收藏 新政“远水难解近渴” 开发商更需自救

        “9·22新政”出台后，在地方政府、开发商、消费者等不同利益群体中引起了强烈反响，可以说是“几家欢喜几家愁”。对于地方政府来说，骑虎难下的尴尬终于可以解除了，中央政策的松绑为地方政府自行制定救市措施提供了合法合理的依据；对于刚性购房者来说，购房成本的降低是实实在在的利好，解决了他们入市的后顾之忧。

        但对于广大 “水深火热”的开发商来说，新政似乎还只能起到“隔靴搔痒”的作用——&mdash 新政并没有从实质上解决开发商融资贷款的限制，也不可能在短期内大幅拉动成交，唯一还感到欣慰的是至少政府已对行业发展释放出了“善意的鼓励”，对于提振目前低至谷底的楼市信心还是有所促进。

        在一些开发商对政府救市仍“意犹未尽”之时，我们欣喜地看到，一些理性的开发商早已经行动起来，通过各种形式提升品质和服务，以高性价比打造产品的核心竞争力，展开了一股轰轰烈烈的 “自救”风潮，并拉回了一批正待远离楼市的消费者。

品质“加法”抗跌

        在楼市降价风潮此起彼伏之时，作为厦门高质高价楼盘的典型代表———蓝湾国际在楼市销售遇冷的情况下仍然持续追加投入，通过硬件配套和软体服务等方面的品质升级，为低迷的楼市注入了一股清新的空气。

        据了解，蓝湾国际即将与年底交房，目前各项工程正在有条不紊地进行中。该项目在建设之初就以“中国人居环境金牌建设试点项目”的标准进行高标准建设，也是厦门首个全面实施国家绿色建筑星级标准的楼盘，运用了多项最新人居科技手段的绿色节能建筑。由于在建设之初，《国家绿色建筑实施标准》尚未出台，在该标准出台后，蓝湾国际自觉地按照三星级标准追加了一系列配置和服务，并在由建设部主管部门和专家组织的中审评定中顺利通过。

        此外，项目还根据形势的需要，在建设过程中又根据“加值不加价”的原则，提高了建筑用材、规划设计、科技节能等方面的配置标准，进一步提升了楼盘的品质和服务。金都房产在逆势下敢于 “做加法不做减法”的态度，一系列在产品上的创新及对品质的追求，让蓝湾国际无论市场冷热，均拥有一群忠实的粉丝。对此，蓝湾国际的业主们纷纷表示赞许。据悉，在厦门房价一片跌声中，项目没有出现一例老业主要求退房或者补偿的事故。

        对此，金都房产集团总裁吴忠泉表示，当前由于受国内外经济萧条影响，整个经济市场的环境观望氛围较浓，但是市场的需求仍然存在，人们对高品质生活的追求依然存在，不同的品质带来不一样的生活感受，高品质的建筑是规划、园林、环保、物业服务等的综合体现，只有这些综合指标得到保障，才能确保我们的高品质生活，才能确保我们的房子得到保值和增值，所以我们在厦门蓝湾国际、武汉金都·汉宫、北京金都杭城、杭州城市芯宇等项目的开发建设中，不管市场风向如何变化，首先沉下心来做好项目的品质和服务，以高品质赢得市场。

价值理性回归

        云顶至尊在厦门楼市的经历可谓几经沉浮。一方面，凡亲临过项目实地体验的人都对其建筑品质、会所配套、园林绿化等赞不绝口，更没有人否认其厦门豪宅标杆的地位；另一方面，尽管人们对于其豪宅品质不容置疑，但也对其“生不逢时”的境遇感喟良多。

        尽管前期由于市场大势原因导致其销售遇阻，但经过开发商营销策略调整，目前该项目凭借高品质、高品位、高性价比的优势重新回归人们的视野。在9月底至10月初，项目推出36套12800元/平方米特惠单元后，立即得到了众多高端客户的抢购，其中不乏来自台湾等海外地区的高品位人士。在此番促销后，该项目销售热度持续走高，每个周末的访客数量都在30组以上，到访客户无不为其高品质和大手笔所倾倒。据悉，仅26日一天，该项目就成交7套大户型，单日销售额约4000万元。

