收藏 厦门:一场商业裙楼的思变之潮正悄然涌起

   近日细心的市民可能发现，莲花麦当劳对面的丰联达商业中心又开始重新装修，部分店面还打出了大大的“租”、“售”的字样。对此不少人心存怀疑，难道这个曾红极一时、沉寂多时的商业中心，要东山再起？

    对此，记者来到了丰联达商业中心，在打着“创富·高SOHO”案名的招商兼售楼处一探究竟。原来，丰联达一至四楼已大变模样，交通银行旁正在装修的业主是建设银行，而靠近莲花中学的地方，则是即将进驻的中国移动营业厅。由此丰联达一二楼仅余3间店面在招租，目前已有多家意向客户。对于三四楼，记者到了现场更是发现，原本大空间的商场，已经被改得面目全非了，变成了一间间写字间，大小不等，且正以8300元／平方米起的价格对外销售。

    交通银行、建设银行、中国移动这几大实力商家的进驻，对丰联达商业中心来说，应该是意义非凡，丰联达命运可能会因此而转机。在我们庆幸丰联达浴火重生之时，再来看厦门商业裙楼的变脸：其实不仅是丰联达，在此之前，中信惠扬、中铁财富港湾、鸿运大厦等几个也都已变脸。一场商业裙楼的思变之潮正悄然涌起。

丰联达与莲花商圈的荣与衰

    很多人可能还记得，十年前莲花商圈的一度繁荣，从1998年至2003年，莲花成为继中山路之后最热闹的商圈。那时SM、好又多、沃尔玛都还没有开业，四面八方的顾客每逢周末都来莲花聚集，店铺租金为每平方米200元上下，直追中山路、思明南北路。1998年，丰联达商业中心建成，当年也可谓红极一时，不仅极大缓解了莲花片区居民购物难的问题，而且还带动了这一带的繁荣，莲花北路的租金也跟着上涨。

    然而随着厦门新商圈的迅速四起，莲花商圈与丰联达一度受到市场冲击。特别是在莲花商圈周边形成的嘉禾商圈及明发商圈，让莲花商圈顿时从一个城市中心商圈变成一个次商圈，甚至成为一个社区商圈。而此时的丰联达商业中心更因周边大卖场、精品百货业的重重夹击，开始唱衰。

    2006年，丰联达最终走上了拍卖席，后历经两次拍卖，终于在去年拍出。经过新的发展商及代理公司对市场的分析，最终决定让丰联达一分为二，即一二层做商业，三四层为写字楼。

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    虽然莲花商圈的商业价值已经不如从前，但仍不失为一个成熟而稳定的商圈。据莲花一带的中介介绍，目前莲花二村、三村好的店面租金也多在200元左右／平方米。而且周边店面以独立小店铺居多，因此像丰联达这种档次较高而且空间较大的店面一推出后，立即引来了建设银行和中国移动这种优势商家牞为整个丰联达的盘活打下了最好的基础，并由此带动其商业店铺的销售和招商工作。

    同时发展商也看好了莲花一带写字楼的空白，以及江头一带的商务氛围，决定将丰联达三四楼改造为写字楼，以此整体盘活丰联达。

裙楼纷纷化身中小写字楼

    商业裙楼难消化，导致长期空置，可谓许多开发商心中的最痛。就在很多开发商在为这块“鸡肋”头痛之时，“住宅禁商”犹如一把钥匙，为不少裙楼打开了一扇希望之门。

    厦门最早成功将商业裙楼转型为写字楼的是中信惠扬Bingo商务中心，由于项目地处滨北金融行政中心，周边商务办公氛围浓厚，再加上发展商对商务中心的重新包装及装修，将整个商业裙楼分割成一间间中小型写字间，每间都有精装修，同时整个项目配备了商务中心、洽谈室、接待区、会议室，并配备了专业的商务秘书。高档的办公空间及办公服务，不仅吸引了众多中小型企业，还吸引了多家外企驻厦机构，租金更是接近厦门高端写字楼的价格。

    有了成功的案例之后，这一做法后被运用到中铁财富港湾及鸿运大厦。虽然中铁财富港湾和鸿运大厦分别地处嘉禾路和火车站商圈两大不同地段，但都属于厦门旺地。而且这两个项目也都参照Bingo，进行精装修以营造出强烈的商务感觉，同时也都设置了商务中心，并由专业的酒店或物业管理公司进行酒店式的服务。

    此次丰联达也将其三四层定义为“创富·高SO—HO”，其中SOHO即是小型办公、工作室的含义。为此，三四层的写字楼被分割成39间，面积从47平方米到110平方米，每间都拥有独立产权，满足小企业注册和办公之需。由于写字楼挑高4．5米，且价格还不及周边住宅的价格，仅8300元／平方米起，虽然项目刚推出，却已经吸引了一些有意向的小企业和投资客。

    这类改装中小写字楼对于承租者来说，相对普通写字楼租金更优惠。而对于投资者来说，因投资价格较低，且回报相对稳定，不失为一种好的投资。

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空置裙楼期待咸鱼翻身

    据记者了解，目前厦门空置房中，商业裙楼的空置占了很大比例，特别是裙楼的二层以上部分。不少裙楼都常年挂着 “招租”、“出售”的字样，虽然我们不敢由此断言为裙楼过剩，但是裙楼消化难已成了不争的事实。

    业内人士称，裙楼的问题不是短期造成的，而是十几年的结果。造成这种高空置率的主要原因是开发商运作项目的时候比较盲目，很多开发商从“人有我有”和高回报的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项目做出来了再去找市场，而不是有针对性地设计商场的规模、大小、用途等。

    一般来说，裙楼商业物业的主要承接者不外乎大型超市、百货公司和休闲娱乐商业如沐足、桑拿等。虽然有些大型超市、餐饮等行业有意进驻高层物业裙楼，但不少商家经过一番考察后发现，很多裙楼商业物业由于社区规模、场地过小，商场用途等因素很难符合经营要求。也有一些开发商会根据后期洽谈的商家的要求做一些内部结构的改动，但往往于事无补。

    除了转型写字楼，我们依然能看到一些裙楼成功的例子，比如一些专业卖场及新兴百货业的进入，比如苏宁、永乐、国美、天虹商场等“登鹭”之后，厦门部分裙楼由此转机。也许这些卖场的租金相对来说并不比其他行业的高，但是对开发商来说，盘活是首要的。

    为了避免重蹈覆辙，现在有些开发商在项目设计之初，尽量减少裙楼，而采用集中式商业的做法，例如万科·金域蓝湾、上东美地等项目都采用了这种方式，既减少了裙楼或底商对业主的干扰，也避免了底商不许做餐饮等局限性。在具体设计上，也尽量满足多功能的需求。更有开发商在项目前期就商业部分的用途，已经与商家谈成入驻意向，从而按照他的需求来设计，所谓量身定做，以避免因定位不准而导致长期空置。

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