收藏 李雪瑞：共享办公重新定义商办市场

中海商业联合办公管理中心总监李雪瑞出席论坛，并从品牌房企的角度阐述了共享办公的创新驱动力。她表示，共享办公是城市创新升级的动力引擎，是对城市更新和城市运营的深度参与；共享办公正在重新定义整个商办市场，智能门禁、人脸识别、无人零售等科技化产品逐渐成为共享办公空间的标配，这些共享空间高科技的应用也在倒推着传统写字楼提升相应的产品硬件和产品智能化。

　　以下是李雪瑞演讲实录：

　　李雪瑞：今天见到很多老朋友和新朋友。我们在下面聊天的时候大家很好奇中海做联合办公了。今天这个题目是我们的一个合作伙伴帮我们起的。中海商业为什么要做联合办公？中海商业的联合办公做得怎么样了？我们今年想再北京做些什么？

　　现在共享空间的定义越来越广泛，我们怎么看待呢？我想从企业、办公者、行业、城市四个维度来分析。

　　在我们看来，共享办公是企业资产配置的灵活解决方案。自从我们做联合办公之后，很多同行都会问我们，你认为联合办公会取代写字楼吗？中海认为联合办公是个伪命题吗？我特别想说联合办公也好，传统写字楼也好，只不过是办公市场的需求细分而已，不会取 代它。了解中海商业的都知道，我们在北京和全国做了很多写字楼，中海商业最大的板块就是商办资产，我们在13个城市，已经做了很多年。很多租户就说我送你们一个外号"懂空间又懂办公"。其实我想说与其说懂办公，还不如说我们懂企业。因为现在中海商业服务 的企业数量超过了几千家。通过对这些企业的服务，我们看到了很多企业的诉求，尤其是今年，在经济环境不确定的情况下，企业的经营比较艰难。企业经营规模的伸缩、企业成本的考虑、企业经营发展的平台是企业非常关注的问题。不管是写字楼的租赁也好，购买也 好，对企业经营来说，会占据很大的现金流。联合办公的出现只不过给企业提供了更加灵活的资产配置方式。

　　所以，在2016年，我们做了一个实验，在中海自己的写字楼里开发了一个模块，这个模块里就有这样一个已经装修好的富有创造力的空间，这里有共享的前台、共享的公共会客厅、共享的会议室、共享的各种配套，也有从一个工位、服务小团队办公、服务大企业办 公的三个不同的产品。可以1天起租、1个月起租、1年起租。大家发现这个产品不太像中海老牌地产开发商的产品，它很青春、很活泼。而且租赁情况也很好。我们成都的项目现在的出租率是120%，很多租约已经排到了明年。

　　所以，我们认为联合办公、共享办公的需求被反复的进行了市场验证，它可以满足大型企业的短期办公、过渡办公需求。大企业入驻写字楼，会有几个月的装修期，装修期去哪里办公呢？这样的空间刚好适合它。发展型企业的灵活办公，发展型企业不知道明年会发 展到什么程度，可以先租一个办公室，将来发展好了再扩租。

　　共享办公可以帮助企业降低成本，它到底是消费降级呢？还是消费升级呢？因为解决客户成本的问题，是不是降级的问题？我说联合办公不仅帮助企业节约了成本，更重要的是在节约成本的同时提供了更好的办公体验。举一个很小的例子，打印室，每个公司里都有 。怎么提升消费体验呢？我们提出了一个概念，高频需求便捷化、低频需求可实现化。用打印机是高频需求，每天上班都会用到。有一些需求不是每天发生的，我们要投标，要做很专业的标书，要印制、装订相应的文本，这个时候我们想到的是去打印店做。在我们的空 间里，我们做了一个超级打印室，不仅配备了高配打印机，制作文本所需要的材料全部都准备好。我们还配备了超级电脑，配置了正版软件。你是做建筑的，需要CAD软件。你是做传媒广告的，需要设计软件。真正实现了入驻企业的拎包入驻。

