收藏 前五月走势奠定全年基调 写字楼市场今年仍向好

        2008年，虽然紧缩的调控政策依旧没有任何放松的迹象，年内大体量新增供应也在近期成为现实，然而，基于上海国际地位以及良好的投资环境，使得沪上写字楼市场继续保持强劲需求。值得关注的是，在过去的5个月中，在新增供应量稳步上升的情况下，写字楼租售价格均呈现了缓步上升态势，这已经基本奠定了全年市场走势的主基调。

　　近期，在沪上写字楼市场的供求都出现了良性发展的现象。部分企业开始根据商务成本和自身扩张问题，考虑去留问题，这也给中环线附近的销售型写字楼带来机会；也有部分企业与原业主短期续租，或者争取宽限期，此举表明这些公司在希望入驻高品质的写字楼之余，也在期待更为优惠的租金保价，更为重要的是，他们的存在，为下半年新增供应保留了租售"活力"；而另一方面，新增供应项目也根据潜在客户制订不同的市场策略，呈现良性竞争，即使在供应集中区域，空置率也没有大幅提升；不少现有的写字楼产品为了应对新增供应的冲击，与目前的高位租金相匹配，留住优质租户，已开始着手提升服务和质量标准。

　　现象一：新增供应难减租售热情

　　根据中国商用物业研究中心的数据调查显示，前5个月办公市场累计增添了约40万平方米的供应量，但因受到金融业与服务业大量需求的驱动，活跃的预租业务缓解了供应量激增的影响。而在潜在租户的定位上，新增供应量如时代金融中心、中融碧玉蓝天大厦、渣打银行大厦及高宝金融大厦的市场策略各不相同，这让陆家嘴金融中心在写字楼林立的前提下并未恶性竞争。而市场对浦西写字楼的需求，在面临浦东地区新增供应竞争下仍保持旺盛。沪上写字楼新增供应的集中上市在5月得到进一步印证，近期共有29万平方米的新增写字楼供应量投入使用，主要分布于长宁区、浦东新区、黄浦区、虹口区、静安区、杨浦区和普陀区。其中，长宁区新投入使用量为66778平方米，占总量的22.9%；静安由于越洋广场的陆续投入使用，极大缓解了南京西路高档写字楼的紧张局面，并以超过15元/天/平方米的租金，成为上海顶级办公物业之一；而位于陆家嘴中心区的渣打银行大厦也已开始入驻企业装修工作。除了以上三个物业外，5月投入使用的则多以销售型办公物业为主。业内人士分析，传统成熟区域仍是近期供应主力，这也是市场保持租售两旺的重要原因。

　　现象二：企业流动性被合理消化

　　外企以及本地企业持续不断的新租赁、扩张和迁徙需求构成了上海5月份甲级写字楼市场的支持因素。最近持续增长的供给同样也提高了市场流动性，也为另外一些租户寻求更大的楼层空间提供了可能。由于对于优质写字楼的强烈需求始终不减，办公楼预租的情况也愈演愈烈。在新增需求中，上海第一高楼上海国际金融中心成为租赁市场中寻求大面积高品质写字楼租赁客户最欢迎的写字楼之一，例如住友银行和瑞穗银行各自在上海国际金融中心租赁1万平方米。从五月对陆家嘴以及人民广场区域的抽样调查，在各个子市场强劲的需求背景下，5月份的上海中心区位甲级写字楼平均空置率持续保持在2%左右。

　　面对租金的快速上升以及工作场所面积需求不断扩大，所带来降低运营成本的压力，也有一些企业选择出走，寻找新的扩张空间。目前，越来越多的跨国公司开始把办公场所聚焦到中外环间，如IBM本月搬至张江。这种做法，使租金成本有高达45%～50%的缩减，同时上海不断推进的道路交通基础设施建设带来的通达性，也打消了这些企业的顾虑。此外,一些非传统商务区也因交通的便利，品质的优越得到企业的青睐。如永达国际大厦，虽然处在并不热门的花木地区，却在推出的短短6个月内成功实现了超过75%的入驻住率。

　　现象三：预租楼盘表现不俗增信心　??

　　近期，上海虽然已有多幢写字楼上市，但受其预租行为的影响，对市场的缓解能力依然是有限的。随着写字楼市场的持续升温，上海浦西办公空间的紧缺已使租金水平达到了历史新高。浦西市中心区域的一些热点楼盘，如恒隆广场和廖创兴金融中心租金增长率高达5%。同时，预租楼盘的租金报价也表现不俗，时代金融中心的租金报价也达到人民币每平米每天12-14元。

　　对此，中国商用物业研究中心分析，尽管浦东逐步进入大规模新增供应期，但供需矛盾在短期内还将存在。5月写字楼租金继续维持了适度的增长，环比全市平均租金上扬幅度约为1.6%，达到平均每平米每天5.1元，其中甲级写字楼的租金已达到平均每平米每天9.2元。租金水平相对于空置率较为平稳，原因一方面在于供求平衡，另一方面，人民币汇率的持续走高也对写字楼租金的上涨有一定程度的刺激作用。　??

　　第一太平戴维斯最新写字楼报告也显示，写字楼持有方对市场是否足以吸纳即将入市的的大量供应并不担忧，这种信心更多地来自于第一季度市场吸纳量达23.6万平方米的数据支持，相当于新增供应量的88.4%，空置率仍然维持低位。因此，考虑到在过去五年内，吸纳量超出供应量的14.1%，对市场吸纳能力的继续乐观态度不无根据。

　　现象四：市场竞争推进服务升级产品

　　受大量新增写字楼的上市的压力，现有办公楼、尤其是浦西一些较老楼盘的业主，正面临着新供应所带来的巨大竞争。为了与目前的高位租金相匹配，并留住优质租户，这些业主已开始着手提升服务和质量标准。　??

　　例如随着越洋广场的开业，以及会德丰项目在明年竣工交付，静安区将迎来一个新的供应高峰。随之而来的是，静安区的平均租金也涨至10.1元／平方米／天，为各区之首，成为自1997年以来第一个平均租金超过人民币10元的区域。高位的租金加上新增项目竞争加剧，这也促使同区域内恒隆广场开始提供班车及出租车服务，而梅龙镇广场则迅速启动了内部翻新计划等。