收藏 写字楼商品化程度提高 小户型写字楼渐成投资新宠

小户型写字楼将成为投资新宠

    中国经济的快速增长促使中小型企业大量涌现。这些企业需要更多办公空间，对<STRONG>写字楼物业管理、配套等要求并不高。面积在100~400平方米的办公空间即可满足这部分企业的办公需求。这类企业主要有三种类型：一类是以贸易为主的小公司，注重地段性和交通;第二是外地公司投资一线城市的房地产，占地面积不需太大;第三类是高科技企业的办事处，他们看中的是升级潜力和智能化系统。

    近年来投资者对商住楼的投资热度开始急剧下降。个别投资者闲散的资金只有几十万，这部分资金不够投资高端写字楼，投资商铺也买不了多大面积，这部分客户就把投资目标转向适合投资的小户型写字楼产品上，他们对小户型写字楼趋之若鹜的原因在于，租金持续走高及投资小户型写字楼首付比较低，未来升值潜力非常大。小户型写字楼市场走势一直向好，市场中的一些小波动不会影响投资者对小户型写字楼的看好。

    2006年6月19日，北京市工商局登记部门下发的《关于从严审查住所使用证明文件的通知》(北京市工商局[2006]第14号文件)正式实施。明确提出“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册”。此规定使一大批小公司、创业型公司失去低成本的办公场所，如各种创意产业公司、网络商贸公司等。而这部分公司由于受行业特点、资金实力等方面的限制，一般不需要大面积的办公场所，很难支付写字楼高额的租金和物业费，同时更需要与写字楼相似的办公环境和配套服务。

独立性企业总部写字楼将进一步发展

    全球500强中有300家左右在中国建立了地区总部，仅在北京具有跨国公司地区总部性质的投资公司已达100多家，均看好北京拥有国际化大都市的资源。依托总部型经济的辐射效应，在中国一线城市获取立足之地并树立品牌形象已经成为企业的发展战略。这种强调企业独立性的总部写字楼模式包括区域集群式总部和独立总部两种类型。它们能充分满足企业建立公司品牌和展现公司张力的需要，同时也能通过独立的运营来满足企业文化的营造，以及企业管理的需要。这类写字楼已成为企业自身形象的载体，所代表的不再是一个群体的形象，而成为某个单体的专属形象。这无疑可以满足那些希望彰显企业自身魅力与形象的公司的办公需求。2007年国际化办公设施的需求将进一步导致市场竞争激烈。产品主题化、个性化发展趋势突显，人性化及网络化受到更广泛关注。

    纵观目前国内一线城市，不仅在城市郊区地带出现了以突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品，在用地紧张的城市中心区繁华地段，也开始出现小规模的独栋式企业总部组团，目前对独立性企业总部写字楼有强烈需求的主要有三类客户：一是“中”字头企业，以占据最显要的区位和外在形象作为第一诉求;二是外地进驻一线城市的企业，主要是受一线城市总部资源的辐射而设立总部型机构的企业;三是各行业的龙头企业，企业发展已经比较成熟，业务稳定，但急需行业品牌的提升。就专业来说这类写字楼适合电子、通讯、IT等高科技及保密性要求较高的行业。

绿色和可持续将进一步发展

    高舒适度、低能耗的国际发展趋势，世界范围内的能源危机和中国能源上的紧缺都使得建筑能耗问题受到越来越多的关注。2005年7月1日开始实施的公共建筑节能标准要求强制执行，对于新一代写字楼产品来说，有了更为严格的限制。同时，建筑节能也已成为开发商和业主共同关注的问题，建筑能耗直接影响到后期的运营成本，国外资料显示，一栋写字楼产品使用寿命按30年计算，它的运营成本将是这个建筑投资的3倍。作为业主来讲，特别是持有物业的业主，能耗是不得不关注的一个问题。节能无疑成为生态节能型写字楼开发的核心目标。