　　我们的团队有80%的员工都是90后，这是我们必须要面对的问题。对联合办公来说，是变革传统办公方式的创造力工厂。很多调研机构的调研都显示联合办公可以提升创造力和工作效率。对90后来讲，工作更多的是工作方式，玩儿也是一种生活态度。我们在石景山的 中海大厦拿出了4层楼，把玩儿发挥到极致。我们在井然有序的甲级写字楼空间做了一个老百姓四合院风格的会议区，像芝加哥灯泡剧院一样的超级前台、太空舱感觉的太空舱区域。通过天梯，我们把4层楼打通。我们做的事情可以吸引到更多年轻用户，帮助企业去招聘 到最优秀的人才。

　　共享办公正在重新定义整个商办市场。智能门禁、人脸识别、储物柜、无人零售等等，这确实是办公空间的标配。这些共享空间高科技的应用也在倒推着传统写字楼提升相应的产品硬件和产品智能化。

　　共享办公是城市创新升级的动力引擎。很多人说一个城市的共享办公的分布密集度就是这个城市的创新力指数。中海商业也在积极的参与城市运营。

　　OfficeZip这个品牌做得怎么样呢？大家对中海地产很熟悉，我们公司是中建工程总公司。中海商业涵盖的业态包括甲级写字楼、购物中心、长租公寓、星级酒店、文化娱乐设施。OfficeZip联合办公品牌就是中海上海大家庭里的一分子。

　　目前运营的写字楼有45座、15个商业、11个星级酒店、12个联合办公。OfficeZip自2016年于上海发布以来，目前完成了在北京、上海、成都、济南、武汉、雄安6个城市、12个项目的全域化布局。

　　这是我们服务的部分客户。这些客户中有像我们一样的传统企业，也有像百度这样的互联网巨头，也有像科大讯飞这样的独角兽企业。共享办公的需求是在不断被验证的，而且不仅仅局限在中小企业。

　　今年我们想做什么？在金融街核心地段，我们有这样一个项目，今年刚好租期到期，我们把这栋楼拿了回来，这个项目在我们公司内部展开了一次大讨论。我们是按照传统写字楼来租，还是可以做一点不一样的事情。大家知道金融街上寸土寸金的地方。集团非常有 魄力，要进行一次城市更新的新实验。我们要用新的方法论、新的感觉，给金融街带来一次精彩办公新主义变革。

　　这栋楼一共是2万平米，原来是纯写字楼项目。我们拿过来以后先进行了业态的重新规划，叫做垂直商务综合体。我们把前两年积累的空间场景的应用复制到一栋写字楼里面，包括我们的自营咖啡、自营健身房，二楼做了国际会议中心、行政服务中心。楼上几层可以 针对不同规模的企业定制不同的产品。

　　这是我们自己推出的OF COFFEE。希望可以把这个咖啡厅打造成为办公的第三场景。在我们之前的空间里，我们问客户除了在办公室和公共空间，最想在哪里办公。他们说最想去咖啡厅办公。

　　在商务接待、商务洽谈的时候很难找到合适的场所。我们把二层全部打造成商务会客厅的概念，有各种装修风格的会客厅，每个空间里都配置了相应的会议设备。

　　这个空间可以满足个人办公，可以满足团队办公，也可以满足企业的专属定制需求。

　　我们对产品业态进行了重新组合包装。借着这次提升工作，我们把最新的物联网理念带到楼里，实现落地。这张图显示的就是现在在做的物联网逻辑，包括智能门禁、智能储物柜、智能会议室等等。只需要通过一个APP或者智能小程序，全部功能都集成化的实现了。

　　智能化一定要实际的体验和感受。在这里，我也向大家发出邀请。明天主办方安排了参观考察活动，希望可以邀请大家去感受一下。

　　联合办公产品等同于时间加时间，乘以运营的N次方。联合办公不仅是一个物理空间，更重视的是人与人的交互和对人的服务。在2016年创始之初，我们就确定了运营服务理念，人与人。所以我们用了服务体验地图的方式来设计运营。客户从第一次来到空间、来到项 目，到他办理入驻以及他离开这个空间的全生命周期，他和这个空间、和这个空间里的人产生关系的所有触点，我们都进行了相应的服务内容的设计。我们成立了各种社区，可以进行专业的讲座。我们会帮助企业专注于本身的业务。比如，员工关怀、团建等等工作交给 我们就可以。白领们对公共安全、心理安全是很关注的，这也是我们目前正在全力做的工作。