收藏 立丹行：厦门岛外市场应更受关注

        岛外四区供给量超出80万平方米

        对比2007年岛外四区的交易量急剧萎缩，岛外四区新增供应129万平方米，销售49万平方米，溢出量为80万平方米。岛内整体销售率78%，岛外平均销售率仅为38%，关注岛外房地产的发展成为市场的另一个焦点。

        岛外房地产从2007年已经能够与岛内房地产平分秋色。随着价格优势不明显，岛外市场受到冷落，2008年岛外市场份额下降了8%。

        同安区，岛外房地产市场的“沉默者”，虽然是历史最悠久的行政区，但与厦门本岛较远的距离，受地域和环境、交通等因素的影响，有效需求不足，一直不温不火；在2008年市场变化的冲击下，表现不佳，商品房新增供应67万平方米，销售仅12.4万平方米，供求关系严重失衡。在2009年，将重点依靠环东海域的开发，借此带动区域房地产的发展。

        翔安区，岛外房地产“起点最高者”，在2008年低迷市场冲击下受到较大的影响，翔安区作为新兴行政区域，政府的高投入高规划以及未来翔安隧道的通车都预示着这个区域强大的升值潜力。目前区域楼盘较少，购房者置业目的多为投资，自住条件仍然相对不成熟。2009年翔安海底隧道的开通将为翔安房地产新一轮的发展带来全新的格局。第一居所的高性价比将得以实现，预期在未来3－5年翔安的房地产将有持续的放量与增长。

        岛外房地产在市场寒流中受到重创，需要在新一轮崛起中付出更多努力。

    未来岛外地产呈现新格局

        随着房地产的深入调整，岛外四个区域房地产发展形势将进一步分化，岛外的地产格局将出现新的变化。

        海沧区，岛外房地产发展的“先驱者”，房地产市场已逐渐成熟，经受住了市场调整的冲击，2008年商品房新增供应24.6万平方米，销售18.9万平方米，供求关系近于平衡；随着生活配套的日益完善，2009年将进入平稳发展时期。

        集美区，目前作为岛外房地产的领航者，在2007年集中爆发后，近年来土地供应持续加大，逐渐开始引领岛外房地产市场，随着集美大桥与杏林大桥的相继建成通车，以及园博苑板块的兴起，区域价值更加明显。但近三年来，累计新增总建筑面积达266万平方米，激增的供应量与有效需求之间的矛盾也将日益凸显。在2009年，集美区房地产市场将竞争异常激烈，面临较大压力，但仍是岛外最受注目的区域。

        集美区2008年在大学康城、乐活小镇、泉水湾等重要楼盘的引领下实现了性价比产品的进一步解释。两房、三房产品是集美市场的主流产品，随着BRT投入使用，环东海域宏图的逐渐展开，在原有的优势基础上，未来集美将形成对岛内客户的强大冲击力。当然在面对相对较高的土地成本和市场刚性需求客户持续观望的影响，未来集美市场释放仍有很大压力。

    岛内降价风波抑制岛外市场

        岛内降价风波从10月份开始愈演愈烈，价格的重新洗牌也带来岛外房地产市场新一轮大幅回调。

        岛外房地产市场普遍性的价格回调，以海沧、集美为代表，海沧名盘水岸名筑5月29日推出“我的房价我做主”活动，价格划定在5980－6680的范围内，开盘当月取得销售佳绩。让客户参与定价，价格回归理性需求成为当时的热门话题。

        10月中旬岛内楼盘启动价格温水战，岛外的价格受到了考验，当东渡板块都市港湾“6588”推向市场后，迅速带来岛外房产的振荡。海沧成为率先波及的区域。11月成交量仅为1.09万m2，价格5952元/m2.岁末，水岸名筑迎新年推出20套特价房，优惠价3558元/平方米起。房价的回归让岛外房产的性价比优势更为突出。经过价格重整后岛外房地产价格正在接受着市场的考验。