收藏 是谁制造了那些天价“地王”？
- 发布时间：08-21 10:30
去年在土地市场上像穿了“红舞鞋”一样狂舞不止的开发商们，眼下在市况低迷的大背景下终于停下了华丽“舞步”。曲终人散后，各大城市近来纷纷上演退地潮，这场风波带来的喧嚣，与土地竞买市场目前的冷清景象形成了鲜明对比。
包括长沙、上海、重庆等在内，诸多一、二线城市里之前曾经历艰难竞拍过程而被拿下的“地王”纷纷被退，甚至不惜赔上部分地款和押金。“面包”（指成品房）难卖之时，作为市场上最昂贵的一种“面粉”——土地的处境显然也相应地尴尬起来。
目前，不少“地王”的楼面地价远高于周边在售楼盘价格，可以说是“出师未捷身先死”。目睹“地王”忧伤的远去背影，一团疑云始终挥之不去，那就是，到底是谁制造了去年独特的“地王现象”？
有业内人士认为，对后市判断失误的开发商及过于依赖“土地财政”的地方政府，共同造成了土地价格的“狂飙突进”。这当然是重要的因素，但“地王现象”的背后还有更复杂的原因。
不得不承认，“预期”有时是个可怕的东西。5年前，就有经济学家判定房地产市场有“泡沫”，但几年下来“泡沫”不仅没有破，反而像一个被人踢来踢去的皮球，越踢越“结实”。在经历2005年和2006年两轮宏观调控后，去年房价有如脱缰的野马，一骑绝尘，这令开发商心里滋生了“调控不过如此”的感叹。他们显然没有预料到后来以金融调控为中心的政策组合所产生的巨大威力。
在包括股票价格和房地产价格在内的资产价格急剧膨胀的背景下，如同股市投资者一样，开发商出现了集体亢奋和集体癫狂的症候。去年夏天，房子仿佛一夜之间成为“稀缺资源”，排队购买的现象不足为怪，甚至有的房子需要托关系才能买到。“根本没有卖不掉的房子”，地产商的这句话成为当时市场的真实写照。
在这样的盛况下，开发商群体对未来的市场预期乐观到了极点，有地产公司甚至为今年制定了十倍于去年的销售目标。而土地作为第一生产资料，对开发商的重要性不言而喻，急于在房地产“牛市”赚取更多利润及扩大企业规模的一些房地产企业，不计成本地“争抢”土地资源。
而去年资本市场的大牛市也在其中起了推波助澜的作用。通过增发、扩股、发债等融资方式，上市的房企去年在资本市场拿走了上千亿资金。手握大量“真金白银”，这些房企在土地市场上演了一场场群雄逐鹿的混战，许多天价“地王”由此面世，这其中包括北辰实业以92亿元夺得的长沙“国字号地王”，这块近80万平方米(约1177.8亩)经营性用地最后的成交价溢出挂牌起始价约45.62亿元，接近翻番。
除此之外，地方政府的“土地财政”与土地招拍挂“不期而遇”，或许是“地王”频出的另一主要原因。实际上，土地招拍挂制度本身并没有什么问题，问题在于土地出让的源头被垄断。因此尽管土地招拍挂在很大程度上狙击了暗箱操作，但是它似乎是一把双刃剑，另一面也很快锋芒毕露。
如果在一个充分竞争的市场上，类似拍卖这样的供地方式基本能反映土地的真实价值和当前供求关系，然而由于各地土地的拍卖主体只有一个，在供应源头上几乎没有竞争。拍卖特有的“价高者得”的游戏规则，使得许多土地脱离了真实价值。
同时，事权、财权倒挂的分税模式，也令地方政府很难不产生卖地的冲动。没有人否认土地批租收入是地方财政收入的最重要来源之一。但如果地价一直徘徊在低位，地方政府又拿什么来“经营城市”？这就不难理解，为什么历次宏观调控政策到各个地方政府那里一般都会被“稀释”或变通。
为了能够获得更多的土地出让收入，一些地方政府的相关职能部门有意控制供地节奏和供地规模。去年楼市疯狂时，不少开发商豪赌房价会继续上涨，很多城市也趁机推出了大幅优质地块。由于这些地位置优越，导致楼面地价和总价都比较高，从而也造就了一批“地王”。目前，昔日“地王”进退维谷，开发商也演绎着楼市“困境”。而造成这种困境的背后原因如果不能真正解决，地产业的深层矛盾可能将引发更多扼腕叹息。
