收藏 厦门:银行开发商等多方博弈 楼市如何过冬？

多方博弈 楼市如何过冬？ 

    9月底以来的房产新政，悄无声息却杀伤力不小。紧缩的银根只是年底的一个急刹车，还是系列政策的开始？是变现离场还是咬牙坚持？投资性购房仍有利可图还是血本无归﹖在这不确定的微妙时期，在浓郁的观望气氛中，一场围绕房地产市场何去何从的博弈，在不动声色间上演。

    在上周末的厦大、清华房地产总裁班联谊会上，学员们齐唱闽南语歌曲《爱拼才会赢》。

    联谊会前，厦大组织大家讨论当前的房地产市场形势。

    各方试探 楼市处境微妙

    在房产领域滚打多年的许先生，原本看中了位于岛外的一套海景住宅，然而，就在几天以前，他突然犹豫了！

    “按理说，这套房子位置户型都不错，价位也合适，应该有不错的上涨空间。我本想买来投资，但目前的形势真的不敢下手，上百万的资金套牢在一个看不清楚的市场上，心里还是有些发毛。毕竟不是自住，还是再等等看吧！”

    与许先生一样处于痛苦中抉择的还有住在厦大附近的王女士，“前几次调控，都说房价要跌，可等了一年多，原本可以付首付的钱，现在连个洗手间都买不起。这次我真的不敢再相信所谓的观望期，想下决心买房，但又怕会踩在一个高点上。”

    事实上，处于抉择中的，除了像许先生、王女士一样的购房者外，还包括政府、银行和开发商。

    对于制定政策的相关部门来说，前几次效果并不明显的调控，显然不是他们所希望看到的结果，此次釜底抽薪般地突然紧缩银根，如长考后的狠招，但效果仍在试探之中。据最新的消息说，相关部门人员正坐镇沿海一线城市调研，一旦出现如前几次一样短暂回头，又加倍飙升的情形，更严厉的调控措施将不可避免地接踵而至。

    对于本次调控主要配合方的银行来说，如何配合好调控政策，又不损害自身大的利益。如何在执行中试探出各方能接受的底线，避免既有的市场被他人抢夺，则是他们近期考虑最多的问题。近期，各银行对第二套住宅认定的分歧和松动，多少反映出了银行复杂而矛盾的心情。

{$Page$}    对于开发商来说，现有的价格体系是否可以固守，真实需求的价格底线在哪？调控之前高价拿地的开发商动向和即将开始的新一轮土地招拍挂的情形，都有可能成为开发商试探市场的风向标。

    而对于购房者来说，更多的人是在观望中试探着降价趋势出现的可能。网友野虎甚至在网上发出呼吁：“等着吧！一年不买房，房价降10%，两年不买房至少降30%，大家先凑合着租房吧，回归6000元/平方米不是梦，全体顶住。”

    眼下的楼市，各方都在小心翼翼地试探着彼此的心思，谁也不愿轻易出招，这个多方博弈的直接结果就是市场浓郁的观望气氛。

    据了解，厦门楼市进入10月份以来，成交率大幅萎缩，有的楼盘甚至一周只能接到20来组客户。原本相当活跃的投资客也沉寂了下来，近日，一家房产研究机构对3110位厦门市民调查后发现，有意购买第二套以上住房者，有四成受新政影响，表示将暂时取消购房计划。尽管如此，市场普遍的房价并没有出现大的波动，近期各楼盘的成交价格与9月份相比，基本持平，甚至还略有上涨。

    开发商与时间博弈

    对于这样的市况，一些房产研究机构人员认为相当正常。厦门立丹行置业有限公司总经理董媛认为：这几年，尤其是今年前三季度出现房价快速上涨，排队抢购房产的情况并不正常，市场积累了太多的风险，借助新政的调控可以挤出泡沫，将买卖双方的心理回归到理性的预期，对下一步房地产的健康发展相当有利。

    现在的问题是，这个调整究竟有多长？

    对此，大多数开发商都对这场可能面临的与时间博弈表现出了相当乐观的态度。

    首先，中国经济长期向好的基本面没有发生改变，国家调控的目的并非要打压整个房地产业，而是要维护市场的稳定。同时，市场刚性需求仍然旺盛，有一项资料表明，在2015年以前，上世纪70年代生育高峰期出生人群仍处于置业的黄金时期，这个人群相对富裕的购买力将支撑整个市场长期的有效需求。而且，快速发展的城市化进程也可能带来一波强劲的市场需求。