    目前开发商对于绿色建筑标识的兴趣可能在于促进市场销售，并不仅仅是环境意识促使开发商去建造绿色建筑。长远来看，绿色建筑可节能百分之30到百分之70，维护和运营费用相应地减少，而且出租率也将得到提高，因为许多公司都更青睐健康的办公室;对于业主和使用者来说，他们承担运行费用，更多考虑的是室内环境品质、服务以及舒适性对他们商业活动的影响。国内写字楼过去多半为并不节能的全封闭写字楼，片面学习国外写字楼外观形象，没有真正理解欧洲节能技术的要点，某些项目断章取义使用一些具体的单项建筑技术，(如盲目采用封闭式双层玻璃幕墙)，或者盲目提高装修标准或堆砌高新技术。这些采用节能技术的方式并不适合中国气候，不能达到生态节能的目的，反而带来高能耗。

    从近两年的市场情况来看，整幢收购和企业自建高档写字楼的情况逐渐增多。其中，外资基金、大型国企和跨国企业扮演买方角色的机会较多。我们认为，这一现象并非对租赁模式的否定，而是从另一方面说明，写字楼的投资价值已经凸显。

市场需求差异化明显

    不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自上世纪90年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。上海甲级写字楼的租金水平自亚洲金融风暴之后就稳步上升;而北京市场对每年巨大新增供应量的消化能力也让人对其前景保持乐观。

    与此同时，随着中国经济的逐步走强，中国概念成为国际资本青睐的对象。近两年来，国际资本进入内地一线城市(主要是北京、上海两地)，收购成熟写字楼物业的事件时有发生。我们认为，只要全球流动性过剩的格局没有发生根本改变，人民币稳步升值的态势仍然保持下去，那么国际资本对一线城市成熟写字楼的收购需求仍将存在。而且，亚洲REITs市场的建立，为这些国际资本的退出提供了一条便捷通道，从而解决了其后顾之忧。

    相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。毕竟，写字楼是经济发展的晴雨表。对二、三线城市的写字楼市场考察，需要关注这些城市的区域经济发展前景和产业结构。按照一般规律，在一个总部集中和高端服务业发达的地区和城市，写字楼的需求更为强劲。比如天津的滨海新区，作为国家新批的金融改革试点区域，这一区域的写字楼需求在未来几年的上升趋势应该会比较明显。而在珠江三角洲地带，核心城市周边的二、三线城市，一般是沿着“三来一补”的模式发展起来的，对写字楼的需求就相对较少。

写字楼的商品化程度提高

    从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。

    随着市场对写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜力表现出很强的自信。同时，这一模式有利于开发商对写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品牌。

    但这并不说明租赁模式优于销售模式。从近两年的市场情况来看，整幢收购和企业自建高档写字楼的情况逐渐增多。其中，外资基金、大型国企和跨国企业扮演买方角色的机会较多。我们认为，这一现象并非对租赁模式的否定，而是从另一方面说明，写字楼的投资价值已经凸显。未来几年，主要一线城市中心的写字楼土地供应稀缺，现有高档写字楼产品也相对较少，再加上人民币的稳步升值，未来城市中心的高档写字楼价值上升的潜力明显增加。在此背景下，抢占市场稀缺资源，一方面可以提升企业形象，另一方面可以坐拥物业升值，对于“财大气粗”的购买方而言，是不二之选。

高端写字楼配置升级

    高端写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求。未来几年写字楼产品品质的提高，集中反映在这三方面，这是市场竞争的重点和开发的重要环节。区位及交通因素更加重要。在企业选址的因素中，交通流线越来越拥有更重要的权重。高素质的外资企业是高档写字楼的主力客户，约占百分之42。随着中国外企的进驻，对高档写字楼需求加大，外企更多地考虑招聘本地员工。

    交通状况成为影响入驻企业效率和发展速度的首要因素。具有较好成长空间的高端写字楼通常都是位于黄金区位的交通核心区域，临近两条以上的主干道，有多种交通工具和地铁直达。建筑硬件设施提高。在经历激烈动荡的高速发展时间之后，成熟的开发商已不看重华而不实的外装内饰，而更加注重写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。例如，高端写字楼更加注重电梯配置，一般3000平方米就应配备一部电梯。电梯数量同电梯的组合形式、控制方式、运行速度都有密切的关系。一些地理环境很好，外观相当不错的写字楼在出租市场遭到冷落，就是由于电梯数量不足，高峰时期长时间拥挤等候，导致租户流失。成功案例，如上海外滩中心，2200平方米的标准楼层面积，共50层，配备了21部电梯，候梯时间不超过30秒，很好解决了内部竖向交通。