        记者在跟踪采访时发现，项目价值的理性回归，产品性价比的凸显是其近期受到客户青睐的最重要原因。一位在厦门生活多年的海外业主表示，厦门的人居环境在国内外城市中首屈一指，但厦门房地产市场一直以来都缺少一个真正具备国际品质的顶尖豪宅，而云顶至尊无论从高标准的建筑质量看，还是大手笔的园林绿化，抑或是超豪华的会所配置，都堪称豪宅精品。如今在其价格理性回归后，产品的性价比优势就凸显出来了，因此就选择了它作为自己在厦门的长期住所。

        据该项目营销副总监邓绪杰介绍，项目不仅区位有着 “闹中取静”的豪宅特质，而且小区本身的品质和品位也是独树一帜。据悉，项目斥资4.6亿巨资打造的园林，与云顶山原生态绿化相融合，还精选了各地的百年树王、珍稀树种共1680余株，并邀请专业园林规划师设计了密林式、田园式、花园式、自然式等多种风格园林。

        同时，其国际化配套，如4000平方米中央音乐喷泉广场、小区内17米大瀑布、9000平米三层的私家会所等也是按照国际豪宅标准打造。另外，项目特别聘请“鸟巢”的结构设计公司英国欧亚那公司作为顾问，建筑外立面全部采用石材干挂，厚度达到了3-4cm，并且全部采用巴西进口黄蝴蝶花岗岩，达到极佳的隔音效果，塑造顶尖的建筑品质。

市场回暖还需价格配合
 
厦航地产策划部经理 吴崴

        本次房地产政策的出台与以往政策最大的不同在于，应将政策放入目前全球经济的背景看。

        众所周知，美国次贷危机引发的金融风暴已波及全球。中国作为全球经济重要的一员，其快速发展的步伐也受到了阻碍，拉动经济发展的三驾马车——&mdash 投资、出口、消费受到了不同程度的影响。本次政策的内容以降低房地产消费门槛、增加需求为主，可以看出未来一段时间房地产行业将成为保持经济稳定增长，拉动内需的重要角色。

        表面上看本次政策力度有限，对于房地产市场的消费的拉动作用也不会太明显。实际上，由于房地产市场的滞后性以及政策效果的难以预见性，决定了政策的出台必须遵循小步、分时的原则。新政出台最重要的意义是传递出了我国政府鼓励自住型住宅消费的信号，给予自住型购房者购房的信心，另外政策留下了较多可操作空间，为其它政策的持续出台埋下了伏笔。

        政策可以成为鼓励房地产消费的巨大推动力，但要保证房地产市场可持续发展，根本在于房价与国民收入水平相匹配。08年房地产市场的低迷很大程度也源于房价超出了普通民众的购买力。所以在房价过高的区域，将价格下调至购房者购买力范围内，是刺激市场回暖的一个必要条件。

        市场规律无法违背，政府政策的出台只能是缩短低谷的时间、减少波动的幅度。可以说本次政策以及即将推出的一系列政策，是在救房地产市场，更是在保证国民经济的稳定增长。以政策实现成交回升、拉动内需、摆脱国际经济衰退影响的目标将是众望所归。

政策未透底可能加重观望

泛华集团营销执行总监 王彦坤

        新政的主要利好就是房贷降息和减免税费，购房者的负担减轻了，有利于刺激一部分刚性购房者加紧入市。但是，如今房地产市场环境比较复杂，“金融海啸”、实体经济下滑，使得居民对未来收入预期和房价走向不明朗，仅仅靠降息和减税等措施很难在短时间内打破目前浓厚的持币观望氛围。

        依照新政的降息和减税力度，相对于目前的房价，即使下降到1%的契税也显得高了。不管是普通型自住房还是改善型普通自住房，用减免契税的办法都不足以提高购买力，因而也不足以刺激呆滞的成交。如果能参照2000年的契税标准0.6%更为合理一些。此外，新政提及的 “改善型住房”也没有明确的界定标准，到底是以面积衡量，还是以购房次数衡量，各金融机构很难具体实施。因此，可以理解为新政调整还有所保留。

