收藏 厦门开发商借力政策促销 引发成交放量

        从今年5月开始，厦门楼市销售促销手段层出不穷，从最初的送物业费、送家电，到各式各样的低首付置业计划，直至现在打折、特价房等更为直接的促销方式，厦门楼市的“价格战”明显升级。

 

        特别是近段时间以来，一些楼盘如嘉盛豪园、都市港湾、香山·碧海晴空等为了在激烈的市场竞争中抢夺更多的客户，直接大幅度降价，一场由开发商发动、以价格促销为主的营销战役正在打响，由此开启了厦门楼市新一轮价格战。在政策频出等利好消息下，厦门开发商更是借力价格促销。记者发现，本月以来，厦门楼市成交量迎来一波反弹，一些调整价格后的楼盘，交易量明显上升。

 

岛内首现 “真的不能再低”房价

        本月21日，位于莲前路的嘉盛豪园今天打出了“见底房价”的广告：嘉盛送你暖冬购房大红包，真的不能再低的房价。据了解，为了庆祝沃尔玛加州商业广场厦门旗舰店正式开业，嘉盛豪园特推出限量房源，起价最低5988元/平方米，这一价格为目前厦门岛内新房最低价。推出的组团有G组团，小户型面积80多平方米到130多平方米，还可协办厦门户口，D、E、F组团则是花园三房，现房可以马上入住。

 

        而在此之前，特房集团旗下岛内项目都市港湾，以每平方米6588起的价格，成为厦门岛内首个“6”字头房价，随后另一岛内楼盘香山·碧海晴空以起价6688元/平方米推出特惠房，加入了厦门岛内房价“6”字头的行列。

 

        目前岛外集美区楼盘价格依旧在7000元/平方米以上，海沧有些楼盘每平方米近万元。当然，集美和海沧两地也有为数不少的均价6000元/平方米以下的楼盘。相对于岛外高位定位的楼盘来讲，嘉盛豪园、都市港湾和香山·碧海晴空的价位，的确足以吸引购房者眼球。

 

借力促销 新一轮价格战开启

        本月中旬，厦门出台房市新政细则，调整普通商品住宅标准、降低首付比例、降低交易税费、给予契税退还、提高公积金贷款额度和年限等多重政策面利好消息的出台，一些开发商更是放低身位，主动降价，加大促销力度。

 

        在促销方面，厦门一些楼盘上半年推出的限期优惠、购房多重礼、赠送车位使用权、赠送物业费……一系列促销手法，日渐消失，取而代之则为限量特价、优惠让利、买房送装修、按揭打折等一步到位的优惠轮番上演。据了解，毅宏集团旗下子公司厦门龙盛投资发展有限公司投资兴建的“幸福密码”商品项目也借助集团成立18周年之机，推出10套特价房，单价均为6280元/平方米，同时，其余房源也将有大幅优惠。

 

        除了嘉盛豪园、都市港湾和香山·碧海晴空、幸福密码为代表的楼盘分别打出限量特价外，有的楼盘通过暗降、差价补偿或者赠送方式，进行一系列价格营销。比如禹洲·世贸国际就打出首付10.5万，协办两个厦门岛内红印户口措施，增加楼盘附加值。而位于老城区的鸿图嘉园二期，打出“经济大提速，抄底好时机”的促销广告，并承诺即日起购房两年内若降价给予补差价。

 

        业界认为，由于已经接近年底，更多的开发商出于资金回收的考虑，有可能进行一系列优惠促销活动，厦门楼市新一轮的价格战有可能蔓延。

 

【观察】

需求释放 成交迎来一波反弹

        在政策利好、开发商借力价格促销下，厦门楼市置业开始回流，本月楼市成交量迎来一波反弹。记者近日走访发现，许多售楼处的来客量近期明显上升。据英皇集团地产部物业经理吴英奇介绍，英皇·湖畔华庭最近日均接待客户10余组。“随着该项目外立面的逐渐落成，产品品质一览无余。”吴英奇介绍称，这一楼盘可降幅的空间非常有限，这是基于项目的核心地段和优质品质所决定的。另外，记者了解到，“都市港湾”之前销售均价约在1.2万元平方米，香山·碧海晴空首次开盘售价在1.3万元/平方米左右，价格调整后交易量明显上升。

 

        而据易居CRIC中国房地产决策咨询系统统计，11月1日~11月23日，厦门商品住宅成交564套，成交面积7.256万平方米环比（10月1日~10月23日成交面积4.7314万平方米）大涨53％；全市商品住宅均价8272元/平方米环比（10月1日~10月23日均价8647元/平方米）微跌4%。其中，岛内成交448套，面积6.089万平方米，均价8755元/平方米；岛外成交116套，面积1.167万平方米，均价5749元/平方米。成交量方面，都市港湾、香山·碧海晴空、英皇湖畔华庭等楼盘的集中放量成交是推动此波成交反弹的主力军。成交均价方面，都市港湾以239套3.26万平方米占比全市45%的成交领跑湖里区乃至全市商品住宅成交。

 

理性回归 楼市回暖仍需过程

        “易居中国”厦门机构总经理张响英告诉记者，纵观11月住宅成交排行，促销力度较大，性价比高的楼盘如都市港湾、香山·碧海晴空等超低价项目，成交量明显提升。可见，在当前楼市低迷，前景不明朗情况下，开发商调整心态，主动下调房价，符合置业者心理价位区间和购买力范围内，仍可刺激潜在部分置业者入市的欲望。价格的迅速跳水，从侧面也增强部分置业者持币待购信心，加重市场观望氛围，或将引领市场进入新一轮价格探底。

 