{$Page$}    其次，几年以来的高房价、高利润时代为许多开发商积累了丰厚的利润，只要前期没有过度扩张，盲目高价拿地，短时间内不会出现资金链断裂的情况，这也使许多开发商具备了与时间博弈的实力。一位开发商甚至表示，即使他现在手上的项目不卖，也不会垮。近期，一些项目出现延后开盘现象，也表明了一些开发商试图以时间换取市场空间的决心。

    第三，本次调控之所以杀伤力巨大，一个重要的原因是恰逢年底，各银行的额度都已用完。在此情况下，各银行被迫采取紧缩政策，由于缺乏银行的支持，造成了直接需求的下降，很多交易因为买卖双方在贷款问题上无法明确而不能完成。这种情况，随着明年一月份银行新的贷款额度出台可能有所缓解。因此很多开发商都把明年一月份看作一个重要的时间点，或许熬过明年一季度，一切都会明朗化。

    因此，现在开发商真正博弈的就是时间。这种时间有多长？每个开发商心里都有自己的标准和底线，只是真实的时间长短并不能由某一个开发商或某一股单独力量所决定，而将是一种多方博弈的结果。

    危机潜伏，过冬策略最关键

    尽管大多数开发商都对未来表示乐观，但相关人士仍然警告说，目前楼市潜藏着几个巨大的危机，稍有不慎就可能满盘皆输。

    本次调控重点打击的是投资客，由于对更名的限制，许多投资客都把多套住宅办在自己名下，有的已经办了按揭，有的则可能交了首付却办不了按揭，如果市场一直交投清淡，加上可能的加息预期，这部分人的时间成本和资金压力会越来越大，极有可能出现抛售变现行为。

    前期过热的市场，造成许多开发商对未来预期急剧膨胀，盲目扩张和攀比拿地的现象在许多开发商中都存在，高地价、高成本的开发，需要快速的资金周转和高额利润的支撑。一旦楼市出现波动，极有可能出现某一些小范围、小区域内的骨牌效应，这样造成的心理负面效应难于预期。

    因此，业内人士普遍认可，目前的楼市正处于一个冬季，这个冬季的长短，在很大程度上取决于开发商应变策略的好坏。在上周日，厦门大学房地产总裁班的一次研讨会上，许多房企老总也表达了相同的观点。他们认为，厦门楼市要顺利过冬，几个方面的策略调整至关重要。

{$Page$}    品牌的营造是企业度过风险的保证。在市场火爆的时候，人们往往忽略品牌的价值，但当市场出现波动时，品牌的差异就彰显出来，像近期万科开盘，成交量和价格都没有受到太大的影响，所依托的正是其品牌的吸引力。

    适度调整对未来房价和地价的预期。近期开盘的几个项目，都在一定程度上调整了价格预期，开盘价格相对比较保守，也取得了不错的效果。同时，许多开发商也对相互攀比拿地，造成地价高企的行为开始反思。

    调整产品定位，关注自住需求。随着国家对楼市投机行为的打击力度的持续，投机性购房在购房需求中的比例会越来越低，自住将成为主流。一家银行的贷款指导意见中就明确提出，今后将重点支持有自住需求、地理位置优越、户型设计合理的普通房地产开发贷款和住房按揭。因此，如何根据自住客的需求，调整产品定位和销售策略，为自住型客户提供尽可能多的服务和实惠，激发更多的自住需求，将是许多项目主要考虑的问题。

    寻求更多的合作可能。国家的调控政策，将不可避免地造成行业的重新洗牌，市场将向有实力和品牌的大开发商倾斜，一些中小开发商应未雨绸缪，寻找品牌合作和嫁接的可能。

    关注二、三线城市，寻找新的机会。本轮调控主要针对的是一些投机气氛过于浓郁、房价上涨过快的沿海一线城市，而一些二、三线城市并没有受到太大的影响，而且前期房价并没有出现大涨的城市，房价可能存在新一轮补涨的要求，利用这段时期，提前布局，开辟新的战场也不失为一种可尝试的策略。

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