收藏 国土资源部:多项调控施行拧紧土地阀门

　　“国土资源部近期出台的几份文件，进一步精准地规范了土地市场。”多位业内人士对国土资源部近日出台的几项措施都发出了如此感慨。

　　让业内人士深有同感的“几份文件”，指的是日前由中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合公布的《违反土地管理规定行为处分办法》（以下简称处分办法），以及由国土资源部、国家工商总局联合发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（下简称示范文本）。处分办法和示范文本分别从今年6月1日和7月1日起施行。

　　商品住宅开发不得超3年

　　这两份文件中，让开发商感受最深和最复杂的，应该是新出台的示范文本。

　与同时废止的2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本、《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）相比，新出台的示范文本中明确要求填写建设项目的开工时间、竣工时间，而且规定属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。“从长远看，这样的合同有利于房地产市场的稳定。”北京光辉伟业房地产开发有限公司副总裁张四强表示，“对于实力不够的开发企业，会限制其盲目拿地；而一些品牌房地产企业则需要调整项目的开发节奏，以适应合同要求。

　　业内分析人士马跃成的观点则更加尖锐。他在一篇名为“土地开发3年为限对开发商是生死考验”的博客文章中称，国家收闲置地早就有文件要求，以前只是规定了开发的日期，所以很多的地块早早就开始挖坑、砌围墙了，算是项目开工了，但是之后几年都没有了下文。这次的示范文本规定了工程的竣工时间也不能超过3年，这就堵住了变相开工实为囤地的后路。

　　就如马跃成所说，有的开发商一下子买进几千亩的大体量土地，然后分期开发，一块土地可以做多年。这种囤地招术一直以来饱受各界的诟病。业内人士分析，示范文本出台后，如果开发商再这样操作，将为此支付高昂的成本。

　对示范文本引起的连锁市场反应，一种持乐观态度的意见认为，会在较短的时间有较多的房屋面市，市场竞争加剧，促使产品质量上升，并且房价不会猛涨，会更加合理。

　　另一观点则称，还是需像以前施行的多项调控政策一样，看开发商如何应对再做判断。

　　土地管理不作为将受严惩

　　被认为是进一步规范了土地市场准入门槛的，是明确土地管理不作为将受严惩的处分办法。

　　处分办法规定：有下列行为之一的，对县级以上地方人民政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分：（一）土地管理秩序混乱，致使一年度内本行政区域违法占用耕地面积占新增建设用地的比例达到15%以上或者虽然未达到15%，但造成恶劣影响或者其他严重后果的；（二）发生土地违法案件造成严重后果的；（三）对违反土地管理规定行为不制止、不组织查处的；（四）对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的。

　　舆论对处分办法的一致评价是，它明确规定了地方政府即使自身没有直接违法，但如果疏于监管，无论有意无意，都要追究主要领导人员的领导责任。而且操作性也有了明显提高，这在很大程度上增强了本身的威慑力。

　　对于绝大多数开发商来说，土地招拍挂等规范的市场化操作手法已十分娴熟。不言而喻的是，施行处分办法，制止土地市场规则之外的恶性竞争，有利于促进房地产企业之间的良性竞争。

　北京大户型开发将受限制

　　对于北京房地产市场而言，由北京市规划委员会和北京市国土资源局联合发布的《北京市城市建设节约用地标准》（下简称标准）与处分办法、示范文本形成了以土地为主线的环环相扣的调控组合拳。

　　如果说处分办法是把紧土地市场的“入口”，防止主管部门乱批地；示范文本把紧土地市场的“出口”，防止开发企业乱拿地；标准则是将节约用地分解到具体的户型上，防止大户型的过量开发。

　　标准规定，今后在北京旧城外的新建普通商品房套型标准，按平均每套100平方米控制，同时，90平方米以下住房面积所占比重，应达到开发建设总面积的70%以上，此前曾被有些人将套均面积100平方米误读为每套面积不超过100平方米。但即使是套均面积，也有观点称，这是继2006年国家“70∕90”政策后，政府相关部门对商品住宅套型面积最严格的规定。

　　北京思源房地产经纪有限公司营销总监李昕炜表示，这可能会对项目开发决策带来影响。“比如旧城外的普通商品房70%做90平方米以下的户型，如果没有套均面积限制，另外30%的操作空间是非常大的。但现在套均面积控制在100平方米，这30%的操作空间则大大缩水。”但另一种值得注意的情况是，大户型会不会像此前禁止用地供应的别墅一样，因稀缺而身价飙升。至少目前，没有人能完全否定这种可能性。<br />