收藏 住宅禁商促使写字楼市场细分化

　　办公空间面积在100～500平方米之间、租金水平在10美元/平方米·月～18美元/平方米·月之间、通讯等设施齐全的写字楼细分市场已经形成。

　　北京市工商局今年6月出台的14号文，虽然主要是为了解决商住项目中商住混合而引起的扰民问题，然而政策的实施却对办公物业产品的发展产生了深远的影响，这将会“催生”一种新的办公物业细分产品——新型高端商务楼。

　　政策的市场影响

　　此次北京市工商局出台的政策，对市场的影响是比较强烈的：据我们掌握的统计数据显示，从禁令发布以来的一个月，北京中低档写字楼的成交量上涨了60%，各大中介公司写字楼的咨询量显著提高；从目前写字楼市场需求状况看，100～200平方米、60平方米左右的中、小户型面积的写字楼在市场中表现活跃。

　　新的写字楼需求细分市场形成

　　这次政策的取向是把办公与居住功能逐步进行分离，从而使市场中的住宅物业功能更加明确，有利于政府对住宅市场的进一步针对性调控，并且在一定的时期内会形成一个新的写字楼细分市场。细分市场的消费需求由商住项目中迁出的中小公司的被动需求和新成立的中小公司的主动需求组成；细分市场的主体多为设计、传媒、广告、律师、中介等都市型配套服务性行业，企业规模小但是对办公环境、物业管理服务、通信等设施要求较高。

　　国内商住物业的过渡性

　　20世纪90年代，由于当时的写字楼供应非常有限，只有国贸中心、京广中心（查看地图）、国际大厦（查看地图）等可选，大多数客户只有选择在酒店、公寓内办公，如赛特、燕莎、丽都等。由此形成了商住物业这种办公产品。而在国外，商住物业这种办公物业早已经被淘汰，仅有少量的类似办公产品存在，一般都是小二层，楼下办公，与国内的商住物业无论在建筑形态、人口密度、管理方式、配套等方面都大不相同。

　　通过分析和比较，我们可以看出中国的商住类物业只是在20世纪90年代由于写字楼空间的不足和政策的错位而催生的“早产”产品。这种产品仅仅是中国办公产品中的一个过渡产品而已。

　　新型高端商务楼的催生

　　从前面的分析我们可以得出，随着北京市14号文的出台，对写字楼市场产生了较大的影响。

　　供给方面，在特殊的办公环境下形成的过渡性写字楼产品——商住型物业开始退出市场，在此类物业中的存量租户被动性进行新的办公产品的选择。

　　在需求方面，一个新的写字楼细分市场已经形成，这个细分市场中的需求主体多为中小公司，随着中国经济的进一步发展，这种创业类中小型公司还将会大量涌现。由于这类公司处于企业生命周期的萌芽与成长阶段，所处产业多为都市型配套性服务行业，所以要求的办公空间面积较小，租金的承受能力不强，对通讯等办公设施要求较高。

　　从供给需求两个方面我们可以看出，一个要求办公空间面积在100～500平方米之间、租金水平在10美元/平方米·月～18美元/平方米·月（建筑面积）之间、通讯等设施齐全的写字楼细分市场已经形成，而随着商住类物业退出市场，现有的写字楼供应市场并没有一个完全针对这个细分市场的写字楼产品来填补这个空白，所以，在市场供需力量的推动下，一定会有一个新的办公产品来迎合这个细分市场的需求，能够充分满足这些需求的新型高端商务楼将成为办公产品开发的一个新的趋势。