收藏 联合办公的“浮与沉”

首先是行业内融资不断。ATLAS寰图于今年10月完成了数亿元人民币的 A2 轮融资，此番融资过后，ATLAS寰图的估值升至60亿元人民币；优客工场于今年11月14日宣布完成2亿美元的D轮融资；今年6月，纳什空间完成近5亿元B+轮融资……

联合办公企业的规模亦在不断扩张。今年10月，优客工场发起了对方糖小镇的收购，完成了今年以来的第6起并购。此外，借助并购华南联合办公空间运营商Wedo加速抢滩粤港澳大湾区之余，优客工场亦开始加快布局美国、新加坡等海外市场。纳什空间于11月宣布其运营面积即将突破100万平方米。

行业内上一次像这样的“勃勃生机”要追溯到被称为“联合办公”元年的2015年。“井喷”之后，随着2016年国内创业潮的回落，“联合办公”领域也陷入了一段时期的沉寂，一些不成熟的或不具备规模优势的运营商直接被洗牌，倒闭阴影笼罩，各大玩家也试图“抱团取暖”。彼时彼景，颇有今年共享单车的行业况味。然不比共享单车、充电宝、雨伞这些几近被“团灭”的项目，“联合办公”这个行当终究是活了下来，并且逐渐呈现出“大吃小”的姿态，进入并购整合期。

是什么让“联合办公”迎来“第二春”？愈做愈强的优质玩家依靠的是什么？联合办公行业下半场，拼的又是什么？

01

需求旺盛 客群多元

国内联合办公的兴起很大程度上受政策的使然。2015年政府工作报告中“大众创业，万众创新”的新说法将国内的创业浪潮推至高峰，大批联合办公空间运营商也应运而生。

“双创”对联合办公行业的影响仍在继续。今年10月，国务院提出了要推动创新创业高质量发展、打造“双创”升级版。业内人士指出，受双创政策的利好影响，初创、个体、小企业这部分客群将对联合办公空间保持稳定需求。公开数据显示，2017年全国新设市场主体1924.9万户，同比增长16.6%。2018年或将增至2244.4万户。新设市场主体的增加仍在刺激着联合办公市场的发展，但创业拉动以外的市场需求同样不容忽视。

对办公空间的旺盛需求与高额租金正倒逼着联合办公行业的发展。在《2018中国房地产市场展望 -- 写字楼篇》报告显示，2017年全年中国写字楼新增需求超过600万平方米，创历史新高。2018年主要城市写字楼需求保持活跃。需求旺盛的同时，各大城市写字楼租金也是居高不下。

“联合办公是一种刚需且传递出价值，它有效帮助用户节省了办公成本。”ATLAS寰图在接受采访时指出。国际咨询机构沙利文的报告亦显示，在一线城市中，相比起传统办公，使用联合办公，平均每年每人可以为企业节约1万元以上，人均开支节省近30%。

事实上，越来越多的大中型企业也开始对入驻联合办公空间表现得兴趣盎然。《莱坊：2018年全球办公空间之洞察》报告显示，超过三分之二（69%）的全球企业计划提高联合办公空间的利用率，80%的企业希望在未来三年内增加协作空间的使用数量。

▲ 上海WeWork-延安东路店

报告指出，新经济形态下，对办公空间灵活性要求的提高、希望在员工之间形成社区意识的意图以及企业经营速度的加快等因素使得企业更青睐一种利于协作且可根据市场情况自由扩大或缩小规模的办公环境，大部分企业由此也选择放弃传统办公空间，转而倾向联合办公空间或服务型办公空间。另外，进驻联合办公空间也愈来愈成为大型企业招揽以及留住人才的砝码。

行业巨头WeWork此前宣称，世界 500 强中已经有约 10% 的公司是他们的租户。好奇心日报此前报道，截至2017年，1000名雇员以上的大公司占据了WeWork20%的会员数，WeWork30%的收入也来源于他们。国内选手表现方面，2017年以来，诸如中粮、滴滴、今日头条等大企业团队先后进驻梦想加。宝洁、亚马逊、雅诗兰黛等知名跨国企业也分别进驻了ATLAS寰图。

愈发多元化的客群推动着国内联合办公行业的进一步发展。《2018年中国联合办公活力指数报告》显示，中国正在成长为世界上最大的联合办公市场，截至2018年9月底，中国联合办公布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。预计到2022年，中国联合办公市场规模达到4092.18亿元，工位规模达到1315万个，面积规模为1.17亿平方米。

02

优质玩家模式分化谋突围

联合办公广阔的市场前景正吸引着更多选手入局，除了联合办公空间运营商，越来越多拥有优质存量房资源的传统地产公司、酒店，甚至一些跨界企业也开始直接进入市场。加之今年以来行业内并购整合事件不断，头部效应逐渐明显。新一轮洗牌后，优质玩家呈现出何种面貌，动作几何，愈发引起市场关注。

