收藏 厦门楼市走向何方 七大悬念期待破解

　　2008，注定要被世人铭记，对于厦门的楼市亦是如此，一年之间，从天堂踏入地狱，仿佛一出戏剧。

　　楼市就是一场游戏，买方与卖方相互角力，在博弈中寻求平衡点。2008，当众多开发商还沉浸在此前揽金的年代中时，厦门乃至全国各地的房地产市场，都在2008年悄然发生了“巨变”。

　　2009，厦门的楼市还将发生怎样的变化？7大悬念正等待破解。

　　1  房价继续调整？

　　2008厦门的房地产市场，证实了“拐点论”的成立。进入2009，厦门房价将走向何方，令众人关注。

　　回望过去的一年，厦门商品住宅大量房源推向市场，需求萎缩，供求比例失衡，许多开发商设法消化存量，以降价最为寻常。

　　在去年厦门房价的下行轨迹上，以悦华园“低价”开盘为开端，后书香佳缘短暂尝试破“8”，以及都市港湾、香山·碧海晴空、新景5.8等岛内新房，纷纷推出“6”字头特价房源，岛内房价似乎探到“底部”。

　　据统计，去年全市商品住宅均价9722元/平方米，支撑了20余月的万元以上，价格跌至2007年1月水平。而在2005年１月，商品住宅为当时历史最高的4712元／平方米。

　　业内人士预测，2009年，厦门房价都不可能出现大涨或大跌。“当房价接近开发商的成本线时，降价的空间不大，因为即使贱价销售，也难产生正面的现金流。”

　　2  成交即将回暖？

　　2008的下半年全国主要城市商品房成交量下滑约40%，价格也有15%—20%幅度的调整。而在房价出现下跌前，全国商品房成交量已持续低迷半年，多数一、二线城市的成交量同比都下降五成左右。

　　对于2009年的厦门楼市，业内人士指出，目前已经进入回暖期，但成交量和价格要回暖到一定的水平，都需要相当漫长的过程。

　　而据官方统计，2008年11、12月，厦门房地产市场已开始呈现回暖迹象，两个月的商品房分别成交1547套和1637套，环比增长19％和6％，其中商品住宅成交726套和827套，环比增长18％和14％。

　　数据背后，是低价格楼盘的持续放量成交，以及政府方面房产新政的出台。

　　厦门市国土房产局相关负责人称，随着各种利好政策发布及房价调整，购房者能获得的实惠越来越大，有刚性需求的购房者，可适时出手，选择满意的住房。

　　业内人士预测，在今年下半年，厦门楼市将重拾升势，商品住宅成交量会平稳上升，但难出现前两年式的爆发式上涨，自主型、改善型和投资型的需求将是支撑楼市回暖的决定性力量。

　　3  土地继续流拍？

　　2008年的厦门土地出让市场，始终未重现前两年的红火，土地流拍主导着过去一年的土地市场。

　　此前两年，“地王”标准不断刷新。2007年下半年，出现岛内17486元/平方米，岛外12066元/平方米的楼面地王价。

　　作为资金占用比重最大的土地储备，能否顺利转化为销售收入，已成考验房地产企业运作能力关键，但在市场低迷、银根收紧的压力下，厦门不少房企遭遇了土地无力开发的尴尬。

　　业内人士分析，如今土地储备成了部分开发企业的压力，资金链问题将成开发商拿地的“紧箍咒”，众开发商在竞价拿地的问题上，更加谨慎，而政府在制定2009年土地出让计划及土地评估时，也必然更加谨慎。

　　据最新信息，2月8日将举行的今年土地新春第一拍，未见住宅地块影踪。

　　4  行业整合加剧？

　　2009年，房地产行业的洗牌已不可避免。

　　尤其是一批天价拿地、囤地的开发商可能会因资金问题面临出局，或不得不寻求项目合作。相反，有良性流动资金、立足传统行业进行房地产开发的企业占有绝对优势，他们有充足的资金保障，手中没有囤压大面积土地，可以趁机整合濒临倒闭的地产企业，吸纳良好的土地、项目和人才资源。

