收藏 受美次贷危机影响 商业地产成华人投资热点

    “由于受到美国次贷危机影响，商业地产现已成为华人投资热点，例如肥沃的农地、办公写字楼、购物中心、零售以及之前华人最喜欢投资的汽车旅馆。拉斯维加斯一直是大多数中国投资者热衷去海外投资商业地产的地方，除此之外，还包括纽约、洛杉矶、旧金山等美国一线城市，特别是在中国春节期间及以后，预计将会形成一个投资的高峰。”美国蓝宝石房地产公司总裁Rose Marie Tornandizo-Pinto说。

    商业地产吸引华人投资

    Rose Marie Tornandizo-Pinto表示，尽管次贷市场低迷，消费指数减弱，美国2007年第四季度的经济情况仍然表现乐观。偏低的美元汇率使得美国制造业增长，商品进口稍微减少。进入2008年，情况估计将会持续，预计商业投资的增长将取代由于消费支出下降带来的损失。

    受到拉斯维加斯商业地产市场供应量的影响，同时在新赌场度假中心、大型商场以及大财团的投资带动下，此次爆发的美国次贷危机对拉斯维加斯商业地产影响不大。这正是吸引华人投资的一大主要原因。

    除此之外，因在拉斯维加斯注册企业可以享受全美最优惠税收，所以此前已经有不少华人前往购买商住房，其中基本都是华人企业家，也包括不少内地的民营房地产企业家。一为公司注册地，二为办公和参展后勤地。正因为如此，前几年更是有来自拉斯维加斯的开发商将豪华商住楼带到上海销售，想借此吸引上海乃至中国的企业家前去购买。

    数据显示，拉斯维加斯写字楼市场供应量在2007年第三和第四季度分别增长了12.6%和12.8%。工业地产市场2007年第四季度的供应量较上季增长了30个基点达10.2%。市区中心的房屋销售总量在2007年第四季度末为363万平方英尺，整年总量达1750万平方英尺。市区房屋销售总量在去年第四季度则保持在200万平方英尺，情况稳定。而该季度郊区售房量则下跌至419万平方英尺。

    2008年起，拉斯维加斯将把酒店为主的商业地产作为其经济发展的主要动力。从今年至2012年，赌城要兴建完成18个主要旅馆度假中心，预计花费440亿元，创下赌城有史以来最大投资金额，这也将成为南内华达州这阶段的主要经济动力。<BR>

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    2008年最新开张的赌场酒店，除金沙赌业的宝楼座(Palazzo)外，斜对面的川普大厦(Trump Tower)也要开张；还有棕榈赌场第三大楼，专以本地客为主的驿站赌业亚利安提赌场(Alientesino & Hotel)和东区Cannery East，以及南边South Point加建旅馆大楼，都即将在今年陆续推出。

    2009年最主要的赌城大事，莫过于米高梅城中城计划(Project City Center)。该计划耗费78亿的单笔最大投资，将引导赌业进入更高层次，赌城的经济力量将因为城中城的完成而稳定成长。

    2010年以后，陆续完工的酒店还有很多，尚未开展但已密切观望者正全心关注拉斯韦加斯大道上的最新发展。阿拉伯联合大公国所属杜拜投资开发公司，很可能再度加码；以色列首富、伊朗财团、澳洲电业巨子，都已加入赌城大道的建设行列。

    但日前高盛发表报告却认为，2008年美国商业地产价格将从目前水平下跌21%至26%，并使银行业造成约200亿美元的资产减记。

    近日也有报道称，住宅房地产市场正在肆虐的信贷危机目前已开始侵袭商业房地产项目。报道指出，拉斯维加斯中心地带的一家双塔赌场开发商Ian Bruce Eichner因再融资失败而拖欠德意志银行(Deutsche Bank AG)7.6亿美元的贷款。拖欠银行贷款意味着Eichner陷入了麻烦，这笔贷款主要用于支持其投资规模为30亿美元的Cosmopolitan Resort Casino赌场项目。早在上世纪90年代初房地产市场低迷时，Eichner就曾拖欠银行贷款，当时他失去了纽约的几个项目。

    此前美国最大购物中心开发商澳洲Centro房地产集团，因34亿美元的短期债务违约而股价暴跌。同时，去年在市场最繁荣时收购数栋曼哈顿办公大楼的纽约开发商马克罗威(Harry Macklowe)，也可能无法偿付2月到期的70亿美元债务。目前马克罗威正出售旗下最热门的曼哈顿办公大楼通用汽车大厦。

   “世界赌城”——拉斯维加斯，意为草地。1929年取此名时，仅仅表达了一种美好的向往。直至20世纪50年代，赌城才初露端倪。20世纪70年代，在“工资越来越高，工时越来越短，人们总得有个地方去消遣”的理念引导下，酒店兼赌场开始大规模发展。时至今日，相继建成了“MGM”、“Mandalay-Bay(曼德勒海滨)”、“Luxor(卢克索)”等一批世界名列前茅的豪华酒店。

