收藏 探索颠覆因素中的房地产市场机遇和挑战

第一太平戴维斯采撷全球研究部精粹，汇集大家之言，发布年度旗舰报告《影响力——颠覆因素》，呈现最具权威性的研究结果和前瞻预判。世代变革，时代演进，“颠覆因素”以时下政治、经济和社会发展的不确定性作为主因，全方位深度探讨对全球尤其是亚太房地产市场带来的巨大冲击。值得一提的是，中国力量已然成为亚太经济巨擘，报告对中国城市以及房地产市场着墨颇多，紧扣市场脉动，多元解析国内房地产未来走势。

报告深入浅出地从宏观趋势入手，藉由多维度的全球城市韧性指数排名、技术城市排名以及超级城市群三大板块，衍生至中国房地产走向的方方面面，包罗万象。人口结构变化、全球财富流动、技术革新的影响等因素都促使市场参与者重新探索商业模式，把握机遇，直面挑战。

宏观趋势剖析

- 城市韧性指数，抵御颠覆力考核“硬指标”

第一太平戴维斯韧性城市指数识别出全球面对房地产市场诸多颠覆力量时，能够承受考验或顺应潮流并加以善用的城市。中国城市占据6个席位，北上广深四大一线城市赫然在列，此外天津、苏州入榜新兴韧性城市。这些城市经济蓬勃，具有可持续发展力，吸引投资程度高、房地产资本流动性大、市场高度成熟。

来源：第一太平戴维斯研究部

“亚太区在2018年赶超美洲，成为500亿美元以上GDP城市最多的区域。中国城市在过去十年中所展现的韧性表现尤为值得称道。以上海为例，强有力的政策支持以及极具战略意义的城市规划使这座城市实现了高速发展。作为国际化程度最高的内地城市，上海吸引了大量跨国企业来此投资、设立中国总部。如今上海也在积极尝试新理念，大力推进科技创新，目标打造上海人工智能创新策源地。加之与长三角城市的城际融合发展，上海在全球舞台上的领先地位将继续得到巩固。”第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管 James Macdonald（简可）表示。

- 超级城市群，韧性效果“加成”

城市人口不断增加，推动大都市区融合，形成联动发展的超级城市群，叠加城市韧性。区域内实现资源、人才的共享，并拥有充足的劳动力和广阔的消费者市场。另一方面，城际共通协作亦需面临一系列的挑战，包括市场规则、市场监管、信用治理的统一等。

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部负责人、高级董事罗元均认为：“2019年是西部大开发20周年，国家即将出台针对西部地区开发开放的新政。作为西部地区核心发展极，成渝城市群或将上升至国家战略，推动国家向西向南开放。在未来，成渝城市群将以成都和重庆的都市圈为基础，进一步优化内部产业布局，提升基础设施互联互通，吸引更多人口进入该区域，打造成为国家经济发展新的增长极。”

技术城市排名，技术领域 vs 房地产

此前发布的“第一太平戴维斯技术城市指数排行榜”从商务环境、技术环境、城市活力及健康、人才储备、房地产成本、移动性六大层面考察了全球30个技术城市，作为全球走在技术前沿的中国城市，上海、北京、香港、深圳、杭州及成都六城均榜上有名。而作为中西部唯一入选的城市，成都拥有丰沛的科研教育资源、人才储备、逐步成型的轨道交通和对外交通网络，更为重要的是政府长期致力于打造优质营商环境和加强科技投资，不断内育外引相关企业，促使成都不断站上中国科技行业的领先城市。

来源：第一太平戴维斯研究部

中国作为技术创新的主力军之一，有志于引领人工智能（AI）的发展。中国的科技人才储备在全球首屈一指，每年有近500万科学、技术、工程和数学（STEM）专业毕业生。

第一太平戴维斯华西区董事长、物业及资产管理部负责人胡裕华表示：“中国业已站在人工智能领域和技术制造业前沿，本土硬件企业也正大举进军国际市场。在物联网和人工智能技术的‘加持’下，进入存量房时代的大资管行业也正迎来悄然变革。将包括云中心、移动技术、智慧物联、人工智能、大数据在内的科学技术与全渠道服务的物管模块相结合，这是未来房地产‘管家’将会扮演的重要角色。”