2016年从广州珠江新城雅居乐中心起步的ATLAS寰图，则在开始之初将自身定位为“CBD 甲级写字楼全生态运营商”，源于办公，又不止于办公。

▲ ATLAS K’anteen 寰图餐厅-深圳航天科技广场

ATLAS寰图首席执行官陈思烺将其视作办公消费的一次升级，“因为传统写字楼的种种限制，工作和生活很难兼顾。但对于 CBD 工作者来说，早上九点一杯品质好的咖啡很重要，中午吃饭要讲求效率和健康，运动健身总在计划里头却无暇顾及。我们将生活所需的必要元素融入办公，打破楼层与空间的阻隔，提供让工作者身心愉悦，帮助其事业发展的办公体验。”

另外，目前行业整体呈现出往中高端布局的趋势。越来越多的联合办公企业选址开始偏向于城市核心区，高端写字楼、购物中心、综合体等成为新一轮选址热门。今年4月，WeWork正式进驻上海最贵写字楼陆家嘴国际金融中心第15层；8月，SOHO3Q华南首店落址南山区蛇口招商局港口大厦4-7层；11月，纳什空间签下北京世纪财富中心面积8000余平米的办公空间。《2018中国房地产市场展望 -- 写字楼篇》也指出，联合办公将进一步介入中国主要城市传统甲乙级写字楼领域，甚至成为主力租户乃至办公业主运营整栋楼宇。

业内人士指出，奔向甲级写字楼暗示了时下多数联合办公企业进军高端市场的野心。与此同时，更为直接的竞争对手开始对标。今年10月，桉树空间发布高端智慧办公新品牌桉树IBC，旨在为精英群体打造集办公、生活、社交于一体的办公场景以及为各个类型的企业提供灵活高效的办公空间解决方案。

03

新一轮厮杀，规模和盈利是命门

今年以来行业内接连出现的并购以及各大玩家持续的规模扩张都指向了这样一个事实，“小而美”并不适用于联合办公这个行业，规模才是目标。

陈思烺此前接受媒体采访指出，联合办公企业的大规模和大体量直接会带来成本优势。首先在于租金方面，他表示，单体面积上的优势，使得ATLAS寰图就租金问题获得更有利的议价能力。同时，长期的租赁时间也保证了在租金方面享有更大的商量余地。其次，规模优势能够有效控制联合办公企业的项目复制成本。项目数量和面积优势保证的足够大的采购量使得ATLAS寰图在建材采购、家具配置上更容易获得低价。

业内人士亦指出，联合办公企业中提供企业顾问服务的承诺同样需要联合办公企业自身规模的支撑，体量足够庞大的企业在引进第三方服务供应商时，如法务、税务等，会更具备资源优势。

与行业兴起之初资本的大范围狂热不同，2018年以来，联合办公领域内的资金愈发集中于头部玩家。与此同时，大部分联合办公企业仍旧面临着盈利问题。

联合办公最基础的盈利逻辑在于赚取租金差。理论上，只要改造后的联合办公空间实现溢价，联合办公企业就能赚取差价。但事实显然并非如此简单。如何获得低价房源已是一道壁垒。另据公开数据显示，联合办公出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡，而实际上大部分联合办公空间的实际出租率达不到80%。

出租率超过行业平均水平的头部玩家也掣肘于盈利模式的过于单一。公开数据显示，出租率达到95%，目前市场估值达到百亿的优客工场，收入构成上，租金占比至少90%。业内人士指出，过于单一的盈利模式往往意味着风险的伴随，过度依赖租金差实现盈利的“二房东”模式尤甚，一方面容易受制于房源供应商，受市场波动影响；另一方面想要依靠租金差来获得高额利润要依赖规模增长，这意味着单体项目的资源浪费和新一轮成本控制问题。

因此，如何实现多元化盈利仍是联合办公行业新一轮厮杀中的命门所在。优客工场创始人毛大庆此前公开表示，优客工场未来的增收将会依靠股权投资、流量变现、品牌加盟与管理输出来实现。

截至目前来看，联合办公也历尽与多数共享项目相似的前半生，即资本的狂热带来行业的短暂繁华。喧闹过后，巨大市场需求推动下，继续跑马圈地的同时，实现理性增长成为在市场洗牌中存留下来的企业的新命题。业内人士指出，规模化仍将是联合办公企业用以控制运营成本的利器。智能化办公设备为联合办公企业减少人力成本投入，控制运管成本，亦有利于优化用户体验。品牌影响力的扩大以及产品架构的不断完善将有助于联合办公空间形成更为庞大的用户规模，客群内部的增值服务进一步细分，联合办公空间收入结构向服务倾斜。