收藏 厦门楼市背后真理:价值高低决定市场大小

　　楼市低迷，但楼市热点依在，解析其背后的原因，我们发现一个楼市真理:
价值高低决定市场大小

　　和一年前的抢购、排队不断上演的情景相比，从去年底至今，全国楼市一片沉寂，市场观望气氛浓厚，各地房地产销售逐渐萎缩，各种促销措施开始不断出笼。虽然厦门房地产市场没有明显的降价抛售，但也有个别楼盘以“特价”吸引眼球，销售的状况也是远近高低各不同，市场更呈现出几家欢乐几家愁的局面。近期，我们对其他地方和厦门的市场进行了一番调查，发现沉寂的市场仍然有热点涌动。为什么这些项目或这些区域能逆市飘红？业内人士就此进行了分析。

低总价格<br /> 最让自住型购房者动心

　　现象：6月21日，住宅集团特工房产旗下两大项目—悦华园和芸溪居住公园三期同时开盘，其中，悦华园以9000-11000元／平方米的价格，创造了3小时销售90%的佳绩，芸溪居住公园三期当天的价格在每平方米五、六千元左右，销售状况也非常不错。就在不久之前，一个泉州市区的项目以3800元／平方米起价，出现了难得的“一天售罄”盛况。

　　分析：在市场低迷的情况下，这些项目能取得如此销售佳绩，业内分析认为，合乎购房者心理预期的价格是首要因素。

　　业内人士普遍认为，由于一系列的地产新政、银根紧缩等政策，目前市场上的购房者，绝大多数是自住需求的购房者。他们普遍有一个心理价位，只有当楼盘达到或低于这个心理价位时，他才会出手，否则就干脆再等等。记者在悦花园和芸溪居住公园三期的销售现场进行的调查采访，也证实了这一点，准备购买悦华园的孟女士就表示，如果房价超过9000元／平方米，她就不一定要买了，可以再看看其他楼盘。

　　显然，自住性需求拉动的市场对价格更敏感。“自住性需求会更多衡量自身购买力，他们对价格有向下的期待，这影响着市场走势。”联发集团厦门房产代理副总经理陈养坤指出。

　　纵观目前市场上正在销售的楼盘，除了新盘开出较低的价格外，那些早先已经开盘的项目，虽然没有明确降价，但也都打着特价房、送购房款等等旗号，“羞答答”地对价格进行调整。开发商们的这种“主动低姿态”也无疑得到自住型购房者们的肯定，绝大多数受访者认为，一方面，当前的房价已经基本上到达自己的合理价位，“应该不会再跌下去了。”另一方面，即使是真的跌了，由于是自住，影响也不会很大。

靠产品说话<br /> 稀缺特色楼盘仍受青睐

　　现象:6月21日，泉舜在洛阳新区的大型复合地产项目——财富中心一期开盘，该项目地处新市政府正对面，可谓寸土寸金，而其在项目品质等方面的表现也十分亮眼，受到数百名洛阳购房者和洛商的热烈追捧；于去年春节期间开盘的联发五缘湾1号，按照1.8万元/平方米的标准建设，最后的价格定在1.4万元左右，并在节能、体验式营销等方面均有独到之处，开盘至今一直保持着厦门楼盘销量排行前列。

　　分析：近期销售状况良好的几大楼盘，均在产品表现上有亮眼之处，如联发五缘湾1号在规划设计、节能等方面均处于厦门乃至福建领先地位；万科·金域蓝湾以全面家居解决方案深受购房者青睐；泉舜·财富中心则是在稀缺性上占据先机，同时将新风系统、LOW-E玻璃等高端材料融入项目，所以尽管价格明显高于市场平均水平，但还是受到追捧。

　　业内分析认为，目前厦门市场上对住房初次置业的刚性需求和改善性需求普遍存在，尤其是有很大一部分需求是来自换房的改善性需求，即二次甚至是多次置业者，他们并不急于一时。因此，本就出手谨慎的买家，在当前“可以慢慢挑”的市场状况下，只有高性价比的产品，或者本身具有稀缺性、惟一性的产品，才能吸引他们。

　　“现在不是靠市场的冲动赢取大批量客户的时代。市场好的时候，是购房者追着开发商跑，市场冷静下来了，开发商就要主动去满足购房者。”谈到联发·五缘湾1号的联发集团厦门房产代理有限公司总经理黄河首先用“苦练内功”做出诠释，在此基础上，他们采取了一系列分众营销的措施，例如针对一些高端客户进行一对一地推介，“小众营销必须基于一个现实，产品一拿出来就能吸引他们，能留得住他们。”而这种分众营销，将产品直接推介给那些想买，又有一定购买力的人群，受到不少开发商的青睐。据了解，目前，很多楼盘都开始在分众营销上下功夫，如万科·金域蓝湾、丽水云天等等，收效甚好。

二三线城市<br /> 市场有喜有忧各不同

　　现象：住宅集团特工房产一个在昆明的项目二期开盘后，七、八百套房源仅三天便全部卖完；南平江南第一城开盘推出330余套住宅，当日两个坐小时即告售罄。但同为二线城市的南昌却并没有这样的场景，同样深受调控之困。

    在宏观调控的大浪之下，深圳、北京等一线城市“相继失守”，很多人预言二三线城市将成为新的“奶酪”，于是出现了大小房企纷纷转战二三线城市的热潮。那么实际情况究竟怎样呢？

　　分析：业内人士指出，从大局上看，二、三线城市确实比一线城市市场情况较为乐观，但即使同样为二三线城市，各个城市之间也还会因为市场情况的不同而有不同的表现。“在本轮宏观调控中，一线城市首当其冲，二三线城市本身起点低，也会受影响，但是会好一些。”黄河认为，那些原先经历过价格暴涨的二三线城市，在本轮调控中难免不受影响，“泡沫总得挤出来”；而那些原本就十分平稳的城市，将会继续平稳运行。但总体来说，“他们本来就在离起点不远的地方，后面的路还很长。”

　　“二三线城市房地产在产品品质和产品服务上是有着明显的后发优势。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，他们的市场发育相对晚些，开发商可以借鉴发达地区的丰富行业经验，以及先进的楼盘操作理念，使房地产产品和服务有质的飞跃，“从而给当地市场带来震撼。”除了特工在昆明项目取得销售佳绩、南平江南&middot;第一城也是卖到“没房子可卖”之外，龙海钻石&middot;水岸名城奠基当天上午就有97组客户表达了明确的购房意向&hellip;…可见，一些二三线城市房地产市场的市场信心还是有的，市场对调控具有较强的免疫力。

　　与此形成鲜明对比的是，在南昌，由于2006年年初到2007年这段时间里经历了一个月涨将近100元／平方米的价格猛涨阶段，给人以房地产大繁荣的景象，包括万科、万达、绿地等地产大腕都去了，市场放量惊人。从五一前大家都抱着期待，到五一后变成“迷茫”，在“看不到边”的情况下只能降价抛售，然即使是这样依然不能引起购房者的兴趣，同样的情况也发生在厦门周边地区。

　　无论是一线城市还是二三线城市，无论是市场好还是不好，后面的路还是要走下去的，所以，打造真正切合购房者需求的高性价比的产品，并将其有效推介出去，才是赢得市场的关键。