收藏 今年合作拿地开发成风 开发商合谋

　　在今年楼市销售困局和融资渠道受限的双重挤压下，开发商的资金链正经受着巨大考验。无论是手中有地但缺乏开发资金的中小房地产开发公司，还是虽资金实力雄厚但土地储备遭遇"瓶颈"的大型房企，在可持续发展这个问题上，都可以听到来自业内的"洗牌"声。在这种背景下，不少开发商已经悄然打出了最后一张底牌--以"合谋"回应"洗牌"，这种"合谋"可以是企业与企业之间的联合拿地及开发，可以是企业与资本市场之间多元融资，甚至是房企与银行抱团应对，或者企业间的股权转让，在提高抗风险能力这一共同现实面前，"合谋"模式渐成规模。

　　合谋手段一：<br /> 　　合作拿地开发成风

　　合谋效果：竞标大块或优质土地，降低拿地风险

　　2007年10月，国土资源部出台的"39号文件&quot;强调土地出让须一次性付款，否则不许发放土地许可证，这也就意味着从&quot;招拍挂&quot;市场拿地，需要在短期内筹措大量的资金，与此同时，不少热门地块的土地招标书上往往对投标企业的开发资质和以往开发面积有一定的要求，虽然这些措施有效限制了个别房企疯狂拿地，又因为资金不畅被迫退地的行为，但也在客观上使得在今年土地市场上出现的始终是几家老面孔企业。

　　分析人士指出，随着国家货币政策的收紧，特别是去年一些城市地价偏高，既然在资金和资质要求上无法单独抗衡，房企之间的合作拿地开发自然成为一种趋势，不仅是资源互补，更是降低拿地风险、增加融资渠道的一种有效模式，绿城集团和复地集团对此都乐此不疲。据悉，与其他开发商一起合作拿地，已经成为绿城营运的一种模式，去年绿城共计获得21个土地项目，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得，而复地在上海的五个项目，也是与其他公司联合开发，这样就降低了开发过程中的风险。

　　"目前许多大的公司都开始联合拿地，这是由于现在开发商资金普遍紧张，虽然，联合拿地使得开发商利润压缩，但是按照目前的状况，只能如此，可以说开发商是被迫联合拿地。&quot;上海佑威机构研究部主任薛建雄表示，&quot;去年北京、上海、杭州等城市相继出现地王，地价普遍较高，现在开发商拿地普遍较为理性，土地储备不再是今后的优质资产，可能成为负担，在这个前提下，联合拿地，是开发商普遍采取的方式，有利于分担今后的财务风险。&quot;

　　上海五合智 库总经理邹毅也指出，对于那些要继续扩张的开发商来说，要规避风险，更需重视资金周转，如果销售回款状况不好，不但是未来拿地受困，手中其余项目的开发还会受到影响，联合拿地是一种考虑。但也有业内人士指出，联合拿地，再开发项目，虽优势互补，但其弱点也很明显，联合体属两家企业，合作中会出现各种问题，对利益分配可能发生分歧。

　　合谋手段二：
　　股权收购渐成主流

　　合谋效果：借助外来资金的力量，使企业得以长期发展

　　如果说合作拿地还只是房地产企业之间单纯在项目层面上的合作，那么股权合作就是真正涉及到房地产企业之间深层战略发展的一种模式。在经过去年和今年两轮宏观调控之后，股权合作也正将成为未来房地产企业之间合作的主流模式。

　　据上海联合产权交易所的最新消息，今年上半年，房地产行业企业在上海产权市场实施的融资交易116宗，成交金额达到89.58亿元，同比增长了近六成。虽然在很多房地产企业掌门人的潜意识里，对别人当大股东而自己仅仅是操盘手的局面不能接受，但在银根紧缩的现实情况下，这无疑是为了企业继续生存的一种韬光养晦手段。&quot;股权融资可以设定'赎回'期限，双方可以签署一份协议，约定回购的时间节点和双方权益，在目前的形势下，这也是一种不错的办法。&quot;邹毅认为。

