收藏 厦深四城操盘手对话新热点:楼市拐点到了？

四城操盘手 对话新热点

    大连、杭州、深圳、厦门等四个城市，在过去的时间楼市上演了不同的大戏，四地开发商代表也针对市场发表了不同的看法。<SPAN lang=EN-US>

    11月<SPAN lang=EN-US>24日，全国上百家品牌企业和30家媒体代表汇聚广州，参加在这里举办的“中国地产荣誉榜<SPAN lang=EN-US>”颁奖典礼。针对近期市场出现的种种新情况新问题，承办方《广州日报》特别邀请了大连、杭州、深圳、厦门等四个市场活跃城市的开发商，畅谈楼市。以下是嘉宾的主要言论。<SPAN lang=EN-US>

    对话嘉宾
    深圳海岸地产董事 朱力为
    大连松源企业集团董事长助理 杨东明
    浙江天都实业副总经理 王旭飞
    厦门旺荣房地产总经理 王世忠

    楼市拐点到了？

    近期的房地产市场可谓风云变幻，广州、深圳等一线城市均出现了价格下调、成交量下降的现象。从最初的一路飘红，到逐渐显出疲态，再到最近部分城市的停滞不前，甚至打折、过度包装、广告投放加大等房地产疲软时期的表现也重出江湖，不少人惊呼：楼市拐点到了！那么，楼市的拐点真的到了么？对此，与会嘉宾有不同的看法。<SPAN lang=EN-US>

    朱力为：现在楼市面临的是超高速增长之后的盘整期，也可以说是买、卖双方的博弈期。市场表现为观望气氛浓郁。从2005年起，大部分项目的价格都是翻番上涨，深圳有一栋烂尾楼，原来卖4300元<SPAN lang=EN-US>/平方米都没人要，后来涨到9800元<SPAN lang=EN-US>/平方米后，一个晚上被抢购一空；今年上半年很多项目根本就不敢开盘，购房人太多、市场太狂热了；还有二手房，前段时间交易的频繁带来行业的大扩张，这些都是不正常的，现在的盘整是下一阶段房地产行业健康发展的必要过程，狂炒不利于行业的发展。<SPAN lang=EN-US>

 

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    王世忠：深圳、广州等城市房地产价格的下调并不能说明楼市就此到了一个拐点、开始价格走低。广州、深圳的房价本身就比较高，再加上最近的政策有一定的打压作用，价格回调是房地产发展过程中的正常现象。其实几次的调控都有几个相同的阶段，第一个阶段，观望期，成交量、价格下降；第二个阶段，适应期，老百姓开始接受当前价格；第三个阶段，完全接受价格，成交量、价格慢慢回升。现在还是处于观望期阶段。<SPAN lang=EN-US>

    王旭飞：降价、打折就是冬天吗？我看未必。杭州的房地产价格一直是向上的态势，今年以来出现快速增长，很多项目的增幅超过<SPAN lang=EN-US>50%，主要原因就在于刚性需求的推动。浙江的城市化发展与经济的发展不相匹配，房地产供需失衡，必然出现价格的失衡，上涨是客观的。老百姓在生活品质上需要提升，他们对房子的需求并不会因为政策的打压而下降，那些排队买房的人就像被绑在过山车上的人。<SPAN lang=EN-US>

    本轮调控如何应对？

    从<SPAN lang=EN-US>2005年的“国八条<SPAN lang=EN-US>”开始，三轮房地产调控力度越来越大，效果也越来越明显。不少房地产商称，现在房价上涨的动力不强，下降的压力很大。有人说宏观调控是一个门坎，过去了是门，过不去就是坎。那么，与会嘉宾如何看待这个门坎？面对这个门坎，开发商们需要做什么呢？<SPAN lang=EN-US>

    朱力为：这次调控力度大，面对贷款利率上升、首付比例提高、限制外资等，我们确实有压力，也出现了业主签约后要求延期付款或者贷不下款来等现象。面对目前这个观望阶段，我们应该更加贴近市场，提供符合市场需求、符合房地产发展规律的产品，更好地服务客户，让客户更加充分地认识我们的优势，提高对我们的信心。因为深圳离香港很近，如果香港的房地产没有大幅度波动，那么深圳在心理上还是有支撑的。<SPAN lang=EN-US>

    杨东明：本轮调控使得投资的收益越来越不明显，抑制了部分投机性需求，现在的房地产市场进入一个稳定期。然而，多次调控并没有取得像大家预期那样的效果，买方预期不断提高，人们对生活品质的要求不断提高，各个城市对房地产的需求也会不断增加。所以这次调控影响的时间不会太长，后果也不会是毁灭性的。<SPAN lang=EN-US>

