一、价格策略引爆刚性需求“井喷”

        09年一季度住宅销售暴增，价格回调

        2009年第一季度厦门全市住宅累计销售约111万平米，已经超过2008年全年的住宅销售总量（104万），创下第一季度同期历史新高。

        与销售量暴增形成对比的是，经过一轮又一轮的各类团购、特价房等价格促销活动，住宅销售价格出现了明显的回调，岛内均价已回调到约10000元/㎡左右，同比下降33.8%；岛外均价回调到约4487元/㎡，同比下降36.4%。在刚性需求主导的市场下，价格依然是影响购买的最重要因素。市场上销售量大的项目，无不采取各种各样的价格策略，来吸引购房者。

        掀起09年第一季销售热潮的主角无疑是岛外的楼盘，占据了全市60%的市场销量。早在去年12月26日，乐活小镇就抛出团购2888元/平起的活动，引爆了厦门楼市新一轮楼盘价格战，带动包括绿苑水岸名筑、芸溪居住公园等岛外项目相继大规模降价。这三个岛外楼盘因大幅降价而受到购房者的热烈追捧，共销售近26万平米，一举占领了第一季度销售量的前三名。

        当前厦门火爆的楼市只是“暂时性回暖”的体现，还不能断定是全面回暖。一方面受到购房优惠新政和银行贷款利率下调等利好政策提振信心，另一方面新年伊始岛内外楼盘各种价格促销活动刺激，市场调整前期大量被压抑的需求得以短时释放。

二、中小户型去化支撑市场，库存大户型现销售压力

        根据立丹行地产研究中心统计，第一季度商品住宅销售以120㎡以下的中小实用户型为主,，60-90㎡的二房户型最畅销，占35%，144㎡以上的三房或四房大户型销售量仅占16%。购房者多为首次置业及部分改善性住房为主，需求为实用性中小户型为主，对于价格的敏感度较高。

        截止09年3月30日，全市新房存量278万㎡，其中面积超过144㎡的产品约占总量的44%，超过120㎡的产品仅占30%比例；其中岛内以大户型产品为主，面积144㎡以上产品占71%；岛外各区以中小户型产品为主，面积在120㎡以下产品占58%。库存产品与目前市场主流需求存在矛盾，大户型产品存量大总价高，有较大的销售压力。

        在当前调整的市场形势下，不同区域产品结构的差异，将给各区域市场带来不同的机会与挑战，岛外中小户型的销售仍是近期市场支撑，岛内大户型产品客户争夺战将在未来全面展开。

三、库存土地总量大，土地成本和售价矛盾日益凸显

        经历08年的宏观调控，开发商的购地行为日趋理性，而08年下半年金融危机的影响更是让厦门的土地拍卖市场日趋冷清，频繁出现土地底价成交甚至流拍现象。然而厦门库存商住用地总量仍然巨大。

        据立丹行地产研究中心统计，厦门公开出让的未销售商住用地总建面积464万㎡，楼面地价超过6000元/㎡的约占35％，其中13%楼面地价更是超过10000元/㎡；楼面地价在4000－6000元的约占36％；楼面地价低于4000元约29％。

        湖里区、集美区、同安区库存土地平均楼面价与其近3个月的销售均价相差无几，甚至出现“面粉比面包贵”的现象，未来销售压力可想而知；海沧区和翔安区库存土地平均楼面价约占同区域销售均价的65%；只有思明区的库存土地楼面价与目前销售均价对比有一定的利润空间。

四、第一季度现金回流与相对宽松的金融政策将给开发商从容面对市场的机会

        2008年厦门商品房销售金额约为140亿；对比2007年商品房销售金额357亿、2006年商品房销售金额312亿都有着较大幅度的下降；2008年房企普遍出现资金短缺的局面。迫于资金压力，2009年第一季度大多数开发商采取了果断的措施，实行降利促销手段，动作是比较有力度的。刚性需求客户在衡量市场价格与心理价位后有着积极的举动，促成了第一季度房地产市场交易“井喷”现象。

        根据第一季度成交数据显示：现金回流1亿元以上的项目达24个（18家开发商）；其中岛内项目有15个，岛外项目9个。及时的现金回流为房地产寒冬带来一股“暖流”，一季度厦门商品房累计销售金额约为82亿，对比2008年第一季度增长了173％.刚性需求释放而产生的稳定现金流，以及融资渠道的多元化、金融政策的相对宽松的宏观环境，为困境中的房地产企业带来了新的发展机遇。