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“跑单门”拷问厦门房产中介业

    “易中天买别墅跑单门”事件经媒体引爆后，厦门房产中介服务一些不规范问题也浮出水面！

        房产中介资质和中介业务员持证上岗问题、中介服务规范问题、中介内部管理问题等都开始被一一检视。

        受国家宏观调控影响，二手房交易热潮“退潮”，一些房地产中介不规范服务被直接晒在沙滩上。这些问题已引起房地产中介行业和行业协会重视并着手规范，其中持证上岗已在推动当中。

惊爆内幕
持证经纪人仅千人

        “跑单门”事件中，中介也饱受舆论非议，其中之一就是因为大量 “黑中介”的存在！

        厦门真正持有国家认可的房地产经纪人资格的二手房中介从业人员仅有1100多人！厦门市房地产中介行业协会披露的该数据是今年初统计的。与此相应的一个数字是，现在做二手房交易的机构有200多家，从业人员过万，持证率只达到11％。<br />
        据都市房仆总经理徐坤龙估计，在最高峰时，整个厦门有近3000家二手房中介门店，从业人员高达3万余人，平均一个门店要养十余个业务员。中介队伍难免鱼龙混杂。

        厦门房地产中介行业协会丁会长介绍，今年协会贯彻 《厦门市市场中介机构管理办法》，组织了中介从业人员培训，第一批培训已结束，有500余人考试合格，可持证上岗。这项工作还要持续下去，培训不仅向会员单位开放，也向非会员单位开放，以推动全行业持证上岗。

        中介从业人员通过考试，拿的仅是厦门市的资格证。要想拿国家的经纪人资格证，还得继续参加全国性的职业资格考试。

        根据建设部 《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，房地产交易中从事居间、代理等经纪活动的人员，都必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。这种资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

        按照建设部有关规定，设立房地产中介服务机构，应当向当地工商部门申请设立登记，机构在领取营业执照后一个月内，应到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。在厦门一些中介机构只有工商注册牞并未向土地房产局备案。

        据丁会长估计，没有备案的机构在数量上不会少于备案的规范中介机构。

大吐苦水
居间成功率只有4％

        中介收费与所提供的服务的不对称性，也是“跑单门”事件中，中介受质疑的原因之一。

        对此诸多房地产中介机构，包括中介行业协会会长都替中介喊冤。

        徐坤龙是厦门都市房仆的总经理，该机构是厦门诚信中介联盟发起单位。据徐披露，厦门中介业务员的收入分两种，一种是没有底薪，业务员收入按佣金的40％&mdash;50％抽成；一种是有底薪，再加业务佣金30％比例的抽成。

        按照徐多年从事房产中介的经验，一般业务员带10个客户看房，其中会有两个有意向购房；在10个意向客户中，一般有两个会成交。换句话说，带去看房客户的成交几率在4％，业务员每成交一单，要搜集25个客户并带他们去看房。在目前低迷行情下，有些业务员两三个月出不了一单。还有一些业务员，定位专职做别墅，而厦门二手别墅成交率很低，有时候一年才出一单也正常。

        中介机构分成的那部分收入，主要用于店租、水电、税收、广告投入、内部耗材和抗风险等整体运营和形象维护。徐说这两年，国家宏观调控，二手房交易萎缩，很多中介入不敷出，只好关门大吉。目前，不仅存在客户跑单情况，也存在业务员跑中介公司单的情况，整个中介业经营进入了一个艰困时期。<br />
        据了解，部分中介倒闭跟中介之前吃买卖双方差价、介入炒房而深陷其中有关。<br />
        市房地产中介行业协会丁会长说，有中介告诉他，现在中介被两个问题困扰：一个是跑单，现在出现一些家族式跑单，跟中介签看房协议的是一人，跑单后实际过户的业主又是家族里另一个人，让中介上了法庭也难以胜诉；一个就是楼市低迷，中介竞争激烈服务费竞相打折。丁说，去年曾由行业协会出面要求中介订立自律公约，中介费打折最低6折，以堵住跳单率，但收效甚微。

经营规范
不敌市场力量

        “跑单门”事件中，单方委托问题也饱受市民关注。

        中原联合瑞景店郑店长介绍，目前市场上的房源委托有三种，一种是口头委托，没有形成书面的东西，最容易造成的纠纷是客户跑单。麦田房产相关负责人邱先生称，前几年厦门房子太好卖了，房东们都不愿与中介签委托协议，甚至认为提供房源已是便宜中介了。中介为获取房源，也不计较房东做法，习惯认为房东愿让中介带客户去看房，就是默认委托行为。

        第二种是普通委托，也就是多方委托，房东将房源委托给多家中介，大家同时寻找买主；第三种就是独家委托，这种委托一般都会签书面协议，并约定一定期限，比如两至三个月。中介在独家委托上投入较大，比如常去打扫卫生，甚至粉刷墙壁，进行策划包装、广告投放。在委托期内，房东跳过中介另卖则要支付中介违约金。据郑披露，目前厦门70％－80％的业主采用口头委托，或用电话委托、或用短信群发各中介委托房源。

        房源委托不签书面协议有多种因素，深层次原因是中介过度竞争，导致房源拥有者居于主动地位。在都市房仆总经理徐坤龙看来，房源委托要规范需要全行业自律，达成共识，房东不签委托书就拒绝帮助出售。

        “藏猫腻、设陷阱、下圈套、做手脚，把《看房书》变成《委托书》”是许多二手房求购人的体验，中介也因此受质疑，中介并不否认这种现象存在，一房产中介负责人邱先生告诉记者，其实一些看房人也不愿签看房合同只想从中介套出房源跑单交易。业务员为让看房人签字，会在语言上作些委婉表示，比如说为了回去给老板交待等。

        据介绍，厦门的《看房书》上面一般都会写明：某某人经我带看房源，在多长时间内，不管用什么方式成交，都要给付多少的中介费。客户要看清楚再签。一些中介业务员表示，若一开始就详细解释条款再让客户签字后再带客户看房，会把客户都赶跑。所以一般都是待看完房后才让客户在看房书上签字。