收藏 立丹行:透视房贷新政下的厦门房价

    立丹行深度地产研究中心的数据显示，进入今年11月份，厦门住宅市场似乎随着寒流的到来出现了冷冻，以上周为例，全市商品房共成交988套，环比下滑14%；本周全市商品住宅成交均价为9891元/m2，环比微幅上涨3%。商品住宅市场成交量出现小幅滑坡，跌幅17%。整体交易呈现量跌价升的态势。 

    供不应求的厦门楼市

    近年来，厦门房价不断攀升，2003年的时候，5000元/m2还能在厦门岛内买到地点、位置都不错的房子，而现在已经完全不可能了。

    短短几年的时间，厦门的房价已经走向高位运营的时代。

    厦门房价高有它特定原因，从良好的居住、生活环境到城市治安环境、人文方面的优越在全国都是屈指可数。而只要打开福建地图就可以看出，厦门在福建省主要城市中面积是最小的，土地自然炙手可热，寸土寸金了。

    厦门的购买对象不同于福建许多城市，它不但面向全省、全市，甚至面向全国。虽然厦门这些年的统计数据都不断表明，目前厦门的购房群体55%是本地人（此数据来源于厦门立丹行深度地产研究中心），但不要忘记，有很多本地人是这些年买了房子才成为厦门人的。到今天，非厦门人还是源源不断地涌进厦门楼市。

    住房需求旺盛客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求的情况各方“分析”了多年，依然未能根本改观。供求关系不平衡，“供”明显跟不上“求”，房价当然飞涨。厦门如今已是全国房价增长最快的城市之一。国家调控政策一个又一个的出台，而房子涨价的脚步却始终停不下来。

    供不应求是厦门楼市的主要特点，也是厦门房价居高不下的根本原因。业内人士认为，要使房价平稳，必须要打破这种供不应求的局面。

    从“国八条”到“国六条”，似乎对厦门房价的遏制并没有太明显的效果。今年9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强房地产商业性信贷政策进行了调整。从第二套购房首付比例提高、贷款利率上调，限制开发商囤地囤房等方面出台了一系列的措施，其目的还是要遏制不断上涨的房价。

    房贷新政最起码流露出政府抑制投机、遏制房价快速上涨的态度，很容易影响到人们对未来房价的预期。经济学家卢卡斯认为，人们对未来良好预期可以转化为现实的需求，从而进入消费决策。假如人们对投资房产未来收益的预期降低而风险预期加大，房市投机现象就会减弱。11月份以来厦门楼市出现的观望态势就说明了这一点。

    然而，房贷新政能够抑制的只能是银行自身和投机者两大市场主体，而不能对地方政府和开发商产生多大影响。因为地方政府的拍卖土地行为与银行无关，而开发商囤积居奇银行也奈何不得。比如许多上市公司疯狂圈地，依靠的是上市后获取的低廉的融资成本而非银行贷款。因此，房贷新政只能起到部分作用，如果缺乏强有力的监督，也可能被化解。比如，房贷抵押物估值漏洞，即使银行首付提高到40%，一些人照样可以通过提高抵押物估值标准获取足够多的贷款。

    其次是第二套房的认定标准一直没有统一，目前较严格的是以家庭为单位进行认定。但何谓第二套住房？如果其中一人已经贷款买房，欲购的新房就被认定为是第二套以上住房。而问题在于，无论是房贷申请人的“婚姻状况和配偶信息”还是“所贷款项用于购买第几套住房的相关信息”，都是由借款人自己填写的，银行要求“借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写”，但是，倘若借款人不如实填写银行能否及时发现？银行愿意承担这种相对高昂的信息核实成本吗？

    遏制房价还得从供求关系入手

    其实从供求的角度看，楼市调控之所以收效不明显，是因为调控本身在供求关系上存在两个背离性目标，既想控制投资过热限制供给，又想抑制房价。受“稳定而非降低房价”的调控思路影响，政策对房价的抑制作用难以达到公众所希望的效果。因此在该思路下，期待调控政策降低房价的希望不大，供求关系短期内无法改变的前提下，厦门房价持续走高应该在一定时期内还将继续演绎。但高位运行的房价毕竟不可能脱离市场规律，成交量的下降或者也预示着“有价无市”。

    国家在目前进行调控的过程中，较多的调控的是“求”的方面，而非“供”的方面，要控制房价过快上涨，首先还得增加有效供给，舒缓供求关系。这需要政府从土地供应源头采取措施，作为组合拳中一个组成部分的房贷新政才能真正起到作用。（立丹行深度地产研究中心 ）