收藏 底部到了吗？从土地成本解构厦门房价现实性

        2008年底以来，厦门楼市成交量呈喷薄之势，网上房地产的数据表明，2009年2月成交逾4000套，创下2005年以来单月成交套数新高。房价是否已经触底？我们换个角度，试着从房地产开发链条的最根源的要素——土地出发，通过市场存余量具体的土地成本分布结构来探究当前楼市房价的现实性。

    A

    从2002～2008年政府所批复的商品住宅项目的平均楼面地价来看，当前房价是否有其合理性？

        2004年开始，厦门土地出让全面实行公开招拍挂，在这之前的2002、2003两年，据统计厦门公开出让商住用地总建筑面积为154.81万平方米，协议出让商住用地总土地面积约400万平方米，当时地价水平普遍较低。不过，2004～2007年市场高速发展，厦门商品住宅总销售面积高达1164万平方米，2004年之前的市场存量所剩不多，大约仅为当前市场总量的百分之十几。

        另一方面，根据商品房开发经营的正常周期和市场实情，2007、2008年成交土地多数尚未正式进入市场。

        因此，可以判断当前楼市在售商品住宅存量主要来自2004～2006年的土地出让项目。而2004～2006年平均成交楼面地价折合到2008年底，岛内为4200～6100元/平方米，岛外为1800～2300元/平方米，以此为基础加上其他各项开发成本和合理利润空间，岛内外商品住宅合理售价区间应分别在8000～10000元/平方米与4000～6500元/平方米，这与当前市场具体表现还是比较吻合的。

    B

        从2002～2008年所有已取得预售许可证的市场在售存量房楼面地价看，当下房价是否具有内在支撑？

        把目前市场上已取得预售证的所有项目的楼面地价分为7个不同区间进行统计表明，当前岛内所有取得预售许可证的市场存余量，其楼面地价分布在3001～6000元/平方米区间的比例最大，达76%；岛外分布在1201～3000元/平方米区间的比例最大，达62%。综合房地产开发其它各项成本和合理利润空间，岛内、外商品住宅售价的合理区间分别为7500～10000元/平方米和3800～6000元/平方米，这也与当前市场表现无大冲突。

        数据显示，截至2008年底，所有未取得预售许可证的商品住宅存量，按不同楼面地价具体细分为9个区间后，分布在3001～6000元/平方米区间的比例仍然最大，占51%，；岛外分布在1501～3000元/平方米区间的比例最大，占53%。综合房地产开发其他各项成本和合理利润空间，岛内、外主流商品住宅售价的合理区间分别应在7500～10000元/平方米和4100～6000元/平方米左右，与当前市场表现也较为符合。

    C

    从2002～2008年已取得土地但未获得预售许可证的待售住宅楼面地价结构看，未来房价究竟是何走势？

        不过，不可忽视的是，主流之外，岛内仍有占比18%的待售住宅楼面地价达6001～9000元/平方米，18%超过10000元/平方米；岛外25%待售住宅楼面地价为3001～5000元/平方米，18%为5000元/平方米以上。这些对未来房价走高仍然有压力。

        此外，根据2009年的政府公告，拟出让的商住用地岛内楼面起拍价均在4088元/平方米以上，高者过万元；岛外商住用地楼面起拍价2362元/平方米起，高者达5000元/平方米。成交楼面地价也将在上述主流楼面地价范围内或之上。    
  
        综上各方面分析，我们可以看到土地成本与厦门当下房价之间的内在关系总体是协调的，楼市基本面还是比较健康良性的。

        （本文基础数据来源于厦门市国土资源与房产管理局，其余未特别注明数据来源于翼丰行数据库。）

    机构观点

    后市可期

        对于开局见好的2009年，接下来房地产的三大市场表现是可以有所期待的。

        一级市场博弈双方“一拍即合”。

        “一个企业真正的扩张，不是在行业繁华时，而是低潮期。”不少品牌开发商都有此认识。因此，土地储备注定是新一轮发展的根本。而另一方面，政府在当前局势下也在调整姿态，在土地方面加强与开发商的“点对点沟通”，在不违背总体规划原则的前提下，对某些具体项目的具体指标，给予一定的弹性空间。土地交易双方“一拍即合”的可能性在2009年还是可以预期的。

        二级市场双方进一步打破僵局、握手言欢。

        数据显示，2008年11月份，岛内平方米均价跌破万元，成交面积大幅提升，由前几个月平均每月的3万多平方米提升至8.23万平方米，并稳定在这一水平之上。岛外也是如此，2009年1月跌破5000元/平方米之后，成交面积由此前不足5万平方米/月的水平大幅提升至12.58万平方米，2月份更是达到31.64万平方米。可见，岛内均价破万元、岛外均价破5000元之后，购房者的心理防线和开发商承受力之间的博弈根本性瓦解，达成了相当程度的契合，2009年开年的市场表现相比2006年楼市上升期更是毫不逊色。

        差异化、精细化的产品竞争策略将成为制胜利器。

        市场价格除了供需因素外，与地价主流面的关系最大，低于主流成本的必然向主流看齐；高于主流成本的，需要压缩利润空间，或靠差异化竞争取胜。

        总的来说，经过冰火双重洗礼之后，面对广泛的竞争和成熟的购房者，企业必须考虑如何让自己的产品脱颖而出、争取购房者。精分消费的发展趋势对房地产业同样是个真实的机会。因此，差异化、精细化的经营思路势必成为企业生存和发展的选择和追求。

        经历2006、2007年的“集体狂欢”和2008年的“执手相看泪眼”，2009年，冷静下来的楼市博弈三方各自重新就位，并深刻反思、务实展望，这才真正预示一个崭新市场周期的开始。