        与之对比的是，现在各地方政府纷纷出台了各自的救市措施，而且很多城市实行的政策远远要比新政的力度更大。因此，人们往往会参照最低标准施行，希望有更宽松的购房政策，在中央救市政策还没有透底的情况下仍然不会大举入市，甚至有可能加重观望。

面对动荡，地产商需理性
自救？怎么救？ 
 
        不管风吹浪打，我自闲庭信步。那是因为我胸怀星罗，手抚五岳，胜券在握。而在楼市动荡的今天，房地产商能否闲庭信步，指点市场，在于能不能完全理解自己开发的项目，找到项目的掘金点，然后好好地雕着这颗金子，让它在众星楼盘中熠熠生辉，脱颖而出。

看好后市行情
厦门经济特区房地产开发集团有限公司董事长 蔡明辉

        漳州房地产总体上不温不火，在目前全国房地产动荡的情况下，仍然比较健康、稳定，基本上没有发生大起大落的情况。

        特房的开发重点在厦门，但是漳州、西安、武夷山等地也有项目。去年特房厦门销售200多套，面积达到160-170万平方米，漳州销售量不到厦门的一半。但是在今年房地产行情不好的情况下，有关部门的统计数字显示，特房漳州的销售数量基本上超过厦门，甚至超过了将近一倍。这就说明一个问题：漳州住房仍存在刚性需求，自住的多，投资的少，厦门投资客多。

        对于目前漳州部分房地产商的降价行为，只能说是市场价格回归理性。房地产作为商业行为，肯定是要营利，亏本的生意是不会有人做的。而从建安成本而言，漳州与厦门是一样的，所以漳州房地产也不可能无限制降价，它也要考虑到成本问题。降价有可能是出于资金链问题，急于回收资金，用于运转。

        目前市场虽然严峻，恢复老百姓的信心还要一段时间，但是后市发展仍然看好。政府后市应该会出台更多的政策扶持房地产的发展，如果等到行情看好，再盖房子就来不及了。所以现在特房会按照原有的步骤开发建设。目前还有个利于建设的行情，就是建安成本有所下降，前半个月钢筋价格从一吨6000多元回落至4000多元，从一定程度上减少了建安成本。

开发理念一以贯之<br /> 厦门鑫彬集团总经理 杨斌

        不管市场如何变化，房地产的根本还是要做好产品的价值，体现产品的价值。价值做得好，购房者就承认你价格。而这种价值不是随随便便做，不是说做好了亭台楼阁，就是天下唯我独尊。它必须要寻找产品的独有价值在哪里，要把优势充分挖掘出来。在软硬件方面都要体现价值。

        家芗0596这个项目从一开始就已经定位好其开发理念&mdash;—&mdash “以城市的名义，在历史中创建未来”，不管房地产行情好与不好，项目的定位、开发都是从一而终，一以贯之。

        对于后市，政府已经开始出手，市场的信心恢复或许还要一段时间。今后的房地产成交量会上升，但是价格可能很难再有疯狂上涨的暴利时代。

        房地产的前景应该还是乐观的，因为它是拉动内需最有效的途径。而最大的内需就是中国的9亿农民。如何还富于民，提高农民的消费能力，成了中央关注的问题。十七届三中全会，提出农民的土地可以流转、租赁等，农民手中的土地就可以转成钱，未来的农业可能是发展集约化的农业，大部分的农民把土地出让，可以收取租金，而自身的劳动力又可以腾出来，进城打工，这样就能增加农民的收入，提升他们的消费能力。户籍制度进一步改革，未来农民进城可能不再受户籍制度的限制，城镇化就会越来越明显。需要房子的人多，房地产市场就还大有可为。

万变不离品质
悦华天利投资集团总监助理 郑亚金

        在房地产市场动荡的今天，房地产企业如何应对市场？最好的办法就是做好自己的品质，以不变的硬品质应万变的市场行情。

        以天利仁和为例，郑亚金表示，两三年前悦华决策层就预计房地产在经过一番火爆之后，必然出现下滑趋势。所以在市场销售的策略上，天利仁和项目定位为“现房销售”，打造好房子品质，让购房者在买房时看得见摸得着。

