收藏 中天置业事件终结疯狂炒房 楼市泡沫阶段性拐点初现

    发生在深圳的中天置业事件成为一个区域地产市场泡沫破灭的“最后一根稻草”，但其在国内地产业的后续影响却在持续发酵中，这一事件的“蝴蝶效应”有望终止楼市狂热上涨的脚步，成为楼市步入阶段性拐点的标志性事件。<SPAN lang=EN-US>

 

■中天冲击波

 

    “现在中介的日子越来越不好过了，国家调控政策越来越严，每天上门的顾客比以前下降了一半以上，再加上现在又出了深圳中天置业的老总卷款潜逃事件，整个行业肯定会受到不小的影响。”<SPAN lang=EN-US>11月<SPAN lang=EN-US>22日，省会一家房产中介的营业主管高先生向记者诉说着他的感慨，从几个月前的门庭若市到如今的冷清，这从一个侧面映衬出当前整个地产行业的起起落落。<SPAN lang=EN-US>

 

    一位不愿具名的房产中介人士告诉记者，其实中天置业的手段在行业内并不稀奇。据他所知，一些中介公司利用购房者和卖房者的信息不对称，玩“低进高出”的把戏，为防止买卖双方见面，一些中介公司采用“现金收房”的手段吃差价，由于中介公司在“现金收房”行为中只是一个过渡者，不需要支付各种税费，利润空间很大，已成为许多地方二手房交易中日益流行的新手段。除吃差价外，更有一些中介公司甚至推迟交款时间，通过挪用客户房款达到借钱生钱的目的。而深圳的中天置业，则将这种模式发挥到了极致。<SPAN lang=EN-US>

 

    整个事件其实并不复杂。一个名叫蒋飞的人，趁着楼市繁荣大发其财，他经营的房产经纪公司深圳中天置业，短短三年多时间布局深圳、上海、成都等地，扩张150多家店，员工达到2000人。由于近来深圳二手房交易量大幅萎缩，很多中介公司难以为继，蒋飞选择卷款潜逃，据称涉及金额超过5000万元。<SPAN lang=EN-US>

 

    然而对于整个地产行业来说，中天事件发生的时间和影响却颇不寻常，在房价涨势难以为继的关键时刻，发生这样的事情“有可能成为整个地产行业的阶段性拐点”。因此，一些业内人士认为这一事件堪称“近年来中国房地产领域发生的最恶劣事件之一”。<SPAN lang=EN-US>

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    对这一事件率先作出反应的是A股市场中的房地产板块，在事件被披露的11月<SPAN lang=EN-US>16日，深圳板块房地产上市公司股价应声急跌，当天甚至一度拖累深证成指下挫达700点之多。这一天，深圳权重地产股全线下跌，万科A下跌3.35%，招商地产跌7.19%，华侨城A跌<SPAN lang=EN-US>8.94%，盘中一度跌停。在此后一周里，<SPAN lang=EN-US>A股市场上的房地产板块更是连连下挫，显示投资者对深圳房地产走势信心动摇。<SPAN lang=EN-US>

 

■房市悄然进入“有价无市”阶段<SPAN lang=EN-US>

 

    “这段时间，我经常收到一些房地产项目开盘的短消息，这让我很惊讶，就在几个月前，我到一些售楼现场去，听到最多的就是‘卖完了’的回答，现在，地产商开始主动邀请客户了，这种转变怎么这么大呢？”省会购房者李女士如今已没有了几个月前想买房的迫切心情，她正在犹豫是不是再等一等，看房价是否能降下来一些再购买。<SPAN lang=EN-US>

 

    这种变化从二手房成交量的明显下降可以得到印证。<SPAN lang=EN-US>10月份，省会二手房共成交<SPAN lang=EN-US>1438笔，与<SPAN lang=EN-US>9月份成交2089笔相比，二手房交易量约下降了31%。从中不难看出，地产调控政策的频频出台，影响了人们的购买预期，观望的人在逐渐增多，购房需求在减弱。<SPAN lang=EN-US>

 

