收藏 “窄众”产品 写字楼投资不得不说的四件事

    作为城市最具标志性的建筑，写字楼一向是以高端形象示人的。近年来，随着河南经济的产业升级和中原城市群经济的拉动，郑州写字楼正以“供销两旺”的态势走下神坛，“飞”入寻常百姓家。但作为相对“窄众”和更加专业的产品，人们在选购写字楼时显然不能与住宅相提并论，为此，本期记者就跟你聊聊选择写字楼不得不说的事。<BR>
    【理清头绪】“5A”、“甲级”只是一种概念

    很多人在选购写字楼时，一定会对广告宣传中充斥着的“5A”、“甲级”、“超5A”、“国际甲级”等概念摸不着头脑。

    纵观郑州市场上的写字楼产品，虽然在称谓上个个标榜“甲级”、“5A”，但在产品形态上却是五花八门。业内人士李先生爆料，所谓“甲级”其实是一种市场上通行的叫法，原因很简单，因为谁也不愿意被叫成“乙级”，恨不得任何一个有玻璃幕墙、十层以上的写字楼都自诩为“甲级”。而国际甲级就是在软硬件上与国际同步，不屑与上述“自诩”者为伍，又拔高了一个档次。现在还有“6A”甚至“10A”的概念则纯属炒作。

    对于这样的市场现象，李先生提醒购房者，“5A”也好，“甲级”也罢，购买写字楼时一定要理清头绪，保持头脑的冷静，以自身需求和使用成本为主，必要时考察一下市场的接受程度和周边同类写字楼的使用状况。

    河南楷林置业有限公司董事长郑新桥认为，国内写字楼市场发展非常迅速，评判写字楼的标准会随着不同的时期而发生改变，目前国内包括郑州在内的许多二线城市大肆标榜的所谓“5A”标准，事实上远远没有达到真正的“甲级”标准，这个评判标准只能适用于各地的实际情况。而将来评判写字楼的标准会有两个重要的因素，一个是现代技术的应用，另一个是生态化的应用。

    河南索克物业副总经理云妍认为，一个酒店要成为“星级”，不是自己标榜的，而是旅游局限定的，因此当商务地产以“5A”和“甲级”甚至“6A”标准出现的时候，我们应该反思的是，我们的写字楼没有这样一个统一的标准，并没有人告诉你什么是“甲级”、什么是“乙级”、什么是“丙级”。因此我们应该站在同一个高度，去找到消费者最需要的东西，并且给他们一个引导，同时来提高自身产品的档次。

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    【区位价值】不可复制的“核心”优势

    “地段、地段、还是地段”这条房地产行业的“金科玉律”同样适用于写字楼，相对于住宅而言，写字楼对地段的依赖性要远甚于住宅。

    城市经济学中有一句话叫“区位决定功能”，作为企业办公和塑造企业形象的载体，写字楼的区位和地段很大程度上决定其价值，好的写字楼一般位于城市商务中心或商业聚集区，交通便利、商务氛围浓厚才是写字楼价值的重要支撑。这与企业、信息、资金、人才及经济活跃程度密切相关。

    业内人士甚至用“区位＋地段”优势撑起写字楼的“钻石”价值来形象地比喻区位价值的重要性。

    例如，位于郑州东区金水路与英协路交会处的楷林国际大厦，地处郑州“金东区”核心地段，商业、商务、休闲娱乐氛围浓厚，又是进出郑州的必由之路，同时金水路起到了连接新老城区的“廊桥”作用，区位优势显而易见。

    而位于花园路与农业路两条城市“主动脉”交会处的郑州国贸中心，也因其不可复制的区位优势彰显了不凡的价值。事实证明，楷林国际大厦和郑州国贸中心写字楼的持续热销印证了写字楼的区位价值所带来的优势。

    河南新田置业策划部经理董学鹏认为，是否位于城市核心区域，是衡量写字楼的档次和是否具有投资价值的首要因素，他们的写字楼产品位于河南行政中心、城市金融中心、商务办公中心、商业中心，完善的商务配套会让商务效率更加顺畅。同时，城市核心区域土地资源更加稀缺，因此增值空间更大。

    深圳市泰辰置业顾问有限公司副总经理徐均认为，城市商务中心或商业聚集区，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发，区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚。选址可能成为写字楼最大的先天性资源，也成为投资者最重要的参考指标之一。

