收藏 房地产进入存量时代

    据相关统计，在2016-2018年连续三年交易金额超过千亿后，今年上半年，中国上海的大宗房地产投资市场交易额再破1000亿大关。尽管当中外资买家占比居多，但存量资产交易是个足够大的市场，不同背景的投资者的进入是个好事，这个市场会变得活跃，对大宗资产流动性指标有很大帮助。观点地产网 “这将是个万亿级的市场，只有投资者更多，交易更活跃，这个市场才会更好。

    厦门商办作为厦门市海西资产运营管理专家，近年来聚焦于核心城市存量资产的投资和资产管理领域。聚焦存量资产通俗来说就是发现一些老旧物业，很多物业的价值都是是被低估的，然后联合资本合作伙伴一起投资，收购后进行重新定位、改造和运营管理，通常在经过改造、重构、运营的资产价值可以得到提升，最终为投资人赢得收益。

    在投资方向上，大部分项目还是以持有办公和租赁公寓类产品为主，以及部分老旧住宅与类住宅的改造。一般而言，办公类资产是流动性相对最好的资产，占大宗资产交易的半壁江山以上；同时在国内房住不炒政策的基调下，持有租赁的公寓类资产未来也将成为市场里非常重要的资产配置门类，而在国际成熟市场，办公和公寓这两类资产类型一直都是流动性最好、机构资金配置最多的资产类别。

    厦门商办作为地产基金平台，首要的核心能力就是投资能力。所谓不能买贵的核心是资产的收购价格要低于同地段其他物业的价格，资产经过改造运营好了以后有价值提升的空间，而不会去购买一个很“漂亮”但是已经很贵的资产。简言之，物业的价格要低于它所处地段的价值。存量资产可以分为几类，包括核心资产，这类资产通常回报率都不会太高，因为本身已经运营得很好了；另外一种叫“小改”，也就是稍微做一点调整，不用大范围改造，回报居中；长期来看，专业的资产管理能力是至关重要的，在同一市场环境下，一个持有物业的资产管理的质量，相当大的程度上也决定了它退出的价值。

    目前，中国的存量市场仅仅处于从低流动性往中流动性去发展的一个阶段，远远还没有到高流动性的市场。我们并不担心外资的进入会对本土资产管理机构造成过多的压力，而是希望市场对更多的资本，包括外资能够更多地开放，让买卖双方的交易更活跃，这个市场才会更好，对于国内这个行业也会是一个推动和帮助。存量资产，未来大有可为！