收藏 厦门“面积营销”被叫停 开发商要明降

        近期，政府救市措施不断出台，开发商们也没闲着，各种特价房、打折房纷纷涌现。与此同时，很多楼盘打出了“买一层送一层”的促销口号，在“使用面积”上大做文章。

        千万不要误会这跟超市的“买一送一”是一回事。事实上，记者调查发现，这些“送面积”的房子，几乎都是挑高层，所谓的“买一层送一层”，就是让购房者自行将挑高层分割为两层甚至多层使用。

        由于可使用面积增大，而整体售价并未大幅提高，这些挑高层房子推出后，销售势头不错。不过，开发商还没高兴几天，这些挑高层建筑就被相关部门叫停了。“利器”转眼成了“绝品”，开发商们失落之余，又将有何新动作呢？

面积营销  变相降价

        一直以来，实际使用面积是许多消费者购房时的重要考量因素，因为占产权面积8%-30%之间的公摊，常让房子的使用面积大大缩水。

        2008年下半年以来，面对低迷的楼市，不少开发商开始“人性化”卖房，纷纷打出“折合成实际使用面积，每平方米仅XXXX元”，“买一层送一层”等促销口号。“使用面积”成了开发商宣传的一大重点。

        2008年12月底，厦门莲坂新景世纪城推出起价为6988元/平方米的特价房，较两个月前12000多元/平方米的售价低了将近一半，并称“买175平方米赠送97平方米，按使用面积折合为每平方米4568元”。

        随后，位于福州乌山路的阳光乌山荣域项目对外推出LOFT公馆，开发商宣称，购买一层的LOFT公馆，即可达到二层、三层甚至四层的实际使用效果。2009年1月1日，厦门源昌鑫海湾推出30套特惠单元房，“销售价每平方米8476元，折合成使用面积每平方米6666元”。

        真有“买房送面积”这等好事？记者调查发现，这些房子几乎都是挑高层建筑，是否分割使用由购房者自己决定和操作。根据现行的相关规定，住宅层高不得小于2.8米，不得大于3.2米。然而在市面上，一些楼盘项目在规划之初就定下5－6米甚至更高的层高，业主收房后可以将其自由分割为两层乃至多层使用。这样的房子在整体价格相差不大的前提下，无疑具有更强的竞争力。

        以厦门源昌鑫海湾项目为例，其住宅层高为6米，开发商对外宣传“买一套用两套”，是指业主可以将6米挑高与复式设计相结合，形成两层空间。按照开发商的说法，该项目推出的86平方米的房子，其使用面积可达到176平方。

        厦门新景地集团开发的新景世纪城同样如此，该项目因层高5.8米，又名为“新景5.8”；LOFT公馆的层高更是高达6－15米。

        从“面积营销”的结果来看，挑高层房子的销售情况没有让开发商失望。据了解，今年元旦的三天假期里，源昌鑫海湾就成交了近30套房子；而新景世纪城项目在今年1月成交了74套，日均成交量明显高于其他普通楼盘。

才发新枝   已成势末

        在楼市不景气的当下，挑高层的房子能取得这样的销售业绩，自然深得开发商“器重”。不过，挑高层建筑并未就此发扬光大，反而面临“绝后之忧”。

        为了规范建筑设计市场，保证建筑结构安全，福建省建设厅于2008年底发布了《福建省建筑结构设计暂行规定》（以下简称＜规定＞），其中指出，禁止预留可加夹层或挑空层后期可加楼板的建筑结构设计——“开发商为增加建筑面积，加大层高或结构楼板有意多开洞，以便竣工验收后，加层或封洞来增加建筑面积。这种作法改变了结构受力，后期施工质量难以达到要求。因此，这种设计须禁止。”

        此外，错层结构由于楼板整体性差，不能有效传递水平力，易造成沉降，也被叫停。《规定》指出，高度超过60米，层数超过18层的高层建筑不应采用错层结构。

        对于眼下正热衷于“买房送面积”的开发商来说，这无疑是当头棒喝。记者了解到，业内人士普遍认为，相关部门对挑高层“动刀”，会对各种“曲线送面积行为”起到警示作用。

        同时，不少业内人士认为，新规自2008年12月1日开始实行后，挑高层、错层结构设计的房子就被推上了“绝后”的境地，但这也意味着，既有的挑高层建筑，将成为“绝版”之作。

        “绝版的东西，价值必然会提升，并刺激销售。”博汇控股旗下的厦门市中原联合地产代理有限公司联邦店经理张越认为。

        福州房地产学者陈国旺也持类似观点。在他看来，挑高层建筑不是近期才出现的产物，在以往的发展过程中也没有出现过明显的质量问题，因此挑高层设计被叫停，实际上为既有的挑高层建筑带来了机遇。

        对于既有的挑高层住宅的质量，福建正祥集团总裁江映辉也给予了认同。在他看来，相关部门出台新规的背景是去年的汶川大地震，其出发角度是提高建筑的抗震性。随着建筑技术的进步，让挑高层建筑拥有良好的抗震性并不难，如果购房者认为这样的房子安全，那绝品就会成为稀缺品；反之，如果购房者也认同相关部门的担忧，那么，绝品将成为“烫手山芋”。

“暗降”不成 “明降”可期？

        事实上，推出“买一层送一层”的挑高层，不过是开发商明着送使用面积、暗着降价的营销方式之一。陈杰庚认为，由于直接降价牵涉到太多的因素，开发商除非不得已，否则不会轻易透露出降价的意思。这也是当前市场上“特价房”、“买房送车”、“买房送面积”等促销手段大量出现的缘故。

        据业内人士介绍，开发商的“面积魔方”战术还有很多种方式，常见的是在一些非计入或按半计入使用面积的结构上做文章，比如利用顶楼露台，将住宅顶层的单元设计成复式楼，等等。

        不过，与挑高层的命运一样，开发商的这些“魔术”表演通常被相关部门叫停。比如杭州就对新建住宅的阳台、入户花园的面积作了规定，如果超过8平方米，就要按全面积计算。

        陈杰庚认为，挑高层被叫停，意味着开发商的变相降价策略遭受重创，在当前特殊的市场形势下，开发商的转圜余地将越来越小，“明降”将成为绕不过去的“坎”。

        对于开发商当前的处境以及接下来可能采取的对策，评论人士江南客认为，还是直接降价最有效，“清清白白的开发商，干干净净地脱”。