收藏 销量取胜 厦门二手房风头劲起堪比新盘

        细心观察厦门最近的楼市，会发现一个有趣的现象，新楼盘和二手房价格出现了“倒挂”，二手房卖得比新楼盘还贵。但从厦门市国土资源与房产管理局近期发布的11月份房地产市场分析报告中不难发现，二手房均价跌至去年最低点，可同时厦门市的二手房成交量、二手居住用房成交量都有不同程度的上涨。新楼盘和二手房似乎进入了一个价格和销售的“大战”阶段。

    销量PK

    8∶1二手房取胜

        去年11月份，厦门新开楼盘纷纷推出“特价房”，最新的房产“新政”影响见效，新楼盘和二手房销量都出现了“小阳春”。

        从厦门市国土资源与房产管理局近期发布的11月份房地产市场分析报告看，商品房（新楼盘）住宅类销售面积为8.8万平方米，均价7000元／平方米上下的房子最受欢迎。二手住宅房销售了60.80万平方米，平均价格为3974元/平方米。从销售数据上看，还是二手房势头比较猛，二手房住宅类的销售量几乎是新楼盘的8倍。

        业内人士分析说，普通市民单从广告宣传上判断，陷入了一个误区，虽然最近岛内推出的一些“特价房”动辄销售在百套以上，这跟前几个月持续低迷的楼市相比的确是大销售量，但实际上销售出去的80%的房子都集中在20%的楼盘上，换言之，80%的其他楼盘销售并不是那么火热。

        另外，中介业内人士分析说，去年年底，二手房成交量上涨并不是说二手房都集中在这一阶段售出，不少最近成交的二手房，其实买卖合同早就签了，主要是从11月1日起，个人购买超过2年的普通住房，转让交易时暂免征收营业税，个人转让自用2年以上住房，暂免征收个人所得税。很多客户看到这个有利的免税契机，很快完成交易。不过，中介也坦言，国家和厦门推出的一些稳定人心的“新政”，的确刺激了一些刚性需求，加上价格下降因素的影响，二手房确实出现了销售量上涨的现象。

    价格PK

    旧楼新盘:价格似"倒挂"

        翻看满天飞的“特价房”广告，再去中介瞄瞄二手房的价格，可以发现一个奇怪的现象，七八个楼盘在大打“促销战”，相继推出均价“6”字头的“特价房”，有些还是挑高型的，折算下来是均价“4”字头的价位。但岛内一些有区位优势的二手房坚守万位数的均价，像筼筜湖畔和湖滨南路的一些高档成熟楼盘，虽是二手房，但户型好的都在1.2万元/平方米左右。单从现象上看，厦门的确出现了“新楼盘和二手房价格倒挂”的现象。

        出现这种现象是二手房价格过高吗？

        从二手房中介企业陆续对外公布的统计数据来看，2008年厦门二手房的交易均价呈现一路下跌之势。尤其是到了8月份，几个新开楼盘引领商品房降价之风后，从来都跟在新楼盘“屁股后面”的二手房出现了明显的降价，并且持续了三个月。厦门市国土资源与房产管理局近期发布了11月份房地产市场分析报告，从里面的数据看，11月份，厦门二手房每平方米交易均价下跌874元，是去年2月份以来的最低值。二手居住用房方面，价格下跌87元，交易均价仅比8月份高。

        纵观全年，中介业内人士估算，全年二手居住用房价格平均下跌了30%－35%，跌幅较大的地区集中在原来涨幅明显的区域，如前埔、金尚等地。老市区，特别是区位优势明显、配置成熟的小区跌幅很小，加上原先价格过高，跌后的价格仍高于新开楼盘的“特价房”。

        业内人士分析说，价格“倒挂”只是拿二手房中的高价房跟新楼盘里的“特价房”比较，这只是个别现象，新楼盘和二手房本质上并没有出现价格“倒挂”，但说明部分开发商已经出现资金回笼问题，在一定程度上刺激了房价的下调。

    前景PK

    2009年:谁更牛？

        说到底，目前二手房和新楼盘的PK其实是二手房和“特价房”之间的PK，但今年，两者继续PK，到底将谁赢谁输？

        漳州招商房地产有限公司的总经理肖睿分析说，“特价房”这种促销形式不是去年才出现的，往年年底也会出现。“特价房”是阶段性的产物，不可能长期存在，它是开发商自救时选择的一种“输血”形式。前两年，厦门的房价被炒得过高，这种“特价房”的推出对购房者而言是利好消息。

        “不过，我个人认为这次的‘特价房’还将持续一段时间，首先是由宏观的经济形势决定的，其次是行业本身的因素，在生存和高盈利之间，房地产企业还是会选择前者，一些想迅速回笼资金的房地产企业会加入推出‘特价房’的行列。至于‘特价房’时期能持续多久还是很难下定论。”

        同时，其他地产界的业内人士也指出，“特价房”的持续存在会对二手房形成一定的压力，虽然在普通消费者的心里新楼盘比二手房价值要高，在价格倒挂的前提下还是首选“特价房”。但“特价房”跟二手房相比有个致命弱点，就是它多是期房，很多购房者担心房价“缩水”了，房子的质量也跟着“缩水”。而二手房有实实在在的房子摆放在那里，买了即可入住。

        今年究竟是“特价房”“牛”还是二手房“牛”，到底要投资怎样的房子才划算？肖睿和其他业界人士的一致观点是，决定房价的因素是综合性的，但一般而言，它的决定性要素是质量、区位、周边配置和内在的物业管理，满足这些条件的楼盘不管是“特价房”还是二手房，保值和升值空间较其他楼盘而言都大。