收藏 激进圈地导致"钱荒" 开发商遭遇"拐点"绑架?

    房地产开发企业去年大规模拿地的风光持续没多久，眼下巨量土地储备已经成为地产商资金周转环节上最大的风险因素。有业内人士统计，由于土地大量囤积恰逢资金面紧缩，今年房地产行业总资金缺口高达1万亿元以上。庞大的资金缺口将让众多房地产企业招架不住，甚至倒闭。由此引发的连锁反应，或有可能危及金融安全。

    激进圈地导致“钱荒”

    当初囫囵吞下的土地，如今要么想办法消化掉，要么把自己活活撑死。信贷紧缩的压力，观望气氛的浓郁，加上资本市场的不振，土地交易价格下降，一系列内因外“患”的影响开始在房企身上显现。

    作为一线地产商，万科、招商、金地、保利等上市公司所反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年年报显示，以上四大公司的每股经营性现金流均为负值。而在二、三线地产商中，这一窘境更加明显。

    北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰经过评估囤积土地开发资金、紧缩银根影响、直接融资萎缩和土地出让款后，得出如下惊人结论：2008年中国房地产行业，资金缺口超过1万亿元。

    然而，极度渴望资金的地产商们的融资渠道却被阻塞。恒大地产上市功亏一篑，在其身后，40多家排队等着融资的待上市地产企业几乎陷入绝望。

    据统计，2007年在全国一二线城市诞生了大大小小20余个知名“地王”。经常参与这些地王争夺战的是以下上市公司：北辰实业、苏宁环球、富力地产、豫园商城、世茂股份等。但是，这些公司的财务状况也几乎无一例外紧张。

{$Page$}   即使是已经在香港上市的“大地主”碧桂园，财务状况也不容乐观。据称，其总负债为192.3亿港元，现金只有约10.13亿港元。虽然碧桂园随后予以否认，但其财务状况仍为人诟病。

    去年重庆市被舆论指称的地王有两个。一个是恒大地产以25.3亿元摘得的位于重庆渝中区和九龙坡区的两幅黄金地块，成交价高出底价16亿元；另一块则是信和置业斥资82亿元，摘得的重庆市原三钢厂307.6亩地块。

    据证实，目前这两块地王都未有开工迹象。业内人士预判，两块地王短时间内不会入市，原因是目前重庆市场低迷，且地王成本已突破周边房价，贸然开盘即意味着亏损。

    值得一提的是，信贷紧缩政策和反囤地的系列调控政策开始显现效果，最近国内土地市场明显降温。因为乏人问津，一些地块以底价成交，甚至流标。

    4月9日，上海土地交易市场举行首场土地竞拍。在出让的8幅土地中，有两幅流标，3幅只有一个竞买人，其中最受关注的南汇区惠南镇金粤广场储备地块只有两家开发商参与竞标，而2443.2元/平方米的成交楼板价不到去年高峰时期的一半。上海土地市场在经历疯狂之后，地价恢复理性的速度和当初疯涨一样迅速。

    从最近成都楼市土地拍卖现场的成交中看出一个明显的特征，同一区域现在的土地成交价格相对去年全部呈负增长。同样的一个区域内，去年要卖1130万元/亩的土地，近来只卖484万元/亩。

    开发商卖房卖地“自救”

    与前些年“只要手中有地，贷款找上门”的情况大相径庭的是，从去年下半年开始，银行对于开发贷款的审核批贷已经非常谨慎，贷款门槛越来越高。中央又明确从紧的货币政策，更严格控制信贷。而每年的6月和12月是开发商还银行贷款的时期。不仅难以贷出新的开发资金，而且还需要偿还前期的银行贷款，不少开发商更加感觉到“日子难挨”。

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    银行贷款的路不好走了，不少房企把上市作为“救命稻草”，但是前不久恒大IPO搁置，也给不少曾想上市融资的房地产企业以猛烈的一击。

    近段时间，伴随国务院关于节约集约用地的通知出台，“土地闲置一年不开发收取20%闲置费，两年不开发无偿收回”的政策重申后，开发商“闲置土地”，在很大程度上将成为清理的主体。

    一边是依法查处闲置囤积土地现象，一边是银行贷款受限、上市融资困难。在此背景下，谁卖楼卖得快，资金回收得越多，谁就占据市场主动。可见，面对“钱荒困局”，开发商正加速资金回笼速度，追崇“现金为王”。

    例如，恒大正积极转战私募融资，同时启动了一个500亿的年度销售计划，为此广州等多个楼盘正批量降价处理。越来越多的房地产商降低盈利预期，以争取回笼更多的资金。金地集团负责人表示，会考虑做价格的调整，来加快销售速度。