        浩瀚置业（厦门）有限公司总经理林俊杰表示，除非原本定价就虚高，否则大多数楼盘目前的价格已没有太大的调整空间。他认为，目前，厦门岛内房价大多数都已经比较合理，虽能一定程度刺激消费者的购买欲望，但市场信心的恢复，仍有赖于政府对整体经济宏观面上的积极措施和后续政策的出台。而此时开发商应加强内功修炼，把握置业者购房需求和心理预期的变化，针对市场做出适时调整，提高楼盘性价比，才能获得置业者的青睐。

 

        厦门城市年轮策划代理有限公司董事长张文彪认为，目前，厦门房价正开始理性归回，而经历了频频示好的政策密集期后，接下来对于开发商，或许是“黎明前的黑暗”。但看的多，买的少，依然是一大现实。

 

        由于对宏观经济面走势得不确定因素，观望氛围依旧是一个不得不接受的现实。“然而，受今年前三季度观望情绪的影响，受挫的市场信心很难在短期内恢复，再加上可观的新增供应量，本季度的供销比仍将持续拉大。”张文彪表示，楼市在自身调整需要和外部环境恶化的双重压力下，尽管面对一系列“利好”，房价也不可能在短期内出现“Ｕ”形反弹。他认为，比较理想的状态是经过一段时间的调整，使房价稳定呈现“Ｌ”形走势，而楼市“黎明前的黑暗”仍需要半年到一年时间，楼市回暖需要一段较长时间的过程。

 

【观点】

价格不是唯一手段

        面对目前市场出现的种种降价举措，浩瀚置业（厦门）有限公司总经理林俊杰认为，价格战并不是楼市营销的全部，开发商需要改变思维，不要轻易打价格战，此时，开发商更应该注重自身信誉，以更负责任的态度坚持推出综合性价比高的产品，全面升级建筑产品性能，真正做出好品质的房子，房价下调并非楼市唯一出路。同时，开发商多研究客户需求，打造适合他们的产品。

 

        林俊杰认为，楼盘营销价格并不是唯一因素，开发商除了在告知消费者价格外，仍应该回归到产品本身，因为产品品质才是构成价格的关键因素。在楼市营销中，价格优势、户型优势、配套优势、景观优势、物业管理优势等构成楼市营销的完整链条，过于注重价格营销而忽略产品品质，本身就是不可取的。

 

        他告诉记者，在之前楼市上行期间，厦门房地产市场出现较为浮躁的现象，开发商很难静心思考产品定位，项目前期规划与后期概念营销甚至出现脱节的现象。而如今楼市淡季时，开发商更应潜心下来做好产品，因为在没有品质保障的基础上，降价只能是一个手段，而在本身产品品质优秀的前提下，就不应该把营销的诉求只放在价格上，特别现在处于刚性需求为主要需求的时期，房子的内涵对消费者来说显得无比重要，因为买来的房子是自住的，自住的房子就要考虑买的房子周边配套是不是齐全，交通是不是方便，户型是不是合理，开发商是不是可靠，当然也包括要考虑价格能不能接受。但物业管理、户型、朝向、交通、配套等产品本身的东西，对于自住型购房者来说，那比价格重要得多。

 

年底或是挑房好时机

        行业人士认为，由于市场萎缩，多数开发商不会惜售，对于购房者来说，楼层以及具体套型的选择自由度也会比较大。淡市中大多数开发商对于未上马的项目都会采取停建、缓建措施，该时期的销售以消化存量房产为主，在楼盘多、房源充裕的时候购房是较好的选择。

 

        据厦门市房管局公布的数据显示，目前厦门全市在售楼盘632个，可售住宅数30748套，可售住宅面积3892107平方米，批准住宅188864套，批准住宅面积21530200平方米，楼盘存量相当充足。

 

        厦门城市年轮策划代理有限公司董事长张文彪认为，在目前楼市下行时期，市场存量房相对以前来得更充足些。同时，从价格来看，部分区域房价已回归到较为理性阶段，而从购房者角度看，伴随开发商价格的下调，部分区域价格已达到与实际购买能力相匹配的区间，房价相对合理。

 

        张文彪认为，购房者现在把目光盯着房价并不奇怪，毕竟政策的不确定性、市场的引导，开发商的营销手段都注定让消费者只能看着价格。但房子不单只有价格因素，还要看开发商的品牌、楼盘的品质、物业管理，看户型、看朝向、看景观、看配套等。真正的好房子是经得起货比三家的。谁的户型好，谁的配套、物业管理好，谁的景观好等等，房价的高低与产品品质是紧密关联的，特别是在淡季下，挑选性价比高的房子，才具备抗跌性。

 

        他建议，有刚性需求的购房者，既不要逾越自己的能力做买房决定，也不要因为过度的犹豫而坐失良机，要有自己的理性判断。

 

□市场关注

2008.11.1-11.23厦门住宅成交量排名

排名 项目名称 区域 环线 成交面积(平方米)  成交套数(套) 成交均价(元/平方米)

1 都市港湾 湖里区 岛内 32624 239 7501

2 香山碧海晴空 思明区 岛内 5725 32 7664

3 英皇湖畔华庭 思明区 岛内 3218 23 8716

4 双桥明珠 集美区 岛外 1655 13 4007

5 总裁行馆 湖里区 岛内 1568 8 13000

6 万科金域蓝湾 思明区 岛内 1483 9 14102

7 云顶至尊 思明区 岛内 1433 5 15616

8 彼岸Patio 海沧区 岛外 1343 12 5224

9 夏商禾祥尚筑 思明区 岛内 1292 13 8114

10 假日香港广场 思明区 岛内 1275 11 6000