收藏 厦门楼市走过半年 推盘趋缓和价格促销成主题

　　油价上涨、粮价上涨、钢筋水泥等原材料上涨，今年上半年唯独房价和地价没有上涨，已经上涨了几年之久的厦门楼市终现理性。“特价房”、“底价拍出”等词汇成了2008年上半年厦门楼市的关键词，尤其如今年的夏天，厦门楼市明显没了往年的火热，年初甚至还遇上了少有的严冬。

　　供给

　　前低后高 同比下降

　　受房贷新政的深化影响，年初以来开发商观望氛围随之浓郁，纷纷放缓推盘节奏，2008年上半年厦门市商品住宅供应量为175．96万平方米，相比去年同期减少了15％，为近两年来供给首次出现同比下降。

　　从供应量走势看，与去年上半年基本吻合，呈现出前低后高的上涨趋势，由于受季节周期的惯性影响，第一季度全市商品住宅供应量较为低迷，各月供应量均未突破30万平方米。随着传统淡季的结束和五一小黄金周的到来，5－6月份全市商品住宅供应量迅速复苏，并突破35万平方米的供给水平。从供应的物业看，2008年上半年全市住宅仍以81％的比例占据主导比重，这一比例与去年同期基本持平；其次，车库以11％的供应比重位列第二，其供应量为23．99万平方米；而商场供应量维持在15万平方米左右；此外，随着别墅禁批令的实施，今年上半年全市别墅供应量大幅萎缩，仅为0．68万平方米；与此同时，写字楼供应量也出现急剧下滑，其供应量仅为1．1万平方米，仅占全部商品房供应量的1％。

　　成交

　　销量下挫 推盘谨慎

　　今年上半年，全市商品住宅销售总量为53．91万平方米，比去年同期下降了94．78万平方米，同比下降幅度高达64％。从销售走势情况来看，今年商品住宅销售维持在低位徘徊，各月份均较去年同期有大幅下降，尤其是二月份，全市住宅销售量仅为3．13万平方米，仅为去年同期的七分之一，同比下降86％。

　　住宅销售大幅降温，反映出当前市场的冷淡，在经历2月、3月份的低谷之后，部分消费者及业内人士认为销售量会在4月、5月份出现爆发性增长。但事实证明，今年4至6月份，市场销售量虽有所增长，但依然维持在低位运行。

　　上半年开盘项目中，多数项目都显得十分谨慎，采取分批次、推出少量房源试探市场，除万科·金域蓝湾、悦华园等少数项目凭借其强大的品牌优势、高品质产品以及大幅低于市场预期的价格，开盘取得满堂彩外，多数项目则低调开盘，即使配以各种促销手段，但以往火爆的抢购场面也一去不复返，五一期间也没有再现以往的热销场面，这其中固然有五一假期调整的影响，但也从侧面反映出当前市场浓厚的观望气氛。

　　成交

　　集美翔安 小幅上涨

　　从岛内外的销售份额来看，今年上半年岛外商品住宅销售量占全市销售量的47％。这一比例较去年同期提高了4个百分点，说明岛外市场正日益崛起。这一方面说明，由于岛内房价日益高涨，促使部分购房者转向岛外购房；另一方面，在大厦门的发展规划下，尤其是集美大桥、公铁大桥、翔安隧道、BRT等出岛通道的建设，以及岛外生活、商业等配套日趋完善，岛内外心理差距正逐渐缩小，购房者的岛内情结正逐渐淡化，越来越多的购房者愿意到岛外购房置业。

　　从上半年各区销售量来看，思明、湖里、海沧、同安四区都较去年同期出现大幅度下降，降幅均在50％以上，其中海沧区表现尤为明显，今年上半年全区商品住宅销售量仅有8．2万平方米，同比降幅高达80％。

　　集美区在泉舜·泉水湾、天鹅美苑、夏商·大学康城、乐活小镇等高性价比项目带动下，市场形势好于其他区域，今年上半年住宅总销售量较去年同期不但没有下降，反而有小幅上升，占全市销售总量的21％，位列全市第二，这一比例比去年上半年提高了14个百分点，说明集美区住宅市场正日益成熟。

