收藏 厦门楼市演绎“斗牛”　市场何时回归理性

        回顾2008年及前几年房地产市场的经历，可以说我们走了一条“折腾”之路。从2004年、2005年市场的渐热，发展到2006年、2007年的疯狂，直到2008年的不知所措，诸多因素的累积将房地产价格推到一个高点，又从高点跌停似的往下走。据统计，2006年厦门的商品房均价在6869元/平方米，到了2007年均价达到了9595元/平方米，而到了2008年厦门全市商品住宅平均价格为9600元／平方米，基本与2007年持平，但2008年厦门全市商品房销售量为265.16万平方米，与2007年相比，下跌43.95％。全市商品住宅销售量为104.39万平方米，成交量仅为2007年的三分之一。

        如此短的时间内房价被这样上下“折腾”，足以凸显出厦门房地产市场的不够理性及不成熟。我们是否该反思是什么原因让房价如此折腾？我们的房地产泡沫是如果“炼成”的呢？怎么做才能让我们的房地产市场“不折腾”呢？

         在房地产市场开始凸显过热行情的时候，政府开始出台许多政策来抑制过热的市场，一次次的调息及调整房地产税收制度，并未将疯狂高涨的房价遏制住。而到2008年，高涨的房价却一下子又冷却了下来。如果我们在2005年、2006年的时候冷静下来，仔细看待这种增长背后所蕴含的危机，出台一些实质性的政策，或许我们的房地产市场就不会经历如此一番折腾。

         百姓们伴着高涨的房价带给自己固定资产价值提升的喜悦，相信房价还会继续增长，就如同我们的股市在6000点时就有人期盼能上10000点一样。然而谁会想到现在我们的股市已经跌到不足2000点，2008年房价的下跌，让我们看到房价要恢复到前几年的水平是有难度的。只涨不跌不符合经济规律。其实房地产业难，其它行业更难。某些政策导致的房地产 “不限涨却限跌”的轮廓总让人觉得怪怪的。

        市场不景气时，是政府对房地产业的结构做出政策性的调整、秩序性的前瞻规划的最佳时机，健全出台更严谨的法规，配合相应的配套政策引导开发企业将房价调整到一个合理的区间，完善房地产市场的法制监控，减少人为因素对市场的干扰，这样才能保证我们的房地产市场今后若干年“不折腾”。

地产开发重回制造业

         调整房地产价格，让其回归到正常的水平，关键还是得让房地产业回归到制造业的行情中。商品房作为特殊的产品，具有资金占用量大，制造、销售周期长的特点，商品房预售制度的产生从一定程度上缓解了房地产企业销售的压力，减轻了销售过程中的资金占用。

         商品房的预售制度，另一方面也助长了许多资本显著不足的空壳公司混迹房地产市场。商品房预售制成为一些房地产公司 “空手套白狼”的配套工具。房屋预售制下，消费者都在参加一场“博傻游戏”，将大笔的钱拿给了开发商，承担了大部分的风险。另外有些银行在市场环境好的时候给开发企业过高的贷款，也是不小的风险，当商品房销售价格低于原来的抵押价值时，银行成了被绑架者。

         在调整房地产价格的同时，政府推出了很多的相关政策，大家可以看到目前交易量的变化主要不是冲着税费方面而来的，税费的调整对整个市场的销售量影响并不显著。关键还是在开发商的降价促销，对积压的商品进行打折促销，是商品销售的一个惯用手段，但从这方面看，厦门的大多数开发企业还是不够爽快，部分楼盘纷纷推出以“6”字头特价房源所做降价调整看来，试探买房人底限，一定程度上是促进了些刚性需求消费，但仍降得不痛快、不到位，特价房的推出并没有一下让这些项目被一扫而空，这说明消费者并不是很买账，有的开发商从6000元/平方米到3000元/平方米的降价销售，说明开发商之前的降价空间还是有的，仅仅以前的价格和现在的价格项比就可以看出很大的问题。

