收藏 市场热度不高 一线城市写字楼租金下滑

      纵观2019年前几个月的行业态势，受经济大环境影响，全国写字楼的需求及销售热度不高。

　　从单月的办公楼销售额来看，自去年12月达至高峰后开始逐步回落。2月份、3月份、4月份的全国办公楼销售额分别同比下降9%、19%、6%。

　　受市场影响，租户需求更趋谨慎，但针对一些新兴商务区与中心区依然有其强劲的吸引力所在，未来的发展潜力、企业的扩张需求与成本的考虑让新兴区成为了新宠。而中心区是资源之所在，有能力的买家或租户也会考虑购置与租赁。

　　从全国的开发投资热情看，办公楼开发投资额月度增幅并不明显。在2月份全国办公楼开发投资额同比上升2%后，3月份、4月份分别迎来了下滑，分别同比下降9%、2%。行业热度并不高涨，反而在小幅微降中平稳发展。

       再看办公楼的供应方面，全国办公楼新开工面积正呈现小幅上涨的趋势，预期未来能持续为市场提供更多的供应。2月份全国办公楼新开工面积同比上升了38%，在经历3月份同比微跌0.41%之后，4月份强势反弹，同比上升了49%。

      一线租金下跌，市场趋向谨慎

　　上文提到，由于经济形势的变化，加上租户决策的谨慎，四大一线城市自一季度以来租金都呈现小幅下滑的态势。

　　根据观点指数统计，尽管北京环比下跌幅度最大为1.75%，但其月平均租金水平依然领跑，为6.6元/日/平方米 。而广州稍低，其月平均租金水平为3.6元/日/平方米 ，但却是一线城市中租金水平唯一环比上涨的，在一定程度上有可能受益于粤港澳大湾区发展的推进，成为了不少企业和投资者战略布局的重点，同时也可能与广州的新增供应较低有关。

　　根据机构统计显示，在一季度，四大一线城市中广州的优质写字楼新增供应量最低为6.8万平方米，空置率也是最低，为5.5%。加之写字楼市场活跃，TMT、金融、专业服务的用户表现积极。此外，琶洲有新写字楼落成，区域热度升高，有助于继续推动平均租金水平的提高。

　　同样地，北京的新增供应也比较低，维持低空置率，但IT行业依然需求强劲。而上海新增供应较北京与广州高，但由于经济增速放缓、租户更为谨慎，所以在中心商务区的需求保持平稳，并未快速提升，空置率因此也相对较高。

　　最多新增供应的深圳，面临较多的甲级写字楼入市，仍处于去化阶段，因此在一定程度上促使空置率有所提升。

      观察部分城市的写字楼租户主导行业，可以发现其中金融占绝大部分，而在北京、上海、深圳其比重将近40%。传统的金融行业往往租赁面积较多，租金承受压力较高，也为了彰显企业形象因此多选择中心商务区，而P2P公司也一度成为了租户主力军。

　　但由于市场加强防范金融风险，对金融行业的监管力度加大，因此今年金融行业对于写字楼租用或许会更为谨慎，加之经济环境有不稳定因素，投融资监管加大，因此需求或许会维持稳定。

    　随着国家不断加强扶持IT行业的发展，推动科技创新，未来随着行业的发展与规模的壮大，相信对写字楼需求的刺激会更大。

　　2019全国两会中就有提及“科创板”、“工业互联网”、“智能+”、“互联网+”等热词，并接连发布了科创板相关细则、“2+6”制度规则等系列文件。随着科创版的正式落地，资本市场的开放，未来科技发展更受鼓励。

    来源：观点指数