    “就在几个月前人们还习惯于排队买房，而现在，持币观望的明显增多，调控预期的压力让购房者与地产商之间展开一场心理博弈，许多地方的楼市都出现了有价无市的现象，下一步就看谁先扛不住了。”<SPAN lang=EN-US>

 

    一直关注房产市场变化的地产专家贾卧龙先生的观点是前期火暴的楼市正在进入“拐点”。在政府频繁出台宏观政策抑制房地产投资过热的影响下，近期楼市的成交量已经开始大幅下滑，虽然房价依然居高不下，但“有价无市”的情况正不断上演。可以预见，在政府的宏观调控和股市下跌的影响下，楼市将在不久的将来进入一个理性的回归阶段，火暴的房地产市场将有所变化。<SPAN lang=EN-US>

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■房产新政或面临重大转向

 

    近日国家统计局公布，<SPAN lang=EN-US>2007年<SPAN lang=EN-US>10月份，全国<SPAN lang=EN-US>70个大中城市房屋销售价格同比上涨<SPAN lang=EN-US>9.5%，这让一些投资者又开始重新看好楼市的升值潜力。<SPAN lang=EN-US>

 

    但更多的人却倾向于另一种观点，即政策面的调控力度加大将使这种乐观的观点越来越难以得到支持，9月出台的提高房贷首付的房贷新政在很大程度上严重打击了投资者对楼市预期的信心。而针对投资行为的第二套房房贷新政，被认为是近几年最有效的打击投机炒房的手段。而<SPAN lang=EN-US>10月份依然高企的房价只会强化进一步出台更严厉政策的预期。<SPAN lang=EN-US>

 

    新政目前对国内许多中心城市的楼市已经产生了巨大影响，部分地区不但需求下跌，房价也开始下跌。由于银行紧缩银根的政策在基层还没有完全开始执行，房贷新政的威力还没有完全开始显现。目前的观望还仅仅只是开始，等到大量的客户正常贷款因为银行无钱可贷而被拒绝，新开盘项目因为预期降低而调低房价的时候，市场波动将更大，调控新政的威力才会充分显示。<SPAN lang=EN-US>

 

    近日，温家宝总理在新加坡发表对于国内楼市的观点时表示，未来的经济适用房将会“面向中产阶级”。这或许可以看作是未来楼市走向的风向标。从以前经济适用房被异化成低收入者的“穷人专利”，到大多数经济适用房要“面向中产阶级”，标志着住房政策正在发生根本性变化。这个政策取向有可能把大多数城镇居民从当前的高房价中解脱出来。<SPAN lang=EN-US>

 

    从近期不断出台的一些房产政策可以看出，不管是第二套房首付及利率的提高，还是保障性用房土地供应量要达到<SPAN lang=EN-US>7成，确切的说，政府通过系列政策，在给市场传递一个信息———住宅首先需要满足老百姓最基础的居住需要，政府绝不允许住宅成为一种投机和投资工具。所以，一些业内人士预期，如果这些政策还不能抑制房价过快上涨，物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税都将陆续出台或者大幅提高，未来住宅的投资功能会被迅速挤压，持有{$Page$}

成本会急剧上升。因而，房贷新政首付由三成提高到四成，更重要的是第二套房利率从原来下降<SPAN lang=EN-US>10%到上浮<SPAN lang=EN-US>10%，前后利率差了<SPAN lang=EN-US>20%，炒房的收益空间被极大地挤出，风险也就极大提升。第二套房房贷新政，在很大程度上，沉重打击了市场的投资需求。根据一些机构的测算，房贷提高<SPAN lang=EN-US>10%，市场需求将至少下降20%，市场需求在短期内急剧下跌，使得楼盘的销售压力剧增。<SPAN lang=EN-US>

 

    尽管目前还没有太多房价真实下降的数据统计，但可以看到的是，一路高涨的楼市同当前的股市有许多相通之处，比如二者都是流动性过多的投资首选。眼下，一度疯狂上涨的股市从<SPAN lang=EN-US>10月中旬就进入一段漫长的中期调整，而楼市的过度上涨同样是不可持续的，过多的泡沫显然无益于房地产业的健康发展，因此可以预期，挤除泡沫、限制投机将成为楼市调整的基调。<SPAN lang=EN-US>

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