    广州富力地产股份有限公司董事长李思廉日前在广州举办的2008中国房地产市场预测高峰论坛上表示，对于回归A股，如果半年之内能回归，富力的融资将更快；如果不能，富力将拼命卖楼，放缓拿地。

    同时，开发商降价卖房带来的负面效应也不能忽视。近日，深圳退房风波接二连三，缘由是开发商的降价行动让一批前期买房的准业主“抓狂”。面对资产缩水，资金被深度套牢的准业主们终于忍无可忍，逼开发商做出让步。而开发商一旦妥协，资金链又将面临窘境。

    业内人士表示，如今大部分开发商现金流紧张，要是房子卖不动，就比较危险，因为开发商自掏腰包的主要是买地的钱，开发时的各种工程款和税费等往往会拖到销售回款后再付，一旦销售遇冷，风险随之而来。

    最近，为了尽快筹集资金，重庆市一些房产商开始“卖地”融资。重庆市联合产权交易网日前发布的数据显示，在重点项目一栏，重庆各区县挂牌转让项目17个，其中房地产项目就有13个。

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    房地产信贷风险迫近

    近期土地流拍增多、土地成交价格急速下降，由此将导致房价下跌。这一信号使得银行无比紧张，因为这会使银行的开发贷款风险完全暴露出来。此前，开发贷款多为抵押贷款，大部分抵押物即为土地，而土地的价格在前几年一直比较坚挺，即使是在2006年宏观调控后也是如此。

    2007年下半年，土地拍卖价格达到近年来的峰值，此后在宏观调控趋紧的背景下，银行仍发放了大量的开发贷款。尤其是在去年年底，由于预期货币政策在2008年会进一步紧缩，银行主动向一些优质开发商发放了数量不小的开发贷款，甚至包括信用贷款。

    目前，一些大型商业银行的开发贷款比重在所有贷款业务中仅次于批发和零售贷款。如工行2007年房地产开发贷款为3039.84亿元，比上年增长了约32%，增速居大型商业银行之首，在贷款结构中的比重从9.01%上升到10.4%。

    而去年新增的开发贷款中有相当一部分是在地价到达高位时抵押的，土地交易价格的快速下滑将首先使这部分贷款的风险暴露无遗。

    银行对土地抵押贷款一般是按其评估价的50%-70%的比例进行风险折扣，根据企业的资质、经营等情况具体评定。假设一块土地评估价格为2000万元，开发商以70%的折扣率获得银行贷款1400万元，如果地价下跌20%，该抵押土地的价值将只有1600万元，银行风险就开始暴露；如果下跌30%，土地价值将只有1400万元，银行资产就有可能出现损失。而如果在土地评估中还存有水分，银行资产的潜在风险就会更大。让银行更不放心的是，在所有开发贷款中，还有一部分为非抵押贷款。

    这对于银行的风险是不言而喻的，尤其是在地价下行、开发商面临资金链断裂风险时，银行以土地抵押构成的风险防线很可能被冲破。值得一提的是，除了工行外，其他的上市银行2007年房地产贷款也都呈增长态势。

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    目前，大多数银行发放的开发贷款为3年期左右，从2005年和2006年银行开始大规模发放，按此推算，大多数开发贷款将会集中在今明两年到期，银行面临的形势不容乐观。

    此前，银行与开发商由于开发贷款而形成了利益共同体，但在银行在开发贷款风险暴露、开发商资金捉襟见肘的情形下，为求自保，也可能会对开发商采取行动，银行与开发商分道扬镳也不是不可能的事。

    业内人士表示，现在银行对房贷的原则是外松内紧，表面上开发贷款和个人房贷都在正常发放，但实际上银行内部已经是严阵以待。有些房地产商为了维持高额利润而不降价，致使银行贷款处于高风险之中，银行采取行动也就成为必然。

    据了解，目前各银行对开发贷款能否全部收回普遍信心不足，银行业内部估计房地产这一轮调整至少会持续两年以上，期间极有可能产生大量不良贷款，虽然现在上市银行股业绩靓丽，但如果风险控制不当，大量不良贷款的计提将导致业绩大幅下滑。

    有关专家指出，这两年不良贷款在房地产开发贷款领域发生的概率非常大，由于个人按揭贷款有30%的首付再加上每月归还，房价下降对个人按揭影响不大；而开发贷款由于销售缓慢将会危害到银行资产安全。因此，现在银行必须未雨绸缪，做好各种应对措施，包括要求开发商采取降价等，避免形成大量的不良开发贷款。

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