收藏 国内资金“掘金”高星级酒店“租赁模式”大热

　   在如家2007年四季报爆出亏损后，多家经济型酒店“掌门人”密集发表言论，争辩行业拐点是否到来，而手中持有大量资金欲进军酒店行业的后续投资者，则将目光转向了高星级酒店。

　　在上海日前召开的“中国酒店业融资模式”小型讨论会上，来自本土的数家地产和酒店投资商共同认为高星级酒店才是酒店业的下一个“掘金地”。

　　“租赁模式”大热

　　酒店投资商们纷纷认为，较好的投资模式为：投建高星级酒店再将运营权转手，或者直接租赁高星级酒店自主运营。

　　在房地产业经营多年，并控股了安信信托（600816）的国之杰投资发展有限公司副董事长沈剑虹表示，公司曾希望投建酒店来自主营运，却发现资金周期和成本太高。沈剑虹称，公司曾投资10亿元做一个酒店项目，单拆迁就花了四年，动迁成本高达5.5亿元，此外还必须投资1.6亿元用于土建费用，“10亿资金，还什么都没有干，就有70%的资金扔到了地上。”

　　不过，国之杰现在发现，市场上有许多做不下去的高端酒店，愿意以很低的价格转租，沈剑虹说，采用“租赁模式”，既不需要买土地和建房，还可同时在多个城市扩张，10亿可以在3年之内做出10个酒店。

　　而城市名人酒店集团早已开展了“租赁模式”。该集团通过租赁控制了13家高星级酒店，签订20年长期合同。公司首席运营官杨冬妮表示，中国五星级酒店在市场上可供租赁的差不多有100家，都是潜在的租赁目标，但这个租赁窗口期很短，可能一两年内这些高星级酒店就将被整合消化完。“装修一家五星级酒店就需要3000万至8000万元，但市场现在并不缺少资本。”

　　此外，杨冬妮认为，经营本土高星级酒店的关键，一是避开一线城市，“外资高端酒店在二三线城市留了时间和空间，这些城市90%的客流都是国内客流，比较认本土品牌”；二是控制成本，才能在“品牌溢价”和“管理溢价”都比不上国际品牌的情况下与之竞争。

　　寻找多种融资途径

　　虽然租赁模式有助于投资商们迅速收回成本，但目前国内银根紧缩政策还是给其带来困扰。

　　鹰君投资（中国）有限公司副总经理张鸣表示，现在酒店投资对资本要求极高，一是土地成本上升很快，目前在酒店开发成本中的比例已近50%，严重透支酒店未来收益；二是开发商资金筹措捉襟见肘，利用自有资本金加短期开发贷来开发酒店，往往会绷断资金链，“开发商最后发现，他们的钱只够全部费用的三分之二，在最后三分之一也就是装修时没钱了，出现了烂尾楼。”

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　　因此，酒店业投资商正在寻求多种模式来为自己提供资金，除了以国之杰为代表的企业希望通过控股上市公司安信信托从证券市场和信托市场融资外，城市名人酒店集团则正在利用“轻资产、高增长”的经营模式海外融资；而沿海商业地产投资公司则选择了海外发债和转让股权。

　　沿海公司副总裁张鸣表示，公司一方面通过在香港和内地的两家上市公司融资，今年的融资计划是90亿元；二是在海外发债，“虽然美国次贷影响未散，但是只要有好的盈利模式，发债其实很轻松”，目前沿海地产正在通过汇丰银行在美国发行10.8亿元长期债券；此外，在大的项目上，公司还通过股权转让解决资金需求，“我们在大连、沈阳的两大项目，都分别出售50%和25%的股权，与美国最大的一家对冲基金合作”。

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