　　与开发商一样，营销代理公司和二手中介机构也将进入整合时代。业内人士认为，房地产市场好的时候，良莠不齐的公司和机构都能表现出良好的业绩，但在市场低迷时期，却需要真正的拼实力。

　　洗牌后，不具备专业能力和管理水平的企业，将逐步被淘汰。生存下来的企业将更加认识到专业化和管理模式的重要性，各环节将越来越追求专业化，对产品品质的追求将重于对项目效率的追求，进而推动房地产业进入产品时代。&nbsp

　　业内人士预测，明年或许是厦门房地产企业的转型之年。此前，SOHO中国、北京万通地产和上海长峰集团等，都在最近两三年间完成了转型，由单纯的住宅开发商，转向为商业地产的开发和经营商，以持有、经营商业地产为公司的主营业务。

　　而在厦门，是否会有更多开发商步它们后尘，将成悬念。

　　5  政府如何扩大购房需求？

　　除出台各种优惠政策鼓励买房外，2009年，政府还会怎样扩大购房需求？

　　经济学家认为，中央政府的“四万亿”和地方政府的“十六万亿”投资，形成巨大需求，将在明年释放。投资中的一半，会转为工资，而工资又可转化成购买力，有了这些购买力，购房有效需求就能够得以解决。

　　上述“20万亿”中，有部分资金是用于经济适用房和廉租房建设。在南京，这两类保障房是由政府出资向市场购买商品住宅实现的，在上海，国资背景企业收购商品住宅，也成政府扩大需求的一种方式。

　　在厦门，作为“居者有其屋”实践的保障房，建设仍在继续。而在扩大购房需求房，则更多的是政策层面减轻购房负担、刺激住房消费，以求发挥房地产在扩大内需中的积极作用。

　　从三个区域降低购房入户门槛至100平方米，到调整普通住宅范围扩大受惠人群，及规定首次购房以个人为查询单位，公积金申请贷款次数不限等政策，都将有效扩大购房需求。

　　据透露，今年，厦门政府在扩大购房需求方面，将进一步落实政策，同时，将引导房地产企业优化供应结构，合理调整售价，促使房地产市场稳定健康发展。

　　6  融资环境如何变化？

　　去年12月13日，国务院出台“金融30条”，房地产信托投资基金(REITs)终于获得最高级别准生证。

　　“30条”中明确规定：开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。不过，关于REITs基金究竟是股票形式还是债券形式，以及何时正式开始募集，依然是个问题。

　　当月21日，国务院发布《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，包括支持房地产开发企业积极应对市场变化、多渠道筹集建设资金；商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务；支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。

　　该政策无疑会放松开发商外部融资压力，让资金极为紧张的房地产企业松口气，延长后者的生命线。

　　不过政策放松，并不代表开发商就可高枕无忧。因国内房地产公司资产负债率居高不下，各商业银行评估地产开发项目的信贷风险仍很高。

　　地产商是否能够得到银行体系的充足信贷仍有疑问。这一疑问，对厦门的房地产企业同样存在。

　　7   还会有多少政策出台？

　　对于房地产行业而言，2008年的楼市可谓是政策市。从6月开始，便有地方政府出台政策，鼓励购房者入市买房。到了9、10月，“救市”政策更是层出不穷，从地方到中央都有相应的“救市”政策鼓励消费。

　　放松二套房贷、减少购房买入和转让环节的各种税费、降低贷款利息……在已经出台了不少鼓励消费的政策之后，中央和地方各级政府还将会出台怎样的政策，刺激目前低迷的房地产消费？

　　就厦门而言，2008年11月出台的“厦门房地产十条意见”来看，新政不仅进一步放宽了普通住宅标准，更在交易税费、贷款利息等方面给予购房者较大幅度的优惠。

　　近日，厦门市国土房产局又透露，今后在五缘湾、观音山、湖边水库三大区域购买100平方米以上商品住房的，可办理不超过2人的常住户口，目前政策基本敲定，细则正在研究制定中。

　　而在2009年，厦门的政府部门，是否还会继续出台优惠政策鼓励购房？在进退维谷间，政府的下一步政策取向，尤为值得关注。也有业内人士指出，从政策的出台到具体执行，会有个过程，2009年的重点，应该是继续落实各项政策。