    王世忠：房地产具有很强的地域性特征，每个房地产项目都是个案，在当前的政策调控下，我认为有两种楼盘会出现价格回调，一种是城市中心的豪宅，本身价格就虚高，另一种是一些配套不齐全的郊区大盘，价格也有水分。房地产最终还是会回归她的本源——居住，真正适合居住的产品是不会回调的。<SPAN lang=EN-US>

    王旭飞：针对国家出台的“70/90”（即90平方米以下的住宅占70%）政策，我认为在当前的形势下，发展商首先要做足功课，在有限的空间内把产品做好，做出品位。{$Page$}

其次，房产品对应的是一种生活，房子是生活的一部分，发展商要站在城市的高度，从品质生活的角度，去关注区域的附加值、产品的附加值。大不一定就是舒适度的惟一标准。<SPAN lang=EN-US>

    行业加速洗牌？

    有人说宏观调控是一把筛子，实力强的企业能够生存下来，而那些中小型企业可能就难以为继了。再看现在的土地拍卖，<SPAN lang=EN-US>“地王”频出，地价动辄十几亿元、几十亿元，还对竞拍企业设置了诸多限制，中小企业似乎很难在土地市场上分得一杯羹。那么调控是否意味着垄断企业即将出现？面对这种情况，中小企业该怎么办？

    杨东明：我认同调控的结果使房地产行业加速洗牌的说法。只有那些有实力、有文化理念、市场定位清晰的企业，才能在激烈的市场竞争中生存下来。现在大的房地产商能够加速资金流动，能够把很多年囤积的土地拿出来消化，而那些小的、靠政府扶持的本土企业就很难维持了。<SPAN lang=EN-US>

    王世忠：在我们的项目开发早期，我把追求产品品质作为企业运作的核心价值，但后来居然发现我错了，资本才是真正的核心价值，因为在近两年的市场，什么房子都能卖得出去，而且都高于预测价值。但是现在，我发现我还是对的，现在购房者有了更多的选择，不好的产品会丧失市场份额，也许那些拼命拿地但做不出好产品的公司反而更早被市场淘汰。中小企业将来的发展，可以几家联合开发，也可以向周边区域扩展。<SPAN lang=EN-US>

    朱力为：我认为不能拿大、小来衡量企业。大型企业去做大项目，小的企业能力上可能只能做小的项目，但他们同样能做得精彩。被淘汰的，往往是那些经营不善、产品不符合市场需求、资金链断裂的企业，大企业的资金链也有断裂的可能。当然，房地产是资金密集型产业，没有资金是不可能拿到地的，从长期来看，房地产企业的集中度会越来越高，这点从香港地区以及其他国家的发展态势便可以看出来。<SPAN lang=EN-US>

    上市是惟一出路？

    对于今天的房地产，不少人也在担忧冬天的到来，要想顺利过冬，就必须穿上“棉袄”——这个“棉袄”就是资金。有人说上市是房地产企业的惟一出路，可以拥有更多的资金，但规矩也越来越多，而对于一些中小企业来说，上市更是遥遥无期。那么，这个冬天“棉袄”要怎么穿呢？<SPAN lang=EN-US>

    杨东明：房地产越来越规范，房地产企业在资本支持方面要寻找更好的途径，上市是现在、未来最好的出路。将企业变成公众公司，首先要规范自己的操守，遵守政策，{$Page$}

而不是去偷、占。同时，企业还要有自己的经营理念。上市了，就要求将企业玩得越来越好，如果不好，那么威胁就来自于市场了。<SPAN lang=EN-US>

    朱力为：我认为上市不是惟一的选择。对于房地产企业来说，有更多其他募集资本金的方式。可能经理人认为上市可以使企业规范化、提升企业实力、实现更好的发展，但股东不一定这样认为。其实很多国外的企业并不是上市公司，他们有大量物业可以提供资金需求。我的经验是，上市是好的方式，但不是惟一的方式。<SPAN lang=EN-US>

    王世忠：我觉得上市与否，跟企业自身的发展方向、融资渠道有关系。不可否认，上市是条捷径，但是一定要根据企业的发展阶段、发展方向来定。<SPAN lang=EN-US>

    王旭飞：企业的大小、房地产的夏天和冬天没有明显的界定。最关键的还是要找到适合自己的路，做出来的东西要符合市场的需求。在国家70/90政策出台之前，我们就在一个郊区项目实行了这种户型比例，市场反应很好。所以，老百姓要的可能就是一件普通的衣服，不是燕尾服，不要把我们自己的东西强加给他们，并不是所有的项目都要追求精、高。公众型企业必须接受公众的挑剔目光，上市意味着企业的整体发展走向公众化、社会化，是一个很好的途径，但是对于那些正准备上市的企业来说，自己的企业能否适应上市后的公众化，是个一定要事先考虑充分的问题。（厦门日报）<SPAN lang=EN-US>

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