收藏 调控下的房地产金融轨迹 三年演绎“大变局”

　　2007年房贷市场的狂飙，并不是突然现象，只有回溯调控之初，才能令整个事态看得更为清晰。从高潮中滑落，继而进入新的高潮，然后再次滑落——2005年至2007年房贷起伏之势，折射出市场理性意识的脆弱，以及监管者与被监管者的博弈。

    三年间一个较为清晰的变化是，投向风险较低的个贷增量稳中有升，投向风险较高的开发贷逐步呈压缩态势。中金公司统计数据显示，2005年至2007年上半年，国内上市银行的个贷占全部贷款之比从15.3%提高到19.4%，其中个贷占2007年新增贷款的34%；同期，房地产开发贷款占全部贷款之比从9.6%增长到10.5%，但新增贷款的占比却呈下降趋势。

    个贷扩张图谱

    且以2007年为坐标轴，还原主要商业银行的个贷增势。

    据本报记者综合获取的各家银行数据显示，截止到是年12月底，全国金融机构本币个贷新增8699亿元，同比增幅36.12%，当期余额达32783亿元。其中，按揭贷款余额为27031亿元。

    根据人民银行对商业银行的排名，14家主要商业银行个贷增幅从高到低分别为：兴业、深发展、招行、中信、光大、广发、浦发、交行、民生、中行、工行、华夏、农行、建行。

    其中，2007年四大行房贷增量达4324.18亿元。其中，工行以1200余亿元增量居四大行之首，建行以1199亿元次之，中行以1172亿元排名第三。

    而在股份制银行中，兴业银行以110.53%的增幅位居榜首。截止到是年12月底，其本币个贷余额为1214.01亿元。招行、中信、广发、深发展的房贷增幅均超过了60%。

    这是自2007年初开始的疯狂扩张。深发展总行住房与消费信贷部某人士称：“本来我们每年都想多出些房贷创新产品，但去年明显少于2006年，因为在总行创新产品出来之前，各家分行在上半年早已把房贷总量冲上去了，再创新就失去了意义。”

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    市场的集体非理性之下，噩梦只有借宏观调控之手突如其来。终于，继2007年6、7月份各家商业银行房贷头寸不足之后，央行和银监会在9月27日举起了监管的大棒，要求二套房贷款首付资金达四成以上。

    业界多把去年的个贷扩张归咎于商业银行的“开门红”惯性操作，即希望在上半年甚至年初大量放贷，以获取更高的收益。还有一些银行以个贷为重点扩张业务来启动零售银行转型。但是，这种狂飙突进式的“开门红”为什么发生在去年而不是前年呢？

    其实，只要对房贷调控周期的历史略作回溯，年份的坐标意义就会看得格外清晰。上次集中调控期在2005年，2006年是房贷调整期。到了2007年，银行的放贷冲动终究按捺不住了。

地产调控的三年轮回

    细数起来，上次宏观调控始于2003年。以央行2003年颁布的121号文为开端，宏观调控首指房产信贷；随后的3个年头里，近10个部委紧锣密鼓出台的一系列政策，也将矛头指向房产业和关联行业。

    该轮宏观调控正如一部扣人心弦的大剧，剧情的最高潮在2005年7月21日。这一天，央行突然发布了备受瞩目的人民币升值信息：人民币对美元即日升值2%。

    美国格林证券有限公司首席经济学家孙飞称，从这一记重拳——人民币升值开始，在随后的年余时间里，国务院、央行等又先后实施的“国十五条”、土地储备贷款及按揭贷款专项检查等一系列调控手段，想从房地产资金主要来源上施以重手。

    但就周期性结果来看，预期效果并没有完全显现。尤其是2006年中期的“90-70调控”，即90平米小户型住房应占到地产商当期开发盘楼的70%，在地产商群起博弈之后，整个调控的调子就泛化为整个城市的“90-70调控”。

    2006年个贷的变化在于，四大行在10月间加速放贷，这种后发觉醒在规模效应下，迅速形成了年末楼市的看涨和补涨之势，并演变为2007年初的飙涨格局。

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    不仅如此，面对去年初楼价的飙涨，不少银行信贷从业人员仍在相信一个被歪曲了的神话：别的银行在放贷，我们也要冲上去。只要楼价继续在涨，即使是八成贷款，半个月后也就相当于六成贷款了。

    正因为此，与2005年热钱炒房不同的是，2007年信贷所起的作用更为突出。究其根源，地产贷款不良贷款率低、收益有保证，一直都是商业银行眼馋的肥肉。

    中金报告也从侧面证明了这一点。10家上市银行2005年末、2006年末及2007年上半年的个贷余额分别为17422.87亿元、21438.08亿元和21158.56亿元。其中，2006年新增贷款3735.70亿元，2007年仅上半年就新增3775.42亿元，占当时全部新增贷款的1/3。

    这些数据表明，个人贷款的增速在过去三年逐步加快，2007年更趋于过热，仅上半年的增量就几乎与2006全年相当。

个贷PK开发贷

    在非理性的三年中，唯有开发贷款的增幅没有随之飙升。

    这从增量占比指标可以看得十分清晰。在个贷方面，工、建、中三家国有大行一直保持第一集团军的领先地位。

    以2007年上半年为例，10家上市银行中，建设银行以6805.71亿元余额居首位，工商银行、中国银行分别以6603.91亿元余额、5139.18亿元余额位列第二、三名。

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   相比较而言，在紧随其后的交通、招商、兴业、民生、浦发、中信和深发展中，大多数银行的个贷增幅都在60%以上。

    而在开发贷款方面，除三大行外，股份制银行贷款余额少有超过千亿元的。2005年至2007年上半年，开发贷款投放增长较快的是兴业和招行。比如兴业，2005年末、2006年末及2007年上半年的余额占比分别为10.6%、16.6%和16.4%。但需要注意的是，2006年至2007年上半年，兴业的增量占比从34.5%下降到了15.2%。深发展在同期甚至出现了0.2%的负增长。

    由此可以看出，房地产开发贷款的增长速度正在放缓，各家银行也在调整自己的信贷结构。

    “其实，这应该和连续三年来的地产行业调控有关。开发贷款逐步受到了政策限制，银行为控制风险起见，对地产商的开发贷款略有收缩。”北京某银行信贷业务部总经理称。各商业银行通常会严格审查开发商的自有资金和土地抵押情况，同时逐步增加在建工程抵押。

    更重要的是，商业银行通常会对房地产开发贷款作封闭式运行：一方面成立专项账户，贷款资金只能用于开发项目的支出；另一方面，开发商收到的销售款在扣除一定比例后用作保证金，实际销售率在70%时，保证金就已经能全额偿还贷款。

    该人士称，同样重要的另一个因素是，开发贷款和按揭贷款的发放部门不一样。开发贷款由公司银行部发出，按揭贷款由零售银行部发出。多数银行没有协调好两者放款的联动机制，包括规模控制、风险控制等。“有的银行两个部门之间还展开了内部资源的争夺。因为年终奖是个大盘子，零售部门多了些，公司部门就少了些，谁多谁少就要看双方当年的放贷业绩了。”

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