         2006年-2007年，央行一共加息6次，2008一年内就降息5次，降息频率之快，可看出我们国家目前整个宏观经济层面还是不好，但利率调整水平还未到底，仍有一定的空间。利率的下调对开发商来说是个好事，他们的资金成本就一下降了很多，建造材料、税费等都已经下降了很多，而房价却没有降低多少，可以看出开发商对房价的调整仍未到位。

         政府还有很大空间可以释放一些信号和政策来引导市场，将房地产市场价格引导到一个合理的水平，刺激市场消费。一味地要求开发商降价是不可取的，以损坏开发商利益的降价不能从本质上解决危机，挤掉房地产泡沫的关键还是在于创造一个好的制造业的投资营商环境，引导资金转向其他制造业中，将房地产制造业从“暴利行业”引导成一个成熟的利润合理的房屋制造业。

市场博弈还在继续

        2008年，市场严寒的到来使得消费者心态开始转变，大家都在等待房价下调，开发企业面临着资金链的压力，购房者担心房价还会下跌而不敢下手，而那些建到一半而停工的楼盘更是少有人问津。人们害怕开发企业无力继续建造，楼市的成交量急剧下滑。

         销售周期的延长，市场竞争的激烈，对于开发商而言，将是资金实力和整体实力的较量，这一轮的汰弱留强会更加显著。好的具有实力及资金的开发企业将会撑到最后，开发商和消费者双方将出现一番“斗牛”，比比看谁撑到最后。开发商颇有经济大萧条时期，资本家誓将牛奶倒掉也不分给穷人们喝的一番心态。目前，笔者依然建议消费者 “持续关注，谨慎下注”，留意因积压滞销的房地产“商品”有否真正进行打折促销。

         我们房地产市场存在的问题，或许并不是单靠一些政策就能解决的。房地产业在改革开放的这些年来逐渐在国民经济中占据了很大地位，逐渐成为国民经济增长中的 “火车头”，房地产业的发展成为拉动国民经济的主动力，正是因为房地产业的地位，使得一些开发商认为政府救房市就是在救经济，所以政府一定不会见死不救，开发商的这种赌徒心态或许会把自己埋葬。

         时不时可以看到 “救房市就是救中国经济”、“最近多方面在做抄底准备”之类的观点。百姓们得不到对称信息的引导，近期导向总是强调环比数据而不是同比数据，消费者长期被误导，开发商也会被误导而持观望态度。市场如果没有得到彻底的疏通、消化和调整，“硬上弓”必然会留下更多的后遗症的。说到底单靠政策是救不了房市的，只有合理的价格才是真理。

         从2008年整个经济状况来看，2009年的经济还会是下滑态势，房地产企业只有进行合理的降价，促进刚性需求，才能得到较好的生存。

政策和价格唤回信心

         2008年一手房的交易量仅有104.39万平方米，远未达前三年年平均水平的1/3。厦门的房地产市场是否还将延续2008年的低迷，是否能从危机中走出来？2009年是房地产关键的一年，在进退取舍之间，政府的下一步动作又会如何，尤为值得关注。现阶段中国房市没有内需问题，关键是有何进一步的“利好”措施，曾经“十年牛市”的论调很有市场，而如今的“三年熊市”的观点则是共识。

         能熬过这个冬天的企业们将会迎来新的一缕阳光，对于已经没有子弹来“添薪加火”的开发商来说，2009年将会面临巨大的风险。而那些想抄底、抄次底的投机客和有购买需求的人可审时度势，择机出手。

         政策的调控只是温和放缓房价下调的一个手段，房价自古就没有一个应有的价，只有当2009年市场能够在政府的相关政策引导下，配合开发商的营销回归合理市场区间，老百姓和开发商才会放开目前的观望态度，唤回信心，积极参与到市场中来，这样的市场才是一个健康的市场，才有望在2009年真正实现回暖。

         逆市思维中，也许寒冻之中有潜在的机会。地段、还是地段，房地产性价才会回归理性，“套”房之命才能得以救赎。<!--/home/apache/www/focus/xmhouse/newscenter/disp_content.php*http://xm.focus.cn/newscenter/ne-->