收藏 世邦魏理仕：灵活办公趋势下的市场机遇

　　近日，世邦魏理仕发布《业主与投资者视角：灵活办公趋势下的市场机遇》研究报告，旨在协助商业物业业主与投资者深度挖掘灵活办公行业高速发展带来的潜在机遇，助力制定更明智的运营及投资策略。

　　亚太灵活办公空间市场迎来加速发展

    中国本土品牌吸引多数投资

　　随着全球运营商的大举布局以及本地品牌市场份额的快速增加，亚太区的灵活办公空间行业正在迎来加速发展。截至2018年上半年，上海以近743，000平方米的灵活办公空间总面积和3.5%的写字楼市场存量占比位列亚太城市之首。中国和印度排名市场总体量的前两位。此外，私募股权投资的持续增长也是亚太灵活空间运营商保持扩张步伐的关键助力。在过去四年中，亚太区灵活办公空间品牌共吸引投资约30亿美元，其中90%流向了中国本土品牌。

　　盈利能力、面积占比、资产增值是部署考量中的关键词

　　面对日益上升的市场需求，更多的商业物业业主和投资者开始通过传统租赁、自建平台或利润分享这三大主要模式参与灵活办公空间市场部署。世邦魏理仕认为，无论采用何种模式，业主/投资者都应在做出部署决定之前，针对物业内灵活办公空间项目的盈利能力、楼内面积占比、以及是否能够带来资产增值这三大要素进行深入考量。

　　—盈利能力如何？

　　场地租赁是运营支出中占比最大的一项，因此，灵活办公空间租金价格相较物业租赁成本是否存在足够的溢价空间是确保项目盈利的关键。此外，规模大（面积超过20000平方英尺、能够容纳200人以上）、执行水平卓着（有效控制人员成本、实现高效运营、选址适宜）、以及空间类型配比适当（项目内非固定工位总面积占比等于或低于40%、且独立办公空间占比较高）等也是提高项目盈利表现的重要因素。世邦魏理仕数据显示，中国、韩国和澳大利亚已成为项目盈利空间最大的三大亚太市场。

　　—在物业内的面积占比是否合适？

　　实现物业/资产组合中传统办公空间与灵活办公空间面积的最佳配比至关重要。世邦魏理仕此前发布的《2018亚太区投资者意向调查》显示，当灵活办公空间面积低于所在物业总面积的20%时, 将有助推升物业资产价值，而当其面积占比高达80-100%时，则会对资产价值带来负面影响。

　　—能否带来资产增值？

　　对于非核心优质物业而言，吸引灵活办公空间项目进驻可能有助于提升物业吸引力并提升资产价值。世邦魏理仕在针对2015至2018年第三季度之间完成的11项写字楼物业交易（物业内均包括一个灵活办公空间企业）调研中发现，主要商务区内的写字楼鲜有因灵活办公空间进驻而实现资产增值，而部分非优质写字楼项目则能够获得5-10%的价值溢价。

　　世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕表示：“目前，核心型投资者以及项目运营良好的项目业主大多倾向采用传统租赁模式，将较大面积的办公空间以市场租金水平租赁给运营商；利润分享模式下，运营商的租金由基础租金+基于运营业绩的浮动租金组成，这一模式对于非核心区物业/面临激烈竞争的新建项目业主、或寻求资产升值的增值型投资者通常更具吸引力；部分持有相当规模资产组合及具备可扩展能力的投资者选择采用平台模式，通过打造自己的灵活办公品牌，直接参与平台运营及租户管理，这样既可以提供多样化办公场景，还可以丰富其资产组合。”

　　灵活办公趋势下的投资与运营策略

　　核心型/核心增益型投资者：确保物业租户中包括灵活办公空间项目，与楼内其它传统企业租户形成良性互补；提高配套设备设施完善度、提升租户服务水平应当成为业主/投资者专注重点。世邦魏理仕研究结果显示，提供活动及会议空间租赁、通过增加创新科技应用（如CBRE 360等租户交互平台）改善租户体验，将尤其有助于增强写字楼项目竞争优势。

　　增值型投资者：对运营表现不佳的写字楼物业实施硬件环境改造，通过吸引灵活办公空间项目进驻，实现资产增值目标。2016年第三季度，一家小型基金对其收购的香港上环乙写字楼进行了内、外部装修改造，并将部分空间租赁给共享办公企业裸心社。此物业于2018年1月售出时即实现了55%的价值增值。除写字楼外，购物中心也可利用其在餐饮等配套服务设施方面的特有优势，将利用率不高的闲置楼层租赁给灵活办公空间企业，以帮助降低空置率。寻求资产重新定位的购物中心业主建议通过内部空间结构改造，吸引灵活办公空间项目进驻。

　　机会型投资者：从写字楼、酒店、甚至工业物业中寻找改造或二次开发机遇。部分机会型投资者通过与知名灵活办公空间运营商建立合作伙伴关系，利用其丰富的行业经验获取物业整体改造建议，最终实现价值溢价。此外，机会型投资者还可通过购买运营商股权的方式增加灵活办公空间资产部署。这一模式不但能为资产组合带来协同效应，还有助于投资者积累项目独立运营经验。

　　世邦魏理仕杭州董事总经理徐典群表示：“随着灵活办公模式的快速发展，杭州写字楼市场也在过去一年间发生变化。具弹性的租约与办公面积、多元化的配套设施/增值服务为用户提供更完善的商务体验，同时引导开发商和业主调整租赁策略，甚而创立自己的灵活办公品牌，与各大运营商共襄盛举；处于上升期的市场带来巨大商机，并聚焦了各类投资者对灵活办公关注的目光。在科创环境优异、新兴人才丰富、创业氛围浓厚的杭州，灵活办公共享资源、促进协作、鼓励创新的核心价值，无疑与市场趋势及“千禧一代”员工期望的职场环境不谋而合。世邦魏理仕持续发布的市场热点观察与白皮书皆对此现象有深刻的研究与分析。”