收藏 两部门详解厦门物业服务分等级收费

        厦门市物价局联手厦门市建设与管理局制定的《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》（以下简称 《指导价》）日前出台，并定于今年12月1日起试行 （本报11月5日A1—07版《物业收费将分五个等级》报道）。这在全省属首例。那么，该方案适用于什么物业、定价标准和依据是什么、实际中该怎样执行……针对这些问题，昨日下午，上述两部门联合举办通气会予以详解。

        “细化物业服务内容，对服务收费标准透明化。”厦门市物价局房地产价格处副处长刘超明说，该方案将让业主明明白白消费。

不强制所有物业小区适用

        “《指导价》只是政策引导而不是刚性规定。”刘超明说，是否采用、如何采用，得看不同类型的物业状况。

        《指导价》被要求适用于厦门住宅前期物业服务。也就是，今年12月1日后取得房屋预售许可证的新开发建设住宅物业项目，在房屋销售时，应同时与购房者签订物业服务合同，并依据新方案约定物业服务等级和收费标准。而前期物业采用包干制收费方式，与此同时，《指导价》中的服务内容和收费标准，也可以作为前期物业服务的招投标和酬金制方式的参考。

        不强制适用的物业类型是：商场、工业厂房、写字楼、别墅、酒店式公寓以及已成立业主委员会的住宅物业。这些物业服务收费实行市场调节价，其等级标准和收费标准可由开发建设单位或业委会与物业服务企业在合同中自行约定。

        另外，对于已入住但尚未成立业主委员会的住宅小区，可以按照现有物业服务合同的约定执行，但如要依据《指导价》选择物业服务等级，则需要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占一半以上业主同意。

为何选择三级服务为测算基准

        “《指导价》划分为5个等级服务标准，其中三级服务是基准服务。”厦门市建设与管理局房地产开发与物业管理处副处长邱永聪说，其对应的是物业服务的基准价，而其他等级服务的收费标准，则按该基准价的不同比例测算出来。其中，一级服务收费标准是基准价的50%，二级的为80%，四级的为120%，五级的为150%。

        邱永聪说，三级服务的收费标准，是以一个建筑面积5万平方米、一个主出入口、消控和监控在同一值班地点的住宅小区，其物业服务过程中必需的各种人力、物力消耗为基准，通过定员定岗定薪资定职责测算出来的。

        那么，为何选定以5万平方米的三级服务作为测算基数？邱永聪解释，这是因为，经调查发现，厦门实行物业服务的楼盘有1400多个，约占全市物业项目总量的70%，其中建筑面积在5万平方米左右的约占60%。在对100个不同区域不同物业类型范本分析后，确认5万平方米是物业服务盈亏的临界面积，而三级服务是中间等级，且是普遍需求的。

        据介绍，所谓三级服务，是指在常规的物业管理服务中，主要有5项内容——&mdash 基础服务、清洁卫生、秩序维护、绿化养护、设备维护等，在前四项中，《指导价》规定了5个等级，并按照不同的等级设置了相应的服务标准。

收费标准如何上下浮动

        “物业服务项目服务收费标准可以上下浮动15%。”刘超明说，这是因为《指导价》是按照公允服务成本、临界盈亏服务面积制定的，但实际中，由于各物业类型差异较大，因此在这一幅度上下浮动，比较接近市场实际。另据介绍，这里所说的“物业服务项目服务收费标准”，指的是，根据所选的各项物业服务等级对应的收费价格累计的总和。

        那么，选择物业服务等级又该如何执行呢？邱永聪说，一个原则是：基础服务的等级不能高于清洁卫生与秩序维护的等级，各项服务内容的服务等级实行菜单式组合。

        此外，刘超明提醒，物业服务收费标准是该增加还是扣除，看的是“定岗定员在实际中是否有增减”。他解释，这是因为收费指导价是按照定员定岗定薪定责测算出来的，如果住宅小区不需要配置测算中的岗位和人员，物业服务收费标准应扣除相应费用，反之增加相应费用。而住宅小区建筑面积或大或小，设施设备或多或少，出入口多少需要配置多少秩序维护岗位，可根据实际情况相应调整。

        另外，具体在选择服务项目和服务等级时，可以“丰俭随意”。比如，小区绿化配套比较简单的，可以选择较低的服务标准，没有绿化的可以省却绿化服务，减少相应费用。