收藏 加码商业地产 内地房企奔向新诱惑

　　不受宏观调控的影响、能保持长期稳定的现金流，成为国内地产商加大商业地产投资主要考量的因素

　　不仅是外资，近年来内地房地产企业也在不断加大商业地产的投资力度。

　　日前，富力地产（2777.HK）与万豪国际集团公司签约，联手打造富力万丽酒店。这是富力地产紧锣密鼓地打造其商业地产平台的又一力作。富力地产董事长李思廉透露说，2010年前后，公司计划将商业地产的面积扩大到200万平方米。

　　如果此番举措成行，富力地产将成为继保利地产（600048.SH）之后，又一个将商业地产拓展锁定到200万平方米的内地房地产巨头。而富力地产进一步的计划是，未来商业地产的比重在集团总资产中达到20％左右的比例。

　　与普通住宅项目相比，商业地产受政策影响小，并且拥有稳定的现金收益，在住宅地产遭遇宏观调控的当下，商业地产正在成为中国地产企业的一个突破口。

　　加码商业地产

　　自2003年正式介入商业地产领域以来，富力地产截至目前在商业领域的投资额占近几年累计投资额的15％左右。

　　大力加大商业地产的筹码并非富力地产一家之举。今年2月，远洋地产控股有限公司（3377.HK，简称“远洋地产”）发布公告称，将与香港太古地产共同投资约40亿元人民币，在北京开发一处商业地产项目。

　　除此而外，远洋地产副总经理陈雷对外称，目前远洋地产还正对北京、天津、杭州、大连、沈阳以及中山已有的土地储备进行市场调研和商业策划，对那些发展潜力大的区域，将加大自持型商业地产开发。“早在两年前，远洋地产就已经确定要改变单一的住宅物业开发的格局，加大经营型物业的投资力度。去年上半年，我们就成立了商业地产部，开始整合旗下的商业地产资源。”

　　其实早在远洋地产上市之前，总裁李明就曾对媒体放言，未来三到五年，他们在持有型物业方面的的收入，能超过公司总收入的10％。

　　加码商业地产的还有合生创展（0754.HK）、华润置地（1109.HK）等国内房企巨头。今年4月，一向专注于大型住宅产品的合生创展，也试图开始通过进军新的业务领域来寻求新的利润增长点。

　　有消息称，合生创展今年将分别在北京、上海、广州等多个城市上马10个商业地产项目，全部是囊括大型商场、甲级写字楼、国际品牌五星级酒店的商业综合体。去年，合生创展成立了商业地产管理机构，统筹整合相关外部资源。“商业地产板块将成为合生集团未来的战略发展重点。”合生创展一内部人士透露说。

　　2006年3月，在香港联交所网站上公布的华润年报数据显示，该公司2005年净利润比上一年度急升近17倍。如此优秀的业绩表现被分析师认为是一个很清晰的发展战略的逐渐明朗的体现，即左手开发右手物业经营、从住宅开发商转变为综合型地产商。

　　在转型“综合物业开发商”之后，近期华润置地增持自营物业比重的步伐也明显加快。今年6月，华润置地的凤凰置地广场面向全球招租，此举被业界解读为是加强持有型物业的风向标。

　　以时间换空间

　　尽管商业地产至少需要两到三年的准备期，后续也需要较长的市场培育期，而且一旦市场定位出现偏差，将会面临巨大的投资风险。不过回报率高、成熟的运营规模一旦形成风险就会大幅减小等众多优点，让大多数地产商不由得开始摩拳擦掌。

　　尤其随着近年来国内经济的快速发展及人民币升值带来的流动性过剩，商业地产的价格在逐年攀升，租金收入也出现了较大幅度的上涨。

　　近几年，随着房地产调控政策的不断出台、细化、调整和落实，其打击的对象一直是价格居高不下的普通住宅，商业地产几乎从未被涉及。持有商业地产不但可以防止公司经营业绩的大幅波动，增强企业的抗风险能力，而在国内商品房价走势不明的情况下，持有商业地产的诱惑力比以往更大。而持有型物业的长期稳定收益，一贯为机构投资者所看重。

　　一直专注于做商业地产厦门房地产公司宝龙集团对此就感同身受，他们认为即便在这场越来越紧的宏观调控中，公司所开发的商业项目一直都有很稳定的现金流。

　　高回报率、不受宏观调控的影响、能保持长期稳定的现金流，成为国内地产商加大商业地产投资主要考量的因素，另一方面，开发商的这种调整还来自市场方面的变化。

　　深圳市英联国际不动产有限公司首席经济学家郭建波认为，随着保障性住房市场的不断入市，国内住宅产业的高峰期已经过去，未来地产商都要面临住宅产业规模不断缩小的现实。

　　郭建波认为，地产商的转型已经迫在眉睫，商业地产显然是个不错的选择。华润、保利的多元化产品结构能在未来的市场中凸显出竞争力，如今合生创展进军商业地产的做法，也弥补了公司过去产品结构单一的缺陷。

　　市场前景

　　与太古地产的商业地产项目对公司业绩的贡献率达到90％以上相比，作为内地在商业地产领域做得比较好的上市公司，华润置地商业地产对公司大约为20％左右的业绩贡献率，也就只能算是小巫见大巫了。

　　合生创展内部人士称，尽管有人评价合生创展进入商业地产的时机有点晚，“但我们认为没有早或晚，只要跟我们发展步骤合拍，就是最好的。”

　　对于内地商业地产的市场前景，中国投资咨询网的分析报告指出，2007年1月至4月，房地产开发完成投资5264.61亿元，同比增长27.4％，增幅同比加快6.1个百分点。其中，商业营业用房投资584.2亿元，比上年同期增长15.3％，增幅与上年全年基本持平，比2007年1至4月份全国房地产、办公楼和其他非住宅投资分别低12.1、23.0和11.7个百分点；在房地产开发投资中的比重为11.1％，而且这个比例还在不断增加。

　　对此郭建波也分析说，传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，因此商业地产所面临的升级换代需求，也给房地产企业留下了巨大的市场空间。

　　他认为，中国的商业地产更新换代才刚刚开始，至少还需要20年的时间，“随着商业地产业态的转变和中国人对购物、休闲、娱乐、办公需求的提高，在人口密集的城市，商业地产的吸引力和价值，将会逐渐在这些建筑综合体上得以体现。”