收藏 微利时代 厦门房地产项目管理新模式

微利时代房地产项目要如何管理？&nbsp

业内提出新模式：分级计划管理体系，这是目前最先进的做法 

        2008年，随着宏观调控和外部环境的日益严峻，众多房地产企业深刻体会到冰火两重天的落差。有专家称，此次行业调整，将对中国地产企业进行一轮大洗牌。如何能够安全度过这个“寒冬”，如何在洗牌浪潮中求得生存、谋取发展？每一位地产人都在思索。12月16日，由明源软件主办的“2008房地产项目运营管理（POM）研讨会”在厦门拉开帷幕。来自厦门万科、华润置地、联发集团、住宅集团等企业的工程高管齐聚一堂，共同探微利时代下的项目运营管理新模式。

        明源软件副总经理姚武，在研讨会上作了“地产越冬装备，高效管控之道”的主题演讲。姚武指出，在目前新形势下，房地产企业由粗放式转向精细化管理而创造利润。房地产项目开发周期长、投资额大，同时参与项目的组织和人员众多，需要使用大量的物资和设备，这就导致房地产项目管理的复杂度高、风险大。如何才能巧用时局，真正做到“剩者为王”？目前，国内一些精细化程度高的房企形成了一套新型的项目计划体系，即分级计划管理体系，这是目前最先进的做法。姚武指出：分级管理体系是管控目标的分解，实现分级授权层层管控。分级计划体系的最终目的是要提高企业项目运营的效率，提升企业的资产收益率。

        姚武认为，项目运营以业务为核心，包括项目计划、预算成本、资金、质量等；以流程为驱动，用流程、规章制度、岗位权责高度配合核心业务；以消息为中心，从“人找事”向“事找人”的工作模式转变。业内人士表示：这种分级计划管理体系，或许真的是不少房企的越冬装备！

当所有营销手法拼完了就拼看家本领&nbsp

姚武说，下一波的地产竞争中，企业最核心的竞争力是投资收益率 

        ■深圳市明源软件股份有限公司副总经理姚武

        万科的业绩在国内始终领先，为何还是赶不上帕尔迪？龙湖为什么会成为跳脱而出的地产黑马？碧桂园怎么实现了自身的“蜕变”？单是从他的演讲中，对这些“地产大佬”的熟悉程度，就让人佩服不已，何况在不到2个小时的演讲内容中，他就抽取了40多家房地产企业的管理案例。中场休息时，主讲人姚武马上被厦门地产界人士围住，邀请他到公司上课。记者随后也对姚武进行了专访。

    向管理要效益特征明显

        拥有10年房地产开发、6年IT从业经验，与国内数百家优秀房地产企业合作交流，让姚武对房地产企业的信息化管理有着十分丰富的实践经验。在姚武看来，房地产属于跨行业，管理难度比传统行业大。在以前拿地就能挣钱、拿张图纸就能清盘的时代，很多房地产企业不太注重管理。

        宏观调控后，市场的冷淡逼迫行业走向规范，剩下的大部分房地产企业开始向管理要效益，并且这个特征越来越明显。大环境下，房地产企业从粗放型向精细华过渡，也是必然趋势。

        房地产企业为什么会开始注重运营管理？姚武分析，因为他们已经认识到，在下一波的地产竞争过程中，谁的投资收益率高、谁的资金周转快，谁就能赢过对手，这也是企业的核心竞争力：凭借运营管理提高运作效率。姚武说，当所有的营销手法都拼完之后，这就是他们的看家本领了。

    管理水平提升 最终老百姓受益

        很多房地产企业发展到一定程度，最终都会走出去扩张业务，业内都很清楚，真正具有管理难度的是集团公司的异地项目。“他们要控制计划、控制成本，最终控制资金。”姚武说，这就需要集团打造一套战略预算到执行的体系。

        万科是跨区域管理中最有经验的。姚武说，他们的做法是，在异地拿到项目后，两周内总部会派出财务、人力资源和IT平台的三组人马上岗，通过原来的数据沉淀和知识积累，快速复制万科成熟的管理经验。

        “实际上，房地产企业的管理水平提高了，最终受益的还是老百姓。”姚武说，房地产企业的运营成本下降了，质量得到保证，性价比越来越高，这对购房者也是最好的保护。

    厦门企业要提高精细化程度一定程度

        说到厦门房地产企业在运营管理方面的能力，姚武的评价也非常客观：从意识上，由于厦门地处沿海，接受新鲜事物的机会多，知识传递的速度快，因此运营管理意识逐渐培养，在全国处于中上水平。

        但是厦门房地产企业以前过多注重营销、策划的手法，主动练好内功的较少。从姚武的接触经验来看，不少厦门房地产企业注重财务的管理控制，不注重操作的管理控制，而财务管控往往很难在过程中发挥效益。“他们在精细化程度、规范性方面，还有很大的提升空间。”还有一个显著特点是，一些厦门的房地产企业在本地运营时颇有心得，最大的困惑就是跨区域运营时，在人才、资金方面的不适应性。

        “这就更加凸显出分级计划管理体系的重要性。”姚武说，对于集团公司来说，做好了集团关键节点计划、项目主项计划、项目专项计划、楼栋施工计划的四级管理体系，就等于给自己增加了一套“越冬装备”，提高了企业的竞争能力。

        姚武说，11年来，明源通过与4000多家优秀地产企业的沟通与合作，以及与七成地产百强企业的深入交流，对标杆企业的发展历程、管控特点做了深入的研究分析，总结出不同企业模式下的优秀管控模式特点、组织架构设置、责任矩阵的职责分工、特色管理方式等，并为处于不同发展阶段的企业进行了针对性的项目管控模型分析。他们也希望，通过明源的专业服务，能够与厦门的房地产企业一起发展。