收藏 救市政策被疑力度不够 后续措施猜想

　　前日，国家财政部出台全国性的救市措施，包括降低首次置业小户型单位的契税、免征土地增值税和印花税以及首次购房首付降至两成、贷款利率下浮30%等措施。

　　在一片叫好声中，也有广州业界人士认为政府的出招未够狠，未能击中楼市疲软的关键，立刻使楼市活跃起来，而预计接下来还会继续出台刺激楼市需求的新招。

　　新城市集团董事长曹志伟认为，这次国家出台的救市政策还不够力度。他表示，目前广州楼市缺乏的是购房信心，而买家的购房信心主要来自两方面：一是大经济环境，二是就业和收入情况。在经济不景气的时候，中等收入者的置业决策受大环境的影响最大，即使降税和降购房利率，他们购房还是会犹豫的。而他们才是楼市的主流买家，显然这次政策主要针对首次置业的中低收入买家，并未眷顾到中高收入者，所以未能起到真正刺激楼市消费的作用。

　　房地产专家韩世同也认为，目前广州楼价还处于高位，首次置业者的购房能力不高，很多都买不起一手房，救他们对救整体楼市的作用不大。据合富辉煌市场研究部的统计数据，广州置业者中有60%是改善居住环境或多次购房买家，他们能承受的房价在150万元以上，他们才是未来广州楼市的购房主力。而“10.22”新政并无针对改善型置业买家的优惠政策。韩世同表示，国家如不能出台政策刺激改善型住房、二次置业购房者的买楼需求，很难改变广州楼市的现状。

　　后续三大救市措施猜想

　　1 卖楼营业税限制从5年放宽为2年

　　据悉，“10.22”新政的大部分措施都是针对购房消费环节，对于房屋流通环节即二手房买卖的税费减少不多。业界分析，上述政策仅免征了豪宅买卖的土地增值税，对二手市场中大部分普通住房买卖没有太大的利好，对二手市场的促进作用不大。韩世同表示，如二手楼市活跃将能直接推动一手楼市，所以必须为二手楼市松绑。

　　而为二手楼市松绑最主要是免去流通环节的沉重税费，如卖楼的营业税（房价的5.5%）和个人所得税（房价的1%-1.5%）。如果上述两项税费得以减免，就可以为二手房业主和买家减负。据悉，之前市场上传出卖楼营业税限制将从原来的5年放宽为2年，预计这是接下来国家最有可能出台的政策。

　　2 二次房贷松绑

　　财政部救市措施中规定，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。其中“改善型普通自住房”可以获贷款优惠利率和首付两成优惠，成为最大的悬念。因为“改善型普通自住房”是一个全新的用词，财政部没有对其进行解释。

　　业界对其理解颇多。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，改善型住房不可能是第一套购买的房，那么可能意味着是对二次房贷的放宽，市民买第二套改善型自住房，只要面积不超过144平方米，应该也能获得新政策的贷款优惠。

　　有媒体也刊登了一份新政答疑，称关于改善型普通住房一般认为，家庭将自己唯一一套住房出售，用以置换购买另一套住房的行为被称为是改善型住房行为，这种情况下，只要符合90平方米及以下条件就能够享受优惠。

　　但财政部并没有对该用词作出正式的解释，有可能是给政策留下一个口子，看各界反应后再补充解释。

　　3 银行各自定细则

　　10月22日，在财政部消息出台的同时，央行发言人也明确表示，央行对商业性个人住房信贷政策适时进行了调整。其重要内容之一，是将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

　　业界分析，这一政策显示央行给予了各大银行自行制定购房贷款细则的自由度。当中更提到了非首次购房也可以由银行自行定出在下限以上区别确定贷款利率优惠和首付成数，这为银行放开二次房贷埋下伏笔。