收藏 写字楼仍为大宗交易最受青睐资产类别

11月15日，宏观数据显示我国写字楼市场仍处上升通道;今年1-9月，写字楼开发投资同比增长0.8%，但库存压力尚存;一线城市商业地产大宗交易活跃，写字楼最受青睐，同时，一线城市空置率分化，北京写字楼新增租赁供应量大;TMT、专业服务业、金融业需求潜力大，联合办公租赁前景广;广州租赁搜索热度提升明显，二线城市写字楼租赁需求后劲足，西部城市搜索热度增长快。

写字楼市场仍处上升通道，开发投资增长与库存压力并存。

写字楼的市场需求主要和GDP增速、人均GDP、第三产业发展状况、第三产业从业人数、城镇化率相关。当前中国GDP总量全球第二，第三产业增长迅速，但与美国相比，中国在人均GDP和第三产业GDP占比方面仍有较大发展空间。和第三产业GDP占比相对应的是第三产业从业人数占比，随着中国第三产业GDP占比的不断抬升，三产从业人数占比也有望提升。同时，近年中国的城镇化率也在迅速提高，2018年底已达到59.15%，体现了新兴经济体的活力且尚有较大发力空间。因此，中国写字楼整体市场需求仍处于上升通道。

2019年以来，写字楼开发投资增速由负转正且持续改善。1-9月，房地产开发投资累计同比增长10.5%，写字楼开发投资累计同比增长0.8%。虽然写字楼投资增速低于整体房地产投资增速，但对比去年同期11.4%的负增长，表现出积极向好的走势。同时，写字楼新开工面积在连续两年负增长后，于今年转正，截至9月底，2019年写字楼新开工面积5010万平方米，同比增长15.7%，表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。

但是，竣工面积却未能扭转颓势，且施工面积持续高位，写字楼项目施工进度缓慢，后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。受综合因素影响，写字楼销售持续遇冷，多个核心城市写字楼空置率提升，使得写字楼库存在2014至2017年消化周期呈下降趋势后于2018年底再次上升，去化压力仍存。

一线城市商业地产大宗交易活跃，写字楼最受青睐。

商业地产进入存量周期后，大宗交易与其间的资本运作越发繁荣。始于2000年初的中国商业地产大宗交易在2005年时达到小高峰，2006年的一纸“限外令”使交易量直线下降，2015年“限外令”取消后大宗交易又重新兴盛。

近年来全国商业地产交易中，一线城市占比8成，外资参与度快速提升，从2016年的14%上升至2018年的32%。2019年前三季度，一线城市商业地产大宗交易整体活跃，据不完全统计，四城写字楼(含综合)成交额超774亿人民币，外资占比超55%。其中多个交易项目为去年启动，今年以来买家决策趋于谨慎。尽管如此，长期来看，商业地产大宗交易与外资参与热情都将继续提升。

值得注意的是，尽管商业地产交易总额屡创新高，写字楼也稳坐最受青睐资产类别，但其交易额占比从2005-2015年均的55%，下降到2018年的不足40%。写字楼占比下滑主要是其他资产类别的冲击所导致的。重点城市优质写字楼出售标的有限，北京等城市核心区域出售资源更是稀少，因而带动可改造类物业受到投资者关注。同时，重点城市写字楼租金平均涨幅普遍低于其资产价值涨幅，使得写字楼的投资收益较低，因此更多投资商把目光转向增值型资产。此外，零售、酒店、物流等资产投资价值的提升，也一定程度上挤占了写字楼的交易额占比。

一线城市租赁市场空置率分化，联合办公租赁前景广。

一线城市GDP增速快，第三产业占比高，写字楼市场发展成熟，但不同城市也呈现了差异化特点。2019年前三季度，北京、上海、深圳空置率为13.8%、12.5%、21.2%，分别较去年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，广州空置率维持低位且持续下降至3.7%。

北京逐渐回暖的租赁需求不足以支撑其写字楼的巨量供应，因而空置率继续上升。P2P行业的综合整顿叠加新增供应大幅增加或是深圳空置率承压的主要原因。广州空置率的持续下降或是得益于其较低的租金水平以及其较少的新增租赁供应量。

三季度北上广深写字楼每平方月平均租金分别为389元、310元、178元、和233元。从长期来看，2009年底至今，一线城市写字楼租金均有较大增幅，其中北京增幅133%，这主要得益于2011年后第三产业的高速发展及写字楼空置率持续走低，其次是深圳、上海、广州，分别为65%、50%、39%。

从供应量来看，前三个季度，北上广深写字楼租赁新增供应量分别为72万方、18万方、7万方、59万方。净吸纳量上半年受经济形势影响严重下挫，三季度北京及深圳率先转暖。由于经济增速回落加上实体经济多个行业波动的影响，企业谨慎扩张，写字楼租赁需求较弱，租户的租赁决策更趋保守。一线城市写字楼项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长。

数据显示，2017年10月-2018年9月，一线城市甲级写字楼新增租赁需求以TMT、专业服务业、金融业为主力，这三大产业占北京和深圳租赁成交面积超80%，同时，占上海和广州租赁成交面积超60%。

中国科技领域研发支出占GDP比重处于上升通道，随着研发投入的增加以及新技术的应用，TMT领域的业务和从业人数将会继续壮大。专业服务业中联合办公行业发展最快需求最大，目前一二线城市渗透率均不高，随着行业带来的企业空间解决方案革新，有望带来更多租赁需求。当前中国的经济自由度仍有较大开放空间，随着进一步扩大金融业对外开放，海外金融机构在华的业务扩张和员工人数也会随之增长。

广州租赁搜索热度提升明显，西部城市搜索热度增长快

GDP增速快、人均GDP高、三产占比高且增速快，则人才吸引力足，写字楼整体租赁需求旺盛。2019年1-9月，一二线城市写字楼整体租赁搜索热度同比抬升，部分热点城市的写字楼租赁需求仍然旺盛。在一线城市中，广州的租赁搜索热度提升最明显，低空置率叠加亲民的租金使得广州写字楼租赁市场越来越受追捧。当前广州的写字楼新盘主要集中在琶洲板块，此板块受到科技企业热捧，租赁热度和租金双双走高。

一线城市中写字楼租赁搜索热度排名较前的地段有深圳宝安西乡、北京大兴亦庄、深圳龙岗中心城等，均位于新兴商务区。随着近年来各项配套设施的完善，新兴商务区逐渐崛起，租户关注度与日俱增。

六个重点二线城市中，西安、成都、重庆三个西部城市租赁搜索热度提升较大，西部各城商业的崛起推升办公需求。其中，成都的整体热度和同比变化均名列前茅，这主要得益于繁荣的零售业推动，“首店经济+网红效应”持续为成都的商业市场输血，吸引着更多国内外企业和人才落户，这让成都的写字楼租赁热度持续提升。二线城市经济上紧追一线城市，政策上提供更多优惠，各城市间对人才和企业的争夺更加白热化，二线城市核心商务区的价值正在获得更多认可，写字楼的竞争亦突破城市界限。

从写字楼租赁面积的搜索量来看，一线城市热度最高的是100平方米以下的房源，占比29.1%，而二线城市需求最大的是100平方米-200平方米的房源，占比高达33.4%，且200平方米-500平方米面积段房源搜索占比均超过一线城市，二线城市租客更青睐中等大小的写字楼房源。