收藏 广州甲级办公楼新增供应量上升 投资者有意入场

　　随着2月中旬《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布，宏观经济预期有利于华南区办公楼及零售物业的发展，也提振了投资者对于华南物业市场的信心，投资者对于办公楼及优质零售物业的潜在投资需求均有明显的提升。

    4月15日，仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“回顾2019年第一季度，在经济前景不明朗的情况下，广州办公楼市场大部分行业租户的扩张与搬迁意愿不强，这使得甲级办公楼租金维持下行压力。”

　　甲级写字楼

　　办公需求持续低迷。在经济增速放缓的情况下，广州办公楼市场大部分行业租户的扩张与搬迁意愿不强，甲级办公楼租金下行压力不变。部分办公楼物业仍出现P2P借贷、商贸服务、生物科技和游戏开发类租户撤出的情况，这与相关行业的租户加大力度控制租赁成本有关。

　　受传统节假日以及企业对未来盈利能力持保守态度的影响，整体而言，本季度租户对大部分甲级办公楼的询问次数有所下降。不过，仍有一些科技企业与保险公司在本季度签约，同时，租金水平相对较低、新增供应充足的琶洲商务区仍受到租客们的青睐。

　　新增供应量上升，但对空置率影响不大。第一季度，位于珠江新城的广发证券大厦和位于琶洲商务区的广报中心相继落成。新项目的建成为广州甲级办公楼市场增加了近17.5万平方米的优质存量。虽然新增的租赁型项目竣工时已接近满租，但受到市场对于部分近期竣工项目空置部分和已有项目的需求下降的影响，广州全市甲级办公楼空置率小幅上升至7.2%。

　　大湾区规划出台，投资者有意入场。大部分办公楼业主对租金策略保持观望态度，但个别优质甲级办公楼的业主仍愿意小幅下调租金来吸引租客。珠江新城租金持续上季度的轻微下跌态势，而天河北租金出现过去以来的首次下跌 。受到吸纳量的支持，琶洲租金呈现轻微升幅。本季度租金环比下跌0.2%。

　　受央行信贷宽松的影响，大型开发商的资金压力有所缓解，办公楼售价回稳。同时，《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布提振了投资者对华南物业市场的信心，潜在投资需求明显提升。本季度广州甲级办公楼资本值录得小幅回升。

　　市场展望

　　市场有望保持平稳。在宽松信贷政策的支持下，随着国家“减税降费”政策的落实，以及粤港澳大湾区建设对区域经济带动效应的逐步显现，未来宏观经济环境有望持续改善。受此影响，盈利预期向好的租户有动力进一步扩张，这对广州甲级办公楼的租金起到支撑作用，预计未来市场将保持平稳发展。

　　仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计广州市场未来12个月会有约1.1百万平方米的办公空间投入使用，大部分位于新兴区域，例如琶洲。同时，其中位于成熟区域的办公项目预租进展也不错。因此，他预计租赁需求稳中向好，在实际可租空间有限的情况下，广州核心商务区的空置率不会出现明显变化。