　　翔安区在去年上半年没有成批商品住宅推出，今年上半年，随着特房·美地雅登、特房·锦绣翔安的成交，以及汇景·新城中心项目的推出，翔安区商品住宅销售有所突破。

　　成交

　　住宅锐降 办公微涨

　　从各类物业销售情况来看，住宅销售量在商品房销售量中占有63％的比重，这个比例比去年下降10个百分点。

　　随着住宅销量的萎缩，与之配套的车库销售量也相应大幅下降，今年1—5月全市销售量为9．21万平方米，同比下降59％，占商品房销售总量的13％。

　　而别墅则在供应减少和当前市场不景气双重作用下，销售量也较去年同期有大幅度萎缩，1—5月全市别墅共销售0．89万平方米，同比降幅达62％。

　　商场销量也呈大幅度下降，今年1—5月共销售4．91万平方米，同比下降37％。

　　写字楼相反于其他各类物业下降走势，1—5月全市销售量小幅度上升至11．12万平方米，同比上涨3．5％，成为当前市场一大亮点。<br /> 成交

　　外地客群 反客为主

　　厦门楼市反客为主的局面仍然没有被打破，在居住性用房购房客群方面，厦门市以外的客群依然是厦门楼市购房主力军。

　　上半年厦门本地客群仅占有39％的比例，厦门市以外客群占有61％的比例，其中外地客群中又以福建省内的客群为主。<br />

　　供需

　　持续放量 供过于求

　　从2007年1月份到2008年6月份住宅供销走势情况可以清晰地看出，在2007年1月到2007年9月，厦门市商品住宅供销走势比较平稳，供需基本平衡。但自2007年10月之后，市场持续放量，在房贷新政刺激下，投资客群迅速撤离市场，导致呈现明显的供过于求的局面。

　　在整体供求方面，上半年全市商品住宅的供应量远大于销售量，供销比例达到3．24，住宅市场呈现严重供过于求局面，过剩量高达95．40万平方米，如果加上去年下半年市场积压的房源，实际情况还要严峻得多。

　　在禁批别墅这一政策影响下，其供应量大幅减少，而别墅作为高端产品，其市场相对独立，有其较为平稳的市场需求，今年上半年，别墅市场整体呈现供不应求局面，别墅的稀缺性正日益体现。

　　由于商场、车库市场与住宅市场有着很高的联动性，随着住宅大量供应，商场、车库供应量也相应增长，但在住宅市场低迷氛围影响下，商场、车库市场需求也大幅萎缩。

　　今年上半年，写字楼供应量大幅下降，而其需求并没有萎缩，导致市场出现供不应求局面。

　　价格

　　价格回调 平稳发展

　　2007年的厦门商品住宅价格扶摇直上，从年初的7000元／平方米迅速蹿升，8000、9000、10000、11000……最终在10月份摸高12060元／平方米。10个月内全市商品住宅成交均价上涨了5060元／平方米，涨幅高达前所未有的72．29％。

　　随着调控政策影响的逐步落实，2007年11月份以后，全市价格出现了逐步回调的状况，在经历了这几年的楼市疯狂后逐渐趋稳，回归理性。

　　2008奥运之年并没有为厦门楼市带来曾经的火爆，买房送装修、买房送车位等降价或者变相降价之风迅速席卷厦门，全市商品住宅成交均价也迅速回调，从上图可以看出，2008年1月份以来，全市商品住宅成交价格在10000元／平方米左右窄幅波动，总体成交价格呈现平稳发展态势。

　　价格

　　价格分级 各行其道

　　从各区商品住宅价格走势情况看，厦门六区住宅价格可分为三个级别，思明、湖里为最高一级，集美、海沧为中间一级，同安、翔安为最低一级，三个级别价格呈现梯级分布，仍然保持价格传统。

　　从各级别区域来看，思明一直以来是厦门商品住宅价格的领头羊，但这一地位随着国贸蓝海、源昌&middot;鑫海湾及联发五缘湾1号等五缘湾高端项目的开发而被撼动，2007年10月份以来，湖里超越思明成为岛内新的价格高地，10月份湖里均价因源昌&middot;鑫海湾的推动而迅速攀升至17470元／平方米，超过当月思明14970元／平方米的均价。自此，湖里一发不可收拾，在今年1月份全区商品住宅均价再次达到20580元／平方米的高点。从2008年上半年总体走势对比看，思明、湖里可谓势均力敌。

    随着近年集美楼市的飞速发展，集美、海沧两个区域商品住宅价格呈胶着上升的态势，但2007年11月以来，海沧楼市在未来海岸系、禹洲&middot;华侨金海岸等项目的支撑下，总体价格保持了相对高位的发展态势，但今年以来总体均价由年初的8000元／平方米调整至6月份的7100元／平方米。

　　而集美区商品住宅价格则因价格相对较低的大学康城、乐活小镇热销影响下在2007年11月后总体均价有所回调，价格在6400元／平方米左右小幅波动，今年5、6月份随着泉舜·泉水湾、天鹅美苑项目陆续签约后总体均价上调至7300元／平方米。

　　一个是内需型市场主导的千年古城，一个是高点起飞的全新新区，同安与翔安的商品住宅价格走势可以说是相得益彰，但又差别迥异。从走势情况看，两个区域价格都从2007年年初的3700元／平方米开始了一年的攀登之路，两个区域的价格均在2007年10月份超过6500元／平方米。

　　今年以来，两个区域的走势却有了较为不同的表现，同安区在稳定的项目市场供给条件下，市场价格基本较为平稳，基本在6000－6500元／平方米之间波动；翔安则因汇景·新城中心的推出而出现价格跳跃式增长，今年4月份以来，翔安全区商品住宅价格在7300元／平方米的高位运行。