收藏 厦门写字楼调查：高中档写字楼两重天

　　厦门：高中档写字楼“两重天"

　　过去六年间，厦门商品住宅开发一路高歌猛进，而原本应在商品房中占有重要位置的写字楼市场，却持续低迷。与此同时，屹立于厦门厦禾路与湖滨西路交界处的“银行中心”，给厦门写字楼同行树立了一个榜样。近几年来，厦门的写字楼市场淡到有行无市。在市场低迷、大量空置的情况下，高档写字楼却一枝独秀，半年多来，甚至出现了排队求租的现象。

    高档写字楼独占高枝

        走进银行中心，如同步人星级酒店，八部电梯同时供人使用，大厅里服务人员会随时将你导入电梯并为你提供咨询服务，随处可见保洁人员正在擦擦抹抹。大楼里播放的轻快背景音乐也使来访人员神清气爽。这里物业服务很到位，也可以看到海景，来访的客人都觉得这里的环境很好，这也算是企业形象展示的一个方面吧。

    　目前，厦门有三栋甲级写字楼：银行中心、国际银行大厦和大华银行。这三栋甲级写字楼除了提供良好的物业管理服务之外，在外观设计和周围景色上也颇具特色。昂贵的价格并没有挡住外企机构和国内大公司的人驻热情。厦门房管局有关人士介绍说，大华银行、银行中心落成后，外企机构和大公司总部纷纷落户，他们需要与企业实力相称的办公环境展示企业形象。这些甲级写字楼也对入驻企业设置了较高“门槛”，如银行中心规定，跨国公司以及国内知名企业才能人驻，入驻是企业地位和实力的象征。

    　精确的市场定位，前瞻性的设计理念，高质量的产品，优秀的物业管理等，决定了写字楼的前途和命运。成功的写字楼发展商都是在项目规划之初，通过大量的市场调查，确定开发项目的目标客户群，针对客户需求设计，兼顾办公、会议、休闲、培训等功能，市场需求层次清晰。前期大量的市场调查确保了银行中心的成功。现在，已有超过160家跨国公司和国内著名企业入驻银行中心。据银行中心开发商裕景兴业中国销售部总经理杨荣坤介绍：“当初，银行中心主动跟一些航运有关系的公司联系，将其作为自标客户，然后逐家拜访，推荐项目。完善的配套和服务得到了客户的认可。”如今沿鹭江道、厦禾路一带，高端写字楼已成了厦门外企机构和国内大公司总部的聚集之地，这一带也已被规划成厦门的CBD。

   　 厦门高端写字楼的竞争优势，更多的是体现在服务和管理上。高端写字楼为品牌物业管理进入厦门提供了很好的平台。据了解，目前银行中心请的是戴德梁行物业管理公司，国际银行大厦的物业管理，也将由世界知名的物业公司魏理仕接手。这些品牌物业商将会极大地提高目前厦门的物业管理水平。银行中心开发商裕景兴业客户经理蔡锡安认为，“服务观念的更新，说来容易，做起来难，落实到细节，做到严谨、安全、细致、周到、舒适更难。先进的服务观念不仅仅在于标准化、模式化，还有一个根本性的东西，它是多变的，根据不同的工作场景提供不一样的贴心服务。星级酒店标准的写字楼管理，已经成为高端写字楼物业服务的必备素质，这样才能吸引优秀公司入驻。”

    　另一方面，和住宅产品不同，地段优越的写字楼通常是长期经营或者是自用的，很少会有散卖的写字楼。绝大多数跨国公司只会考虑单一业主的写字楼。但是厦门的很多写字楼，即使是很好位置的也在出售。业主分散，很难保证写字楼的高端品质，很难实现品牌长期经营的最大化。

    中低档写字楼低处徘徊

        厦门的写字楼一方面是“嫁”不出去(找不到用户)；而另一方面，大量的用户却“娶”不到新娘(租不到合适的写字楼)。长期以来，厦门每平方米租金20元左右的中低档写字楼，占写字楼总量中绝大多数，但租赁和销售情况普遍都不好，空置率在30％至50％之间。厦门豪斯房屋置业中心市场部刘经理坦言，由于厦门写字楼市场持续低迷，他们已很少介入这一市场。对开发商来说，早期开发时曾尝到甜头，现在大部分企业对写字楼开发已是噤若寒蝉，一些已拿到写字楼项目用地的开发商，千方百计地寻求变通，将项目改成商业、住宅用途。作为沿海开放城市，厦门的经济发展迅速，商务活动频繁，写字楼市场拥有广阔的空间。然而，目前厦门大部分空置的写字楼多为上世纪90年代中后期产品，规划配套落后，跟不上时代消费需求。尤其是一些中低档写字楼没有体现出比住宅更明显的优势，因此许多小公司宁愿在住宅办公也不愿到写字楼办公。

    　价高服务差难受宠

    　眼下厦门住宅市场持续火爆，不少临街、位置显要的地块被开发成商住公寓和沿街商铺店面，这对传统写字楼的冲击显而易见。如今，在厦门，从“莲前大道”的沿街二层商场，到吕岭路的沿街住宅，甚至莲花槟榔的小区里，你都会发现赫然挂着为数不少的公司招牌。这一类“商住楼”，虽名不正、言不顺，但有不少中小企业乐居其中。正规写字楼租金上的劣势显现无疑。厦门市湖滨北路的中信广场，是较早集商住、写字楼为一体的大型楼群。

    　据了解，单位面积在120平方米左右，月租金在1200至1600元之间的公寓是中小企业租用办公场所的首选。厦门豪斯房屋企划有限公司汪先生认为，&nbsp “厦门与其他城市不同，小民营企业很多，这些企业没必要投巨资在固定资产上，在住宅楼一样可以办公、做交易。住宅改作办公用房，物业管理费、水电费与写字楼相比有很大优势。”而厦门市场上的写字楼，除个别写字楼外观好看、内部装修豪华吸引客户外，大多数写字楼形象缺乏个性，面积偏大，动辄两三百平方米，月租金四五千元，这对于成长中的中小型企业来说是不适宜的。一些写字楼物业服务质量差也是导致企业不愿租用或退出的重要原因。在厦门一些写字楼中，曾出现物业管理人员只收费不管理或对业主的正当要求置之不理的情况。看来，厦门写字楼市场的调整与复苏，在服务上还有很长的路要走，如何满足客户需求，是产品成功的关键。

    　差异化发展有前景

    　厦门的开发商在商品住宅产品上作了非常深入细致的研究，可以说，几乎每一种居住上的需求，都有相对应的居住形式来满足。但在写字楼市场，却一直处于低调保守的“不作为”状态。大多数写字楼没有差异化的设计定位，也没有鲜明的行业特征，清一色的大面积，清一色的配套设施。市场上很少见到富有个性、档次适中、配套良好的小面积分割写字楼。小面积写字楼办公面积不大，分割自由，工作时间弹性化，管理灵活，非常适合于成长中的中小企业。据了解，滕王阁最吸引使用者的地方是面积灵活没有采用中央空调，而是由企业自行安装空调，独立计费，工作时间弹性化。专业人士认为，厦门成长中的中小企业多，写字楼应在产品开发方面下功夫，研究“用家”的需求，细分市场，写字楼市场仍大有可为。