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    【秀外慧中】品质不能仅仅看上去“很美”

    记得一位业内专家曾经这么说过，郑州的写字楼已经开始研究产品了，但仅仅停留在外立面上。

    这种略显“尴尬”的状态，其实道出了企业开发写字楼时的浮躁心态，记者在调查时发现，许多标榜“会呼吸的幕墙”、“LOW-E玻璃”的写字楼，连起码的中央空调都不具备，这种产品说白了更多的是一种概念的炒作。好的产品要能经受得起市场的检验。

    对于一些写字楼而言，看上去似乎很美，却不见得中用。衡量写字楼的品质有很多方面，停车位和电梯的多少、大堂和公共区域是否充足、中央空调是否配备新风系统、商务配套服务是否完备等因素才是最关键的。事实证明，外强中干的“绣花枕头”注定要被市场所淘汰，真正“秀外慧中”的产品才能在市场中立于不败之地。

    从外到内来看，立面材料的应用、楼前缓冲地带是否充足会影响到写字楼的整体形象。如今“LOW-E”玻璃、铝板饰材已广泛使用，不仅能使外立面显得熠熠生辉，也保证了写字楼的环保节能。另外，大堂、电梯间、门厅走道等公共区间要开阔，电梯和停车位数量要充足，这些同样是影响写字楼品质的重要方面。

    郑州国贸中心·创意STUDIO采用了双大堂设计，三楼创造性地设计了一个800平方米的创意聚汇厅，满足了智力型企业苛刻的配套需求。盛润·白宫挑高30米的尊贵大堂，多达1000个的停车位，27部高速电梯等硬件品质保障商务的效率。

    郑州大学综合设计研究院副院长方敏华提醒投资者，写字楼是否舒适，取决于采光、电梯和空调等条件。写字楼是否高效，外部交通组织、内部走廊、通道是否合理都影响效率。

    也有专家认为，写字楼还应提供具备多项服务的商务中心，应该涵盖餐厅、会议室、多功能厅、银行、票务、小型商场等，总之，好的写字楼自身的配套应能满足入驻企业日常办公和生活的基本需求。

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    【挑好管家】物业管理帮助写字楼升值保值

    在以硬件设施著称的写字楼成为一种标志时，物业管理这一“管家”的作用也日益凸显出来。而这个“管家”是否称职，也决定了后期麻烦的多少。

    电梯、空调、车位、安防……人们很容易满足于高规格的配套设施和硬件品质，却未曾料想过，电梯维护不力造成客货两用，租下的车位总被别人霸占，空调冷暖风总是不够“畅快”，商务服务成了一纸空文……许多企业在入住写字楼后才意识到：原来物业管理是这样的重要！

    徐均介绍说，写字楼增值和保值是通过物业管理服务来实现的，包括中国香港在内的很多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值，海外基金往往更青睐国际性的物业管理公司。

    通过调查记者发现，郑州标榜“国际级物管”的写字楼并不少见，第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行等“国际级物管”的名号经常见诸报端，殊不知大多是以顾问的形式出现，并没有真正入主参与写字楼的管理。而郑州第一个以全委模式进驻的“国际级物管”是世邦魏理仕，它为郑州国贸中心提供全方位的商务服务。希望更多的“国际级物管”能以全委的模式进驻郑州，这样才有助于郑州高档写字楼与世界接轨。

    业内人士指出，写字楼在提供高效全面的物业管理的同时，能对企业提供诸如电话、卫星会议、商务活动策划等专业化商务服务将是今后写字楼物业管理的方向。“一个好的办公环境”是写字楼物业服务的核心，精工地产总经理梁耀华这么评价，物业管理要做到车辆的有序、畅通，公共秩序的安全、规范，维修管理的及时、高效，只有这样才能够营造出好的办公环境，这才是写字楼管理的重中之重，同时，好的物业管理还会弥补开发商的规划设计缺陷及一些遗留问题。

    梁耀华建议投资者在选择写字楼时，一定要对物业管理公司进行考察。如果其管理不到位，将会危害到收益。在选择物业管理公司时，一定要选择那些资质比较高的公司，其管理技能可以为客户带来许多意想不到的好处。

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