收藏 房地产业房企规避风险 合作拿地渐渐成为规模

[提要]与其他开发商一起合作拿地，已经成为绿城营运的一种模式，去年绿城共计获得21个土地项目，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。不仅，绿城如此，复地在上海的五个项目，也是与其他公司联合开发的。
5月16日，浙江绿城集团联手浙信房产以10.58亿元夺得蒋村商住用地，之前，绿城集团与浙江报业集团联手，拿下蒋村1号、2号地块。

　　与其他开发商一起合作拿地，已经成为绿城营运的一种模式，去年绿城共计获得21个土地项目，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。不仅，绿城如此，复地在上海的五个项目，也是与其他公司联合开发的。

　　分析人士指出，随着国家货币政策的收紧，特别是去年一些城市地价偏高，今后许多开发企业尤其是中小开发企业开始联合拿地，这种营运模式将成规模。

　　规避拿地风险

　　“这种情况一般发生在小开发商身上，但是，目前许多大的公司都开始联合拿地，这是由于现在开发商资金普遍紧张，虽然，联合拿地使得开发商利润压缩，但是按照目前的状况，只能如此，可以说开发商是被迫联合拿地。”上海佑威机构研究部主任薛建雄表示。

　　沪上一位开发商老总表示：“现在这种市场行情，在上海拿地，应当是非常谨慎的，上海风险比较大，但是，作为开发商始终是要拿地的，如果和几家公司成立项目公司联合拿地，一方面，可以分担风险，特别是现在销售不畅，回笼资金比较慢，开发过程中急需大量后备资金补充，即使开发的项目利润再低，只要赚钱，也是非常值得的，另一方面，也可以保持现金流的稳定，如果单独拿地，毕竟有一大笔资金需要支付，而现在是现金为王的时期。”

　　从一些开发商年报中可以发现，房企现金流普遍紧张，保利地产每股现金流为-7.65元，金地集团的每股现金流为-7.52元，招商地产每股现金流为-4.74元，荣盛发展每股现金流为-2.53元等。

　　去年，中国银行业监督管理委员会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步严格房地产开发贷款条件。这使得开发商通过银行项目融资贷款，再将贷款用于购买土地已不可能。

　　“去年北京、上海、杭州等城市相继出现地王，地价普遍较高，现在开发商拿地普遍较为理性，土地储备不再是今后的优质资产，可能成为负担，在这个前提下，联合拿地，是开发商普遍采取的方式，有利于分担今后的财务风险。”薛建雄表示。

　　合作渐成规模

　　去年10月10日国土资源部发布了强调土地出让须一次性付款的39号文件。文件一经发布后，地产公司的拿地之路平添了一道强有力的阻碍。

　　“先前通过分期付款，继而分期获得土地证，然后抵押融资的通行做法便彻底不合法，对于开发商而言，这成为一些中小开发商单独拿地的一个瓶颈，也是促成一些中小开发商联合拿地的动因。”薛建雄表示。

　　上海五合智库总经理邹毅指出，对于那些要继续扩张的开发商来说，要规避风险，更需重视资金周转，如果销售回款状况不好，不但是未来拿地受困，手中其余项目的开发还会受到影响，联合拿地是一种考虑。

　　绿城已成为联合其他开发商拿地的一个典范，去年绿城共计获得21个土地项目，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。

　　“2008年后的市场波动和不确定性反而会使得地价回归理性，会有一些获取优质项目的良机。绿城会选择适当时机，通过合作开发、二级市场收购以及品牌和管理的有偿输出等方式，扩大开发规模以提升企业竞争力。”绿城集团副总经理胡军对记者说。

　　联合拿地渐成规模，不仅绿城积极联合拿地，复地集团在上海开发的五个项目也都是和其他公司合作的。

　　“类似与同行合作，或者从二手市场获取适宜的项目仍是复地拿地的策略之一。”复地集团副总裁曹志东表示，复地从不以高价拿地，目前的土地储备总量比较适当和有效，可满足未来三至四年的发展需要。

　　分析人士指出，今后开发商也会采取先单独拿地，再通过招标与其他开发商成立项目公司，联合开发项目，这样可以使得之前单独拿地的开发商先赚到土地升值的钱，再通过联合开发，又规避了开发中的风险。

　　虽然，联合拿地，有利于规避风险，目前也渐成规模，但也有业内人士指出，联合拿地，再开发项目，虽优势互补，但其弱点也很明显，联合体属两家企业，合作中会出现各种问题，对利益分配可能发生分歧。