收藏 外资热衷楼市淘金 忧虑限外政策趋紧

　　日前，在京举办的“2008全球不动产资本俱乐部(GRI)中国区第三届年会”，吸引了包括高盛、美林国际、花旗、汇丰、摩根大通、普洛斯等在内的数百家大大小小的外资金融机构、开发运营商及物业管理、咨询公司。

　　而这些外资机构的代表们目前最关注的话题莫过于在地产限外政策趋紧的背景下，外资如何能够分享中国房地产市场发展的盛宴？“海外投资者与中国开发商的合资企业——一时的潮流还是长期趋势？”、“投资和退出渠道仍然畅通吗？”、“面对外资限制，投资者还有哪些选择？”、“海外房地产基金是敌还是友？”……本届年会设置的关于外资投资中国楼市的诸多议题成为外资基金关注的焦点。

　　忧虑限外趋紧

　　“为什么中国政府对外资进入房地产市场的限制如此严苛？”不少外资机构代表对于自2006年开始多次出台房地产限外令表示不解。

　　“难道是外资推高了内地房价吗？”外资代表们认为，恰恰本土投资者才是内地房价高涨的推手。因为去年全年外资在中国房地产投资比重仅占约5%，如此小的比例怎能主导内地房价的涨跌？

　　而一位外资机构代表还表示，大量外资进入反而可以推升房屋供应，以平抑房价。

　　“我们面临的环境越来越严酷。”不少外资机构的代表都表示，中国的房地产限外令可能会越来越严。他们普遍忧虑，外资准入门槛可能更高、行政审批可能更难、耗时更长，原有的运作计划会被打乱，带来诸多不确定性，增加投资风险。

　　“中国政府越来越关注中低端住房的供应。”有外资机构建议，外资是否可以考虑参与到经济适用房等住房保障领域的建设，其一是与中国政府展开合作，其二也可推动中国经济的发展，这应该会受到中国政府的欢迎。

　　然而，一位刚刚进入内地地产市场的欧美外资机构人员对本报记者明确表示，他们不会考虑进入住房保障建设领域。因为中国的住房保障建设牵涉的问题太复杂，比如针对中低收入人群建设的经济适用房事实上很多都是中高收入阶层在居住。

　　“如果外资参与建设经济适用房，而房子又被有钱人所享有，肯定会激起外界的误解，认为外资从中参与炒房、牟利。”他表示，原本内地就存在某些对外资的偏见，如果牵涉到这样的问题，更加百口莫辩。所以在商言商，应好好做自己的投资。

　　二三线城市吃香

　　“未来内地房价不会再复制2007年那样的快速增长方式，但仍会稳中上升。”外资机构代表们对内地房价的看法如出一辙。也正是基于此乐观预期，外资机构对投资内地房地产市场乐此不疲。

　　那么，在货币紧缩、楼市低迷的现状之下，外资机构的投资兴趣又在哪里？

　　“我们现在重点投资二三线城市的地产。”大多数外资机构给出了相同的答案。他们指出，京沪深穗一线城市由于竞争激烈、利润空间已经很小，而且还有一个很重要的原因，一线城市的限外令执行得更加严厉。因此，省会城市以及一些经济发达的中心城市成为外资机构投资的重点。

　　“政府只是限制外资，并没有禁止外资。”一家较早进入内地并已运作了多个项目的外资背景开发机构负责人表示，事实上，一些二三线城市地方政府非常欢迎外资进入当地地产市场，和一线城市相比，其地产限外令执行得相对宽松。

　　如果地方政府看好某个项目，需要引入外资，他们会亲自和商务部协调以获得审批。这家机构负责人表示，其多年的运作已经形成了非常成熟的本土化投资模式，现在正在寻求连锁的机会。

　　他指出，在目前信贷紧缩的背景下，每个二三线城市都有业绩不错、想做大但缺乏资金和管理的地产公司。这些本土开发商在当地具有相当丰富的人脉及土地资源，甚至有的开发商能以较低的成本获得土地。

　　“我们提供资金和管理，加上本土开发商的人脉和土地，能够实现很好的合作。”这位负责人表示。

　　对于业界传言新一轮宏观调控可能出台，他表示，即便如此，对其公司的运营模式不会产生多大影响，不过，会强迫发展商用创造性思维解决实际问题，比如开拓创意性融资，探索土地通过贸易融资等方式，以尽量减少自有资金的投入。

　　对于成交低迷、房价松动的内地楼市现状，他坦言，只要能做出别人没有的产品就不愁没人买。其公司在一些二三线城市开发的中高端产品价格仍在不断上调，而且销售良好。

　　“我反对现在进入二线城市楼市。”永安信金融服务机构董事长乔志杰认为，现在投资三四线城市地产更有机会。他到很多二线城市进行过考察，发现这些地方的地产开发目前已经饱和。比如重庆去年一年的土地供应量是前3年的总和，已经可以满足其未来2至3年的开发。

　　有外资机构对此表示异议，一位外资代表告诉本报记者，他们只做一二线城市地产的投资。他指出，三四线城市交通不便、酒店等服务设施不足、当地开发商的管理理念较为落后，难以与外资进行对接，更重要的是他们对这些三四线城市一无所知，所以不愿意进行投资。

　　中国地产基金正在崛起

　　“以前是我们到处寻求与本土开发商进行合作，现在是好项目主动找上门。我现在不用因为找不到项目而失眠了。”一位具有外资背景的发展商表示，由于融资艰难，现在很多拥有优质项目的房企由于缺钱而积极寻求与外资合作。

　　“确实，由于货币政策紧缩，一些开发商已经开始寻求与外资合作。但仍有不少开发商还在死扛。”一位已经在内地展开地产投资业务的欧美外资机构负责人对本报记者表示，奥运后这些开发商会在资金压力下转投外资的“怀抱”。

　　“事实上，内地房地产市场不缺资本，缺少的是资本工具。”乔志杰表示，中国地产金融一直在进行创新和思考。目前，中国地产资金机构已经形成。

　　他向记者透露，截至今年6月，中国通过合伙企业法设立的地产投资类基金已经有100来家，投资者包括房企、其他行业企业、外资等多种“成分”。