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    目前，这个世界最大的赌城，拥有容纳30万人的各种赌场，每年吸引近4000万的游客到此旅游。可以说，拉斯维加斯将商业地产价值发挥到了极致，因而成为全美国发展最快的城市。

    过去的15年，拉斯维加斯商业地产发展迅速，市场逐步趋热。以拉斯维加斯大道为界，分为拉斯维加斯大道商圈和非拉斯维加斯大道商圈。因此，拉斯维加斯大道显得非常繁华，城市的顶级酒店及闻名的娱乐设施都建立于此。

    拉斯维加斯商业地产主要有两大特征。首先是空置率较低。拉斯维加斯商业地产总面积近5000万平方英尺，空置率仅为2.5%。这与城市的发展定位有关。在1931年美国大萧条时期，为了渡过经济难关，拉斯维加斯所处的内华达州议会通过了赌博合法的议案，“赌城”之名由此传开。而赌城娱乐业的发达为商业地产带来了巨大的机会，使商业地产整体呈现了较低的空置率。

    其次是商业运营以出租型物业为主。由于商业特别是大体量购物中心的繁荣，租金较高，像拉斯维加斯大道商圈的商业地产月租金能达到30-50美金／平方英尺，开发商出租物业比销售物业能获得更多的利润。因此，拉斯维加斯大道商圈商业地产多以出租型物业为主。除此之外，许多大型的表演娱乐场所在商业地产中也占据了重要的份额。

    住宅市场基本调整到位

    除了商业地产，拉斯维加斯住宅市场现已似乎调整到位。根据一份由Restrpo调查公司提供的数据，目前在拉斯维加斯几大区域住宅市场价格基本都达到大约30%~40%的降幅。目前平均25万美元的房价在一段时间内将继续保持，而2005年底此区域的平均房价则是35万美元。目前可能是投资拉斯维加斯房地产市场的最好时机。

   从西北到东南区，从北拉斯维加斯市到韩德森市，大赌城地区的单一住宅价格每周下跌、节节下降的房价，已开始带动赌城住宅市场买气。目前市场的待售房屋价格比先前市价普遍低三成以上。只要房子好，一上市就有很多经纪人送来买单，银行从众多买主中，挑选信用好的买主，基本都可以达成最终的成交。

   另一位贷款经纪则表示，贷款利息已降到近年最低点，对于信用好的买主非常有利，作重新贷款者必须赶快行动，免得一直下跌的房价，影响到房屋估值，重贷得不到全额，可能还要再放钱进去。

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   Rose Marie Tornandizo-Pinto同时表示，美国此次次贷危机预计将在2008年年中结束，对于投资者而言，2008年2月或3月开始将是一个介入美国房产的最佳时机。

   美国当地经济学家对此则持有不同意见。部分专家认为自2005年末的调整以来，市场目前已经跌入最低谷；而另一些专家认为美国总统大选将对房地产市场产生巨大影响，估计还要有一年半的时间才会到最低点。

   华人投资较为谨慎

   Rose Marie Tornandizo-Pinto认为，对于华人投资者而言，此次爆发的次贷危机总体影响相对较小。

   拉斯维加斯当地地产专家则表示，华人投资者比其它族裔小心谨慎得多，赌城地区被查封的房屋天天增加，但是很少有华人投资的房子。

   “因为华人大都热衷于现金交易，所以较少出现贷款按揭的问题。其次，最近美元汇率的下调以及外币汇率的增长都使得美国房产变成了世界的便宜货。我们在过去十年里对财富的挥霍必须通过某种方式得以缓解。出售我们部分的房地资产将会产生回流的美元。第三，拥有美国房产依旧是十分值得的，因为对于各地有着尊贵身份的人士而言，买下美国的房屋无疑是一种宣布“我已经到了美国”的最好方式。最后，除了美元下跌，房产已经是非常便宜了。美国平均房价已经少于欧洲国家的房价的一半。美国房地产投资市场向来十分具有竞争力，而今天则彻底变成了投资者的饕餮。”Rose Marie Tornandizo-Pinto解释说。

    对于此次美国爆发的次贷危机，美国蓝宝石房地产公司总裁Rose Marie Tornandizo-Pinto认为，“可调整利率”和其他抵押贷款的缺省造成的高风险租房者多过了主要的租房者，这些高风险房客通常收入较低，信用卡历史记录较差。这些问题都导致了因交不出贷款而造成房屋被查封的现象在2006年秋季明显增多，于是2007年引起了一场全球经济危机。

   另外，刺激贷款的手段，包括利率返还期限、低廉的按揭贷款利率(后来被调高，变为浮动的利率)，这些都鼓励了租房者借贷。但是，房价一旦开始下跌，次贷缺省和房屋查封就会飙增。

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