　　从目前的成交案例来看，不少企业都对自己的股权销售颇为满意。2008年初，上海绿城房产有限责任公司通过产权市场出让九城置业有限公司20%股权，最终一家私营企业以1亿多元的高价将这部分股权收入囊中，成交价较7000多万元的挂牌价增值近40%。同样，上海万业企业宝山新城建设开发有限公司10%的股权转让，最终也以1.37亿元的高价成交，较挂牌底价高出57%。

　　与此同时，趁中小开发商纷纷出售股权、寻求资金的当口，实力强劲的大型开发商在国内加快了"跑马圈地"的步伐，也是这类交易活跃的原因之一。例如上海万科房地产有限公司收购上海地杰置业有限公司50%股权，获取地杰国际城项目后，不到一年的时间内，万科已经相继从恒大地产、南都地产等开发商手中获得了上海地区建筑面积达到300万平方米的土地开发权。近日，上海实业控股有限公司宣布，以15.68亿元收购上海城开19%股权，完成对上海城开的控股。企业投入到并购和抢占市场份额的战役后，风险反而有了转化成机遇的典型案例。

　　合谋手段三：
　　房企与银行抱团探市

　　合谋效果：让企业独木舟变成连环船，实现&quot;软着陆&quot;

　　日前，沪上包括绿地、大华、万科、金地、仁恒和招商在内的六大房产商主要负责人齐聚由中国银行上海分行举办的 "长城·理想之家房车卡&quot;首发仪式，通过中行房车卡实现了一次房企与银行抱团"合谋"。据介绍， 有关中行房车卡客户独享礼遇，是中行携国内知名房产商提供的特别优惠活动，具体包括组织沪上6大房地产开发商的10多个在销楼盘开展让利活动；购买及推荐他人成交时将享受一定的优惠政策，如减免房屋保险、评估费和担保费等。

　　业内人士分析，在当前市场观望气氛浓郁的现状中，如果开发企业自身硬生生的降价，反而会陷入越降价市场越观望的怪圈，而这种与银行等机构合作，推出打折卡的做法，一方面让众多企业的独木舟变成连环船，实现了一种更有说服力的&quot;软着陆&quot;，另一方面房企也从合作中试探了沪上银行的态度，是否做好了与房产商一起以行动盘活市场，中行房车卡就属于这样的尝试。

　　合谋手段四：
　　资本市场投石问路

　　合谋效果：提高品牌知名度和融资能力，把脉政策动向

　　面对频频出台的紧缩银根的政策，房企为了在资本舞台上不被淘汰，纷纷走上了上市道路。恒大地产 IPO搁置事件被喻为&quot;2008年中国房地产界最具标志性的事件"， 恒大地产IPO搁置后，内地房地产企业的海外上市变得艰难，但在巨大的资金压力和外资伙伴的推动下，不少房企仍在寻找"柳暗花明"的机会，河南的建业地产启动香港上市程序，重新打开海外资本市场大门的一线生机；中南房地产借壳大连金牛上市成功，不仅上市后其品牌知名度也将得到提高，有助于企业加强销售，提高项目回款的速度，其上市公司的地位也有助于企业从银行获得贷款；但与此同时，一年前金地集团公告称，将通过增发不超过3.6亿股A股募集资金180亿元，此后考虑到目前的市场形势，拟将募集资金总额限定在不超过85亿元，增发85亿元A股的申请遭意外搁浅的事实，对于众多有着资金渴求的房地产企业来说，则再次印证了上市道路并不平坦。

　　业内人士分析，目前房地产行业仍然处在调整期，各个企业融资的需求和压力都很大，自5月份以来，保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业、中粮地产的公司债申请相继获得证监会审批，招商地产80亿元增发方案也获得批准，一度被认为是证监会对于上市公司融资的态度正在发生转变，但从恒大地产IPO搁置和金地集团增发85亿元A股的申请遭意外搁浅来看，房地产企业必须不断求索，寻找更多的融资方式，引入实力投资者。

　　与此同时，鉴于证监会在审核上市公司再融资申请时，除考虑公司本身需求外，还需要综合考虑市场环境、产业动态、政策导向等各方因素，因此，完全可以看成上市房企在资本市场上谋求阶段性发展的投石问路。