房地产趋势之变

- 高端住宅市场流动

全球经济放缓，财富不断增长、豪宅买家需求和偏好不断演变，伴随市场调控措施等不确定性，一系列“颠覆”因素正以不同方式影响着全球高端住宅价值。

中国新秀城市的房价在过去十年中增长惊人，例如上海，累计涨幅高达133.3%。由于比较基数较低，加之中产阶级财富累积，买房保值升值观念的推动，房价上涨态势迅猛。

来源：第一太平戴维斯研究部

- 新零售、体验消费起势

随着消费者行为的转变，消费场景也被重新定义。业主和运营商引入新的休闲概念，提升零售综合体项目的价值。传统休闲业态（如餐饮、健身和影院）需求仍在，但真正引领消费的却是新兴休闲业态，包括以技术为支撑的新概念。

2013年至今，新兴休闲业态共吸金198亿英镑，休闲扩张浪潮席卷全球。购物中心的传统零售主力业态正逐渐被客流效应显著的新概念休闲所取代，包括快速兴起的竞技社交，催生出“社交+餐饮”新消费模式。伦敦Swingers、旧金山Urban Putt、墨尔本Holey Moley，都印证着室内高尔夫与精酿啤酒/鸡尾酒和美食结合这一模式的成功。

而沉浸式VR助力引入体验式品牌。加拿大公司The Rec Room将VR与餐饮、街机游戏相结合。而中国电竞运营商英雄互娱近年与K11购物中心达成价值2.2亿英镑的合作交易，将在中国九个城市的K11购物中心合作建立VR体验馆及电子竞技主题的酒吧餐饮娱乐互动区。

- 城市更新进行时

线上零售持续火热，业主和开发商亟需调整策略，焕新零售空间。第一太平戴维斯专家奉上来自世界各地最具创新性的解决方案典型，为业主和开发商提供决策参谋。走文艺路线的北京万科时代广场从商场变身城市综合体，通过艺术装置和巨型浮雕式雕塑营造空间戏剧感；美国俄亥俄州的兰德尔公园购物中心前身为全球最大购物中心，坐落于黄金地段，现被亚马逊改造为大型多层配送中心，集聚效应有望吸引餐饮和零售业态；位于伦敦的 Cantium Retail Park 原本是废弃零售公园，现被改造为集住宅、零售与餐饮于一体的高端综合体。

土地资源稀缺、存量时代下的房地产可持续发展成为超大城市面临的共同难题。住宅、百货、购物中心、办公楼、厂房、园区改造等皆为城市更新不可或缺的重要一环。第一太平戴维斯认为，城市更新最大的经济动能和财富即是把老旧的存量物业通过定位策划、规划建设导入新型的IP业态使之“焕活”，带动整个片区发展能级，改善民生福祉。

- 共享经济繁荣（共享居住、共享办公）

当代年轻人重视协作、联系、分享，世界正受到新生代价值观的影响。共享居住和办公应运而生。

年轻一代居住需求不断变化，国内共享居住的概念始于2012年，大部分以长租公寓的形式出现，成为千禧一代的理想居住选择。

共享办公空间灵活的办公对经济有利好作用，使传统业主为挽留租户做出更多努力，成为“空间即服务”概念的运营商，或将引发办公空间租赁期限缩短。业主还将越来越多地与专业运营商合作，最大限度释放资产潜力。“以共享办公为主的第三方办公空间在西部主要城市增速放缓，从规模竞赛转向运营竞赛，如何将提前释放需求转化为真正的市场需求，并增加服务附加值，是各大运营商在渐入红海的市场寻求差异化竞争的首要挑战。”第一太平戴维斯华西区代理部负责人、成都商业楼宇部负责人、高级董事戴晖表示。

- 工业、物流地产新视角

城市物流日益复杂，使得现有道路网络的负荷增加，更对城市房地产空间提出更多需求。仓库选址应尽可能接近其送货目的地，同时尽可能避免交通拥堵。城市仓库租户的房地产需求将发生变化。

中国计划到2025年建设150个物流枢纽。这是政策干预影响房地产市场、推进未来物流发展的典型案例。国家物流枢纽分为陆港型、港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型、陆上边境口岸型这六大类。届时还将借助自动驾驶和无人机技术，提高空运、高铁、冷链和农村电商的快递服务能力。