收藏 厦门09土地招商工作拉开序幕

        2月8日，厦门今年首场土地拍卖会的成功为2009年的土地市场开了一个好头。

        日前，随着“2009厦门拟公开出让重点地块一览表”对外披露，我市今年的土地供应计划浮出水面，土地招商工作也正式拉开了序幕。在经历了去年楼盘销售、土地拍卖双双遇冷的市场状况之后，今年的土地供应计划无疑备受各方关注。作为房地产一级市场，土地供应往往代表了政府对城市发展和楼市进程的态度，为我们从一个层面展示了楼市的发展方向。那么，今年的土地供应将为我们揭示何种信号？

    33宗土地拟出让

        根据厦门市土地矿产资源交易市场网站发布的信息，目前拟出让的土地为33宗，其中办公类用地1宗，土地面积2.14公顷，建筑面积20.30万平方米；酒店类用地2宗，土地面积12.56公顷，建筑面积22.05万平方米；居住类用地30宗，土地面积217.96公顷，建筑面积561.88万平方米。共按照岛内储备项目、五缘湾片区、观音山片区、湖边水库片区、杏林湾片区、厦门（新）站片区、翔安新城片区、环东海域片区、同安工业集中区九大区域进行分布。

        “今年湖边水库片区是重点，还有五缘湾、观音山这样的本岛东部片区，以及岛外的厦门（新）站、杏林湾、环东海域等片区。”市土地开发总公司总经理黄志斌说，“实际上这是和整个城市发展布局相关的，原来厦门城市核心集中于本岛西南部，现在正逐步向东北部扩展、向岛外扩展，考虑到整个城市的平衡发展，肯定会在较新的城区加大推地。目前随着岛外基础设施的日臻完善，城市扩展条件逐步完备，土地推出的力度也会加大，尤其是2008年集美、杏林两座大桥及BRT的开通，可以说创造了很好的条件。”

        分析：业内曾有猜测，受市场影响，2009年厦门可能会缩减住宅类用地的供应，或减少其占比，但根据已公布的计划，住宅用地供应仍维持相应水平，并将延续向东部发展、向岛外发展的既定城市发展方向。由于房地产从供地到开发上市有两到三年周期，这样的计划能够避免未来住宅市场出现供应“断档”，保证城市可持续发展，也体现了政府对房地产市场的宏观视角和对城市建设的节奏把控。

    “今年是个买地的好时机”

        尽管计划已经列出，但土地是否能够顺利拍出仍然为各方所关注，而在这其中，地价商定是关键环节。据悉，目前商定土地价格有四大原则：第一，在基准地价之上；第二，不低于之前同区域同条件地块招拍挂的起始价；第三，不低于土地开发成本；第四，市场评估价。而在不违背这四点的情况下，可以有一定比例的协商空间。黄志斌总经理介绍说，“此外，根据我们与规划部门研究确定的意见，在不违背总体规划原则的前提下，某些具体项目的具体指标，比如容积率、商业配套的比例，也有一定的弹性空间。”

        “今年是个买地的好时机。”不少开发商有此观点。相对以前硬邦邦的指标，现在的规划指标在大框架下有了一定灵活性，开发商的专业的设计规划思路受到重视，能够更主动积极地参与到整个城市的建设中来。而拍卖市场抹去了狂热以后，土地的价格也将回归理性。正如建发房地产集团董事长庄跃凯所说：“房地产企业进行战略布局和扩张的最佳时机，一定是楼市处于低谷的时期，而当前正是时机。”据悉，包括建发、万科在内的各大开发商均表示将密切关注土地市场，伺机拿地。

        分析：基准地价是一个城市土地出让的定价标准。在市场狂热的时候，由于竞拍激烈，这一价格往往被忽略，而现在，它的指标意义将充分显现。近一段时间，随着房价回调到位，楼市回暖明显，而参考当前回暖期的平均房价扣除各项开发成本，计算得出的地价成本已逐渐向基准地价逼近了。这从一定程度上说明了市场的理性回归。

    买方市场，积极服务

        2008年，厦门市国土资源与房产管理局、市规划局等单位联手对厦门土地出让工作做出了有益的探索与尝试，包括推出土地预公告制度、举行三场较为大型的土地推介会、积极与地产开发商进行沟通等等。那么，2009年政府相关部门将采取何种举措呢？
        “主要有两点，第一，还将多次举办土地推介说明会，而且地点也不限于厦门，将走出厦门去推介厦门；第二，加强与意向开发商点对点的接触，了解他们的需要。现在已经是买方市场了，对开发商来说，要了解购房需求；而对政府相关部门、具体执行部门来说，则需要了解楼盘开发需求。”黄志斌总经理说。他还举了个生动的例子：“就好比我们把菜单备好，让投资人点菜，大家共同努力，把这道菜做得更好，把市场推进到正常的轨道上来。”

        分析：房地产进入买方市场已经是不争的事实，对开发商来说是如此，对土地供应部门也是如此，必须清醒地认识到这一点。也只有认识到这一点，才能真正把握市场的脉搏，切中买方的需求，提振回暖的信心。土地部门的思路和举措，无疑为2009年开了好头。