劲，房价还可能再涨。<SPAN lang=EN-US>

    根据立丹行深度地产研究中心分析，厦门的购买对象不同于福建其他许多城市，它不但面向全省、全市，甚至面向全国。住房需求旺盛客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求的情况，依然未能根本改观。供求关系不平衡，<SPAN lang=EN-US>“供<SPAN lang=EN-US>”明显跟不上<SPAN lang=EN-US>“求<SPAN lang=EN-US>”，房价当然飞涨。<SPAN lang=EN-US>

    有一位长期跟我们配合的客户，他是个企业家，有长期投资房地产的打算，他每年至少要拿500万买房。今年房贷新政以后，他向我们咨询该怎么操作，我们建议他做好准备，等今年年底，可以出手买进。房贷新政可以在一定程度上抑制投机，但不能从根本上改变供求关系。在供求关系短期内无法改变的前提下，厦门房价持续走高应该在一定时期内还将继续演绎。要控制房价过快上涨，首先还得增加有效供给，舒缓供求关系。<SPAN lang=EN-US>

开发商篇
促销花样多 将优胜劣汰

    这两年，楼市火爆，常常可见许多楼盘一开盘就卖光。不管房子品质好坏，排队买的人总比开发商要卖的房子多。但是，进入今年9月以来，开发商的好日子不再了。<SPAN lang=EN-US>

    有的开发商甚至选择了低价开盘，岛内近期开盘的一些楼盘价格甚至跌到<SPAN lang=EN-US>8000多元／平方米。回望今年上半年以来，厦门岛内楼市开盘价动辄每平方米万元以上，<SPAN lang=EN-US>8000多元／平方米的价格让不少买房者欣喜不已。今年<SPAN lang=EN-US>10月底，位于厦门老城区的一个楼盘开盘，一度以8000多元／平方米的<SPAN lang=EN-US> “特价”吸引购房者。但在低迷的市场环境中，低价也打不动市场 “观望的心”，销售仍然<SPAN lang=EN-US>“火不起来”。<SPAN lang=EN-US>

    根据立丹行置业对厦门楼市的调查，现在房子不再像去年那样好卖了，大部分项目，开盘头一周，能卖30％以上就算不错了。
    立丹行置业公司福建区域总经理陈祖勤说，“开盘三成以上的销售比例是正常的，房子也像其他的商品一样，要有库存，如果都是一开盘就卖光，那就说明房价还要猛涨。<SPAN lang=EN-US>”<o:p>

    最近，厦门的开发商一改以往的高姿态，为了提高人气，促销花样层出不穷，看房直通车越来越多；还有的开发商在产品的设计方面做文章，例如赠送客户大阳台、露台、挑高等。<SPAN lang=EN-US>

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    尽管开发商频频促销，但市场人气还是低迷，成交量持续下跌。据统计，<SPAN lang=EN-US>11月厦门全市住宅均价<SPAN lang=EN-US>10124元，比上月下跌<SPAN lang=EN-US>12％；其中，岛内住宅均价<SPAN lang=EN-US>14164元，比上月下跌<SPAN lang=EN-US>12％。虽然，上个月岛外由于个别较大楼盘开盘，成交量有所上升，但是<SPAN lang=EN-US>11月岛内住宅成交量比前一月下降<SPAN lang=EN-US>12．<SPAN lang=EN-US>73％，而且，每周成交量呈现出逐渐递减的态势。以11月<SPAN lang=EN-US>19日至11月<SPAN lang=EN-US>25日为例，厦门楼市各物业类型成交<SPAN lang=EN-US>332套，住宅成交226套，比前一周下跌<SPAN lang=EN-US>60％。<SPAN lang=EN-US>

    立丹行置业预测，未来几年，厦门的开发商也将优胜劣汰，不再像以前那样，只要拿到地就能挣钱。<SPAN lang=EN-US>“今后，那些开发能力不强的开发商很可能会被市场淘汰，但是，优质楼盘、高性价比的房子还是能在竞争中脱颖而出，而像万科这样的企业将进一步壮大，市场集中度将进一步提高。<SPAN lang=EN-US>”<o:p>

个案
炒房者李先生 房子要出卖无人敢接盘

    两周前，前埔的几家房产中介都接到了一位炒房者李先生的委托，李先生手中有六套房子，其中位于前埔的两套房子急于脱手，他委托的售价每平方米要比市场价低了近两千元，但还是无人敢接盘。<SPAN lang=EN-US>

    前埔一家房产中介的赵先生说，其实中介也炒房，过去像李先生这样比市场价低的楼盘，只要放出风声，许多同行会蜂拥而来抢购。但是，在目前的市场情况下，许多中介日趋谨慎，不敢买进，只想卖出。中介赵先生说，“现在，大家都急着卖房，连我们都想把自己手里的房子卖出去，如果不卖，拿什么还银行的按揭，这时候谁还敢吃进来？”<o:p>

    李先生以前是做贸易的，但是，前两年，他看到身边许多朋友炒房都发了财，因此放弃主业。从去年年初开始，他投资几百万元开始炒房，据他说，炒房一年多来，他手里的房子升值了“至少50％<SPAN lang=EN-US>”。但是，自从9月份房贷新政以后，他手里的房子一套也没有卖出去。李先生说，“最近，我身边很多朋友都出现资金紧张，急着低价抛房，叫卖价最少比市场价便宜一千元”。（海峡导报 记者 陈捷 吕婷 谢嘉盛／文<SPAN lang=EN-US>  吴晓平／图）

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