        就目前漳州房地产的品质而言，天利仁和是有口皆碑的。已经完成的500米临港景观亮化示范区，就花费了2000多万元，在水景、植物、夜景灯光等方面都狠下了一番功夫。本来讲，浦头港整治属于市政工程，但为了让天利仁和项目更加完美，业主能够享受临港景致，房地产开发商还是不惜花巨资打造。80万平方米社区的园林景观，预计耗资2亿元。配套商务会所达7000多平方米，配备商务、餐厅、健身、娱乐等，预计耗资1亿打造，这也应该是漳州市区现有面积最大、品质最高的会所。除此之外，天利仁和项目还专门从深圳、广州等地挖掘物业服务高端人才，探索出适合天利仁和高端物业的 “尊贵、细腻、贴心”服务模式。

        天利仁和周边的教育配套也很好，小学是漳州市第二实验小学，初中是漳州一中分校。社区建设也充分考虑安全、舒适、节能、便捷、环保等功效。可以说从诸多方面都体现了作为高档小区的特性。而这些方面都不是纸上谈兵，都不是买图纸，而是实实在在的现房，看得见，可以对比。这样的产品，即使房地产市场如何动荡，都是非常有竞争实力的。

        所以，不管房地产市场如何变动，做好自己的品质才是关键。

消费者要给市场信心
福海阳光董事长 黄荣

        这几年，房地产的比重一直占经济总量的20%-30%，并不是一件好事。现在房地产行业进入动荡时期，政府开始出面救市。但只是对买房人出台政策，没有对卖房者出台政策。政府救市重要，但企业自救更重要。就行业来讲，要靠行业规划，制定好游戏规划，调动行业内部力量，提高整个行业的抗风险能力。就房地产企业而言，要以减少投资、减少开发量、合理的价格等保证企业的资金周转，正常运营。

        除了政府的政策扶持、企业自救，目前最重要的是，消费者也要给房地产市场信心。目前的消费者其实很矛盾，一方面希望房地产降价，但是降价的同时，大家的固定资产其实都在缩水。财富在缩水，最大的受害者是广大消费者。他们不想自己财富缩水，又要房价跌，境况很尴尬。所以消费者要理性，要对房地产有信心，房地产起起落落是必然，但是目前政府已经释放信号，政府也不会坐看房地产大起大落。

        未来的漳州房地产不容乐观，因为供应量太大，容易出现供过于求。所以企业产品的创新很重要。是不是有个性？是不是符合消费者的需求？这些都决定房地产开发商能不能抵挡住这次市场波动。撑过去了，就能夹缝中求生。产品要差异化，就是要盯准目标客户人群，做好细分。比如在台湾，房地产定位就很细，某个楼盘就是马英九住的，基本上适合政界要人；某个楼盘就是郭台铭住的，对象都是商界大佬。而漳州，刚性需求40%-50%基本上都是属于中下收入，所以对于小户型需求会比较大。比如50平方米可能要做到小三房，其中一房是象征性的等。
市场信心要扶持
 
福建钱隆置业有限公司副总经理 陈志雄

        针对房地产目前的现状，政府已经出台救市政策，刺激市场信心。但政策利好有限，执行的时间预计也有限，因此信心的恢复应该是个长期行为。

        就国家政策而言，财政部近日出台相关政策：“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍”，最大幅度下调了30%，调幅力度如此之大，等于是出让了银行的利润空间，银行作为企业而言，没有利润，也很难长期持续。2006年，也是因为房地产问题，银行贷款基准利率下调15%，当时只执行了半年，就告停止。所以，30%的最大下调幅度应该不会持续太久。另一方面，符合这些政策的人也有限，几个条件限制后，最多只有10%-20%的人符合条件，其中主要集中在刚结婚及每年500万进城大学生的身上。

        目前房地产市场动荡，一个主要的原因是金融市场没有恢复。以目前房地产市场而言，消费量不减，需求仍然是往上升，因为城市化进程仍在持续。唯一不足就是市场信心。购房者没有了信心，房地产交易量自然减少。所以只有等金融市场稳定下来，房地产交易量自然会往上升。价格因素是人为的。随着房地产市场越来越稳健，购房者也会越来越理